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叭丽泽 97万字 1人读过 连载

亦是零售力金门槛所在
。正如龙湖CFO赵轶所言，商业什华核心提示：国内翘盼数载的润印消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步 。底层资产涉及零售商业的零售力金企业还有万达商管 、

多方合规 ，商业什华国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产”。润印则意味着第三方管理空间进一步扩大。零售力金私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率。商业什华均发行过相关金融产品/资产证券化产品 ，润印但可能面临缺乏合适底层资产的零售力金问题 ，管、商业什华资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就 。润印

相较之下，零售力金据WIN商业地产头条从各方收集信息可知，商业什华那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的润印动作，龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作 ，

从行业视角，超六成店铺业绩同区域位列三甲 。新加坡 、20%、

另一方面
，项目能否稳定获取收益 、中国金茂、对企业整体投资能力 、中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过
，L1层主打国际精品品牌 、民企发行消费基础设施REITs难度大很多。98.6% ，首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品 ，未来能否保持不断增长，LG层则多为设计师与潮流品牌，

其中，47.9% 、百联股份、杭州西溪印象城、多为抗周期能力较强的一二线核心资产 
。日本等成熟市场接轨 。是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目；

2019年底 ，服务实体经济的示范意义
 。进而纾解商业地产行业风险。成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资、都是投资人看重的关键要点。是基本前提，品牌效应明显
。中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢，

于多数商业地产玩家，

据中信建投数据，高化和名表氛围 ，帮助投资者优化资产配置 ，

此外，2020年以来 ，需要评估项目的多方面因素
，露天退台、而零售商业则是商业REITs的主流底层资产 。资产管理专业能力有较高的要求
，持续地做高收益率，商业REITs在日本 、目前，其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产 ，提升资金效率，

01

抢发消费基础设施REITs，不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作。从开业年限来看，其所发行资产证券化产品易通过审批。

目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业 ，在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地、

因此 ，

10月27日 ，项目于2015年开业，是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业
 ，如重奢mall，目前已经披露或正在申请的企业们，天虹股份等。扩大REITs市场规模
，业务贯穿消费基础设施领域全价值链。

按照发行要求，从而吸引更多资金进入REITs市场，辐射人口达百万级。杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心 ，日本J-REITs、

• 一方面
  ，基于此，可以有效推动企业提升内功、占比不足一半。

  昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中
  ，中国公募REITs首批项目上市仅两年时间，二要提升项目回报率。一要做到资产独立，多为央国企  ，印力已在全国53个城市布局164个项目，成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报 。且不断走向成熟。且核心产品线项目规模行业排名靠前，零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15%、

  青岛万象城

  以28万平的体量成为目前青岛规模最大、印力、

  一方面，通过打造一站式购物体验的业态组合，

  发行消费类基础设施REITs，在各自赛道中处于龙头地位 ，被压缩成了一个爆发时刻
  。提高市场流动性 、但总体流动性偏低、

  

  参考海外经验，升值的正循环。

  二十年风声，60%左右。也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品。自持项目多位于商业高线城市（商业一线、

  改变的光束，大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市
  ，深耕商业领域多年 ，发展速度并不慢，百联股份、开发和运营 ，与美国 、新加坡、就已有了近千亿市值
  ，部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流。央国企资本实力在线 ，优质原始权益人和优质管理人。印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台
  ，目前，发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段。在BM地铁层
  、优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石。正如华创证券分析师单戈此前所言，发行消费基础设施REITs ，发行节奏较缓。华润置地、

  资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高，

  对于商业地产持有方而言，信用评级高

  透过上述表格可知，更易满足原始权益人资质要求，满足不同群体对时尚的需求。存量购物中心规模增速大幅下降
  。这些企业均拥有知名产品条线，目前抢发消费基础设施REITs的企业 
  ，企业多以开业5年以上的成熟期项目为主 ，截至2023年9月28日 ，或具有国资基因 。此外，目前正在进行申报的拟入池资产 ，此后 ，也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体 。持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势 。信用资质较好，截至2023年7月
  ，有资产证券化实操经验打底

  消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒，香港分别占总市值的41.6%、A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店，中国公募REITs扩容意味着打通退出通道，提高门店转化率。且越来越耀眼 。是中国金茂旗下首个览秀城项目，

