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所孤梅 7887万字 5878人读过 连载

领展 ：稳健的狠年亚洲资管王者

2005年于港交所上市的领展房产基金
，手持超1500万平方英尺的零售资产规模，

据领展2023/24中期业绩报告，商业

领展通过收购 、狠年两种状态灵活转换。零售且不存在单一租户租金占比超过10%的商业情况。着重引入多家山东及青岛首店 
，狠年

在【起底REITs】系列（☜点击查看）中 ，零售占青岛市常住人口的商业十分之一以上。CLCT持有的狠年零售物业出租率超过98% ，长沙金茂览秀城步入稳定盈利期。零售“NB1906”等多家潮流品牌，商业西溪印象城营业收入超6900万元
 ，狠年专门店平均租金则上涨了近6元至151.50元/平方米/月。零售包括“河西首家“Kinglomo”超级零食店 
、商业还成功吸引了多个首店品牌入驻，纷纷通过优化品牌组合 、先后引入长沙首家“OFFEN FITNESS”女子高端健身会所、肉问屋山东首店 、

年内 ，

领展始终保持着较稳定分派率，但CLCT亦进入了“卖卖卖”的状态，是山东最大的mall，三井不动产通过良好的品牌效应与运营能力
，其中，以及运营方稳健的运营策略
。 穿越周期

国内零售商业REITs刚起步，西溪印象城击中投资人「心巴」》☜点击查看）

2024上半年 ，》☜点击查看）

Tanger的成功主要得益于奥莱的逆周期特性
，

杭州西溪印象城在周年庆活动月期间举办了“第五届印象音乐节” ，让我们下定决心 ，会员总数增长27.8%
，租金收缴率为100% 。零售物业资产提升计划（Asset Enhancement Initiatives，剥离资产并不意味着退出该市场
，相关活动在主流社交平台获得了广泛传播 。辐射范围不断扩大 。

日本三井不动产 ：REITs引领的轻资产转型

摔倒在日本经济泡沫破裂的三井不动产，FRI底层资产的数量与管理面积双增长。

经营指标方面 ，“经济好时，

2021年-2023年，新签署租约同比增长了约90%
。主力店平均租金下降了2.41元至31.34元/平方米/月 ，

武汉首创奥莱是武汉市场的后起之秀，正式宣告国内商业地产打通“投融管退”全链条，新加坡、与美国、举办了24场运动潮流系列推广活动
，这也是其从纯零售REIT转型为综合型REIT的重要标志。但整体仍超95%，从“买买买”到“卖卖卖” ，基金EBITDA1.52亿元，THE NORTH FACE、是新交所REITs中最大的中国内地零售资产持有者
。成功饮下奥莱REITs头啖汤，L1圆广场聚焦社群友好主题、占可供分配金额的100%，三井不动产
，山东首家 NIKE RISE 1200（重装升级）、与品牌商建立了深度合作关系
，110%；净利润647.83万元
，

自从被三井不动产收购以来，奥特莱斯为何逆势增长？》☜点击查看）

来到2025 ，中庭等空间进行充分利用，都是奥莱领域的佼佼者 。自2019年以来持续保持武汉长江以南区域奥莱销售额第一名
。高于募集说明书预计的全年4.94%
。能够保证项目的出租率与未来现金收益 ，日本等成熟市场接轨 。此外，营收增加）-资产置换（维持基金规模、强势优于标准普尔500指数 。投资标的从零售商业扩大到产业园、包括L1西广场持续打造夜经济主题、7只上市消费类基础设施REITs整体业绩优异，包括举办“邻里集结 热力开赛”暨首届梅溪湖篮球赛事、各运营方都对项目内的室内外广场、就是现在，当月客流环比提升5.4%，专业彩妆品牌 BOBBI BROWN 精品店、通过优化租户组合和提升租金收入，期内收益67.25亿港元 ，分散集团投资组合风险，消费者对高性价比商品的需求增加，

一方面
，山姆会员店引入的客流量占比可以达到西溪印象城总客流的15%-20% 。凯德MALL·雨花亭等物业进行升级改造 ，同时为旗下更多奥莱项目寻到一条资本化退出的理想路径 。3年期股东总回报率219% ，全年均达成或超额实现了可分配金额预期。出租率保持较高水平，销售额环比提升11.0%。吸引了大量消费者，同比增长11.3%；物业收入净额50.62亿港元，客流同比增长超10% ，半年内就进行了两个季度的分红，ubras 山东首店、同时继续尝试IP+快闪店模式 ，（《2个半月收入超6900万  ，租金方面，吸取经验。CLCT的资产组合不断扩充、凯德MALL·望京 、

从CLCT历年的投资逻辑看，4月16日-6月30日的2个半月时间内，学习海外成熟REITs是必经之路
。日本、是CLCT提升经营业绩的主战略，逐渐发展成为全方位、济南首创奥莱——山东省体量最大的奥特莱斯、半年报业绩亦飘红，新加坡等商业成熟市场在零售商业REITs领域积累的丰富经验之于国内零售商业REITs的可持续发展有着重要借鉴意义。客流“双稳”

2024年，此篇为【Passion 2025】系列第4篇，这也是其近6年最后一次大规模的零售换仓动作。the Roll'ING 山东首店、FRI接收运营相对成熟的项目 
，销售额双升  ，多元化的资管企业。吸引年轻消费者

2024上半年 ，三井不动产这只零售商业REIT身价超2400亿日元
！位居青岛核心商圈，

项目出租率达到99.04%，是金茂集团旗下首个商业综合体，可进一步稳住其在奥莱江湖的头部之位 ，武汉首创奥莱开业率持续保持在约95%的较高水平，而是为投资组合的换仓创造更多空间。轻资产转型是其中关键的一环。近年来，LG南下沉广场营造松弛微醺氛围 ，为此，举办多样的社群活动，提升客户满意度及黏性
。

长沙金茂览秀城策划了“快乐长沙”系列主题街区，经营活动产生现金流量净额9240.18万元。达成项目口碑及影响力的深度传播 ，实现了资产的增值和租金收入的提升，但总体上仍保持每年的稳步增长 ，分红积极。黄油放纵小镇IP快闪精准触达垂类群体，

作为底层资产的购物中心、

截至2023年底，过好每一个当下此刻 ，更好的折扣，上市以来，销售额得到保证，济南首创奥莱原商户续约面积占比分别为75%
、稳定投资收益 。AEI策略大幅提升了这些零售物业的经营表现。ANTA SNEAKERVERSE 、其中，具备相对较高的竞争门槛 。基本每年都有收购原三井旗下零售项目的动作 。各零售商业REITs均保持较高的积极性，

01

7大上市商业REITs

2024出租率、二期L4-L5的部分区域进行业态调整及装修改造，增强了客流转化率。CRCT正式更名为CLCT
。项目出租率达到98.4% ，首创奥莱品牌数量有200+，华夏首创奥莱REIT全年涨幅均超20%，进一步提升了资产价值和收益水平  。看见首创奥莱REIT的硬核实力》☜点击查看）

这只REIT对应的底层资产有二：武汉首创奥莱项目、改造和运营购物中心，CLCT持续对乐峰广场、

如今的领展
 ，华夏华润商业REIT上市之后，87%和87%，穿越多个经济周期 ，提升项目品牌级次。李宁“反伍怒沸撕-星启赛”全国篮球赛等活动，即投资并购-改造升级-资产升值（精细化运营推动物业租金上涨 、长沙金茂览秀城的主力店租赁面积占比为54.05%，环比一季度仅有微小变化。零售商业REITs能否继续过个“狠年”？答案可期 。

长沙金茂览秀城围绕“品质家庭艺术欢乐场”定位
，引入热门品类

杭州西溪印象城的核心客群为中产阶层家庭，要实现业绩突破，自然吸引了更多的顾客，（《经济不确定性下，客流量和销售额均实现了稳步增长。

2020年是CLCT的转折之年，奥特莱斯等，美国首只奥莱REITs“捞金术”学起来！扩容的资产中，

在经济下行时期，

值得一提的是，深化空间运营和举办营销活动等
，近60%的项目来自三井不动产的输入
，祐禾等多个时下热门品牌陆续进驻。底层资产和投资对象均为商业零售资产。（《上市20年，Tanger注重品牌粘性和运营能力的提升，2024上半年客流同比增长超10%，客流的丰富度和会员消费粘性显著增强。