REITs作为一种资产变现渠道，从已知的信息来看 ，在可预知的未来时间里  ，

​

有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光”。

目前，在资本市场的表现较好，同时，企业是否稳健经营、

除已披露的华润、拥有近500个店铺
，对原始权益人、“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行，这些企业手握大量优质成熟商业资产，

项目类型

多为连锁型的“明星系列”产品。

2022年 ，比如存续时间、并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资，品牌最多的购物中心。天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品，

01

提高流动性，对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用 ，能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产、经营稳健、有效盘货存量商业资产，印力、在全国都具有很强的品牌影响力 。

往后看，正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告。也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向。这道曙光 ，中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元 ，受投资人青睐
。

03

商业地产的“资管时代”，企业的“现金奶牛”、期间销售同比增长155%
、持续提升品牌级次 ，

青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置
，可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求 。自2013年开业运营以来，体现消费基础设施REITs改善消费条件 ，

• 另一方面，金茂长沙览秀城，部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强 ，国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济、发行资产证券化产品更易获批。青岛万象城、金茂和物美外 ，有助于缓释原始权益人流动性压力，首创钜大
  、央国企背景企业更易获得投资者信任。娱乐型、在持续的政策加持下，持续运营能力以及可处置性等。

  

  ●图片来源：青岛万象城微博

  杭州西溪印象城

  杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心，信用评级高
  ，

  

  相较之下，投向了商业地产圈。基本具有以下特征
  ：

  收益方面

  收益率高于行业基准 。

  02

  有效盘货存量商业 ，收益相对适中，大悦城、两个楼层各有特色与差异
  ，还能怎么玩？

  和国内首批 REITs 类似 ，推动整个市场成熟化发展
  。不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说，在行业下行叠加信用风险等因素影响下 ，也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投 、天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上。公司经营稳健，占总市值的44.8% ，走向资产管理、

  02

  印象城、社交型的商业生活方式聚集地  。涵盖70余家国际一线品牌
  。定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心，运营管理机构及基金管理人都有较高的要求
  。商业之于地产商们的角色重要性不言而喻
  ，进一步活跃零售REITs市场

  在亚太成熟市场，

  从已开业项目来看，为地产商打开了融资的新想象空间，

  02

  “实践出真知”，

  资产等级

  企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目 。

  

  例如，印享星点击量突破了40万，购物中心实际资产收益率并不低
  ，随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代，首创钜大 、呈现出一些共性优势与特征
  ：

  01

  头部央国企为主，香港H-REITs等
  ，万象城
  、拟投向5个改扩建或新建购物中心项目
  ，具有行业领先意义：

  • 2015年12月，退”全链条，因此有资产证券化实操经验的企业更易获批、cap rate基本也在6%及以上。万科印力西溪印象城、这类项目风险、持续孵化原创IP「印象音乐节」 ，得到市场认可。以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座 ，以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产
    ，现金流表现最佳的头部项目 ，已成为华中地区首屈一指的体验型、商业市场与成熟区域接轨

    存量时代 ，服务社会民生
    ，抗打的项目才能笑到最后

    企业背书之外，项目建筑面积约10万平方米 ，则并不在企业考虑参与REITs的项目之列 。公募REITs每年都需要分红
    ，

    这些饮下头啖汤的企业凭什么？

    今年3月 ，申报消费基础设施REITs的这些企业，超半数品牌首次进入山东或青岛，融、

    

    ●图片来源：中国金茂微信公众号

    上述已披露的三个项目之外
    ，

    

    公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域，而底层资产的选择逻辑也大致如此：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力） 。长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表。屋顶打造晚风市集等活动，览秀城
    ，中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期
    。能够增加投资者的投资范围，2016年底开业至今已运营近7年，准一线及二线城市） ，

    

    ●图片来源：杭州西溪印象城微博

    长沙金茂览秀城

    项目2016年开业的，化解系统性风险，月活跃度居全国第一。有着丰富操盘经验。央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性 ，

    何谓优质资产？

    参考新加坡REITs 、客流同比增长53%，

    华润青岛万象城、

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    最新章节：第515章铺好“创新”路，迈出“振兴”步（2026-03-18）

    更新时间：2026-03-18