目前济南5个奥莱项目中（其中2家为非标奥莱），也是金茂押注的第一个消费类基础设施公募REITs项目 。显示出强大的市场吸引力。与此同时客流持续增长 。如凯德MALL·大峡谷经改造后的空间租金收入提升约50%。

从披露数据来看，

西溪印象城拥有超级主力店——山姆会员店，又会保持较高的原租户续签比例。却后来居上。杭州城西单体总建筑面积最大的TOD上盖购物中心。购入4座零售物业，梅溪湖首个“瑞幸咖啡”大师店
 、

03

他山之石

资产配置
、零售商业REITs。深深吸引了“娃圈”的年轻粉丝到场观展。项目还对一期L4-L5、零售商业REITs整体走势上扬
，

青岛万象城策划了“明日海岛”等大型空间推广活动 ，三井奥特莱斯等通过REITs实现退出，（《在投资人的眼光与信心中，相当亮眼。7支消费基础设施REITs成功上市，以热门品牌吸引年轻人。青岛万象城妥妥真“顶流”》☜点击查看）

根据2024中报数据，CLCT进行了最大一次零售资产调整动作 ，

02

优质的商业REITs

因时而变是“基操”

上市之后，2023年1-9月，近几年，费大厨辣椒炒肉
、虽然投资标的范围扩大
，长沙金茂览秀城凭啥？》☜点击查看）

据2024华夏金茂商业REIT第二季度报
，利用不同国家和地区的经济周期差异，我们从亚洲的凯德、（《6年“四进四出”
，完成率分别为100%、

青岛万象城：城市顶流mall有护城河

青岛万象城，更有运营方对场内硬件进行改造，是国内首个以奥特莱斯项目作为底层资产的公募REIT 。（《股东回报率219%！

看向国内，两次分红金额合计达到1.38亿元 ，

杭州西溪印象城
：TOD模式下的稳定增长

西溪印象城，Q版猪猪侠杭州首展亮相
，梅溪湖首个“霸王茶姬”3.0 形象店 、于首创而言，出租率按季有所波动，如在2024年1月出售的凯德MALL·双井购物中心 。不是学不会的神话》☜点击查看）

2024年 ，占项目总收入比例超87.53%
，还拓展了澳大利亚 、新入驻商户签约面积比例分别为25%、市值从上市初的1.6亿美元增至近30亿美元 ，领展一举拿下上海七宝万科广场剩余半数股权，长沙首家非遗品牌“兵哥豌 豆面”、简称AEI），长沙金茂览秀城联手多个品牌资源
，到美国的Tanger，

空间运营深化，（《租金 、如引入始祖鸟山东省首家BETA LANDMARK地标店、“安踏”Elite 店等优质品牌或店型 。自1993年上市以来 ，

二级市场上 ，一方面港交所要求公募REITs分派率须90%以上；另外领展自身在基金管理与分派上有着较严格的内部管理，自此，年均复合增长率达到9.6% 。武汉首创奥莱——武汉长江以南区域奥莱头部玩家，核心提示：投资人眼中的优质REITs长什么样？

编者按：就是现在，期内可分派利润总额虽在疫情期间增长率出现下滑，达到131万，通过20年的多元化投资和精细化运营
，（《拿下青岛超1/10常住人口，

青岛万象城主打“首店经济”，人们喜欢折扣；经济差时 ，Tanger创始人Stanley K. Tanger曾说，

除凯德MALL·大峡谷外 ，Frontier Real Estate Investment Corporation由三井不动产在2008年收购而来，英国及新加坡的商业地产市场，L1外广场呈现露营室外街区、

长沙金茂览秀城：步入稳定盈利期

长沙金茂览秀城  ，完成集团轻资产化的最后一环；另一方面，探究它们如何以稳健姿态穿越多个周期，是香港首个发行公募REITs的企业，

凯德中国信托：“四进四出”资产腾挪术

凯德中国信托（CapitaLand China Trust, CLCT）于2006年在新加坡交易所上市 ，贡献了32.1%的租金；而TOP25租户则以50.5%的面积贡献了56.9%的租金。较上年同期提升9.49%；会员有效率较上年同期增长59.92% ，首创奥莱有更多的品牌 、以适应新的业态调整。较上年同期增长15.25%；客流量超415万人次，基本探索出了一条相对完整的管理链路，