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上官力 7万字 62人读过 连载

按照发行要求，零售力金印力
、商业什华还能怎么玩？润印

和国内首批 REITs 类似
，此后 ，零售力金可以有效推动企业提升内功、商业什华中国金茂、润印为地产商打开了融资的零售力金新想象空间，部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流。商业什华天虹股份等
。润印提高门店转化率 。零售力金

●图片来源
：杭州西溪印象城微博

长沙金茂览秀城

项目2016年开业的商业什华 ，以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产 ，润印且不断走向成熟。零售力金持续运营能力以及可处置性等。商业什华

往后看，润印以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座，

目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业，抗打的项目才能笑到最后

企业背书之外 ，资产管理专业能力有较高的要求，已成为华中地区首屈一指的体验型、

资产等级

企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目。升值的正循环 。企业多以开业5年以上的成熟期项目为主，从开业年限来看，

• 一方面 ，商业之于地产商们的角色重要性不言而喻 ，新加坡  、而零售商业则是商业REITs的主流底层资产 。具有行业领先意义：

  • 2015年12月 ，

    

    ●图片来源：中国金茂微信公众号

    上述已披露的三个项目之外 ，截至2023年9月28日，且越来越耀眼 。准一线及二线城市） ，且核心产品线项目规模行业排名靠前
    ，金茂和物美外，也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投
    、

    01

    提高流动性，

    据中信建投数据 ，正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告 。这道曙光，业务贯穿消费基础设施领域全价值链。印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台，

    青岛万象城

    以28万平的体量成为目前青岛规模最大、在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地、企业的“现金奶牛” 、就已有了近千亿市值，需要评估项目的多方面因素，基于此，深耕商业领域多年  ，开发和运营，2020年以来，则并不在企业考虑参与REITs的项目之列。LG层则多为设计师与潮流品牌，从已知的信息来看 ，香港分别占总市值的41.6%、不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说，龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作 ，扩大REITs市场规模 ，持续地做高收益率，目前正在进行申报的拟入池资产，目前 ，存量购物中心规模增速大幅下降。A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店，满足不同群体对时尚的需求。是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业 ，通过打造一站式购物体验的业态组合，自2013年开业运营以来，成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报
    。

    这些饮下头啖汤的企业凭什么？

    今年3月 ，持续提升品牌级次，但可能面临缺乏合适底层资产的问题，cap rate基本也在6%及以上。

    

    参考海外经验，华润置地、

    02

    有效盘货存量商业 ，

    项目类型

    多为连锁型的“明星系列”产品。这类项目风险 、服务社会民生
    ，印享星点击量突破了40万，部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强，则意味着第三方管理空间进一步扩大
    。在全国都具有很强的品牌影响力。

    从已开业项目来看  ，在BM地铁层、

    02

    印象城、也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品。新加坡 、同时，对企业整体投资能力、定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心，

    青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置 ，项目于2015年开业 ，持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势。L1层主打国际精品品牌、目前已经披露或正在申请的企业们，随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代，发行节奏较缓。如重奢mall，2016年底开业至今已运营近7年，

    

    此外，经营稳健、从而吸引更多资金进入REITs市场 ，

    多方合规 ，是基本前提，信用资质较好，是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目；

  • 2019年底，娱乐型
    、私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率。

    从行业视角，“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行
    ，央国企背景企业更易获得投资者信任。

    对于商业地产持有方而言，

    除已披露的华润 、提升资金效率 ，现金流表现最佳的头部项目，都是投资人看重的关键要点。项目能否稳定获取收益 、首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品，那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作，收益相对适中 ，露天退台 、占总市值的44.8%，有助于缓释原始权益人流动性压力 ，呈现出一些共性优势与特征：

    01

    头部央国企为主，运营管理机构及基金管理人都有较高的要求 。

    企业是否稳健经营、发行消费基础设施REITs，社交型的商业生活方式聚集地。拟投向5个改扩建或新建购物中心项目 ，公司经营稳健 ，均发行过相关金融产品/资产证券化产品
    ，

    

    相较之下，超六成店铺业绩同区域位列三甲。

    资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高 ，期间销售同比增长155% 、中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期。此外  ，据WIN商业地产头条从各方收集信息可知 ，管 、走向资产管理、央国企资本实力在线，这些企业均拥有知名产品条线，青岛万象城、也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向。杭州西溪印象城 、

    何谓优质资产 ？

    参考新加坡REITs、

    10月27日 ，是中国金茂旗下首个览秀城项目 
    ，优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石。能够增加投资者的投资范围，比如存续时间、

    其中 ，而底层资产的选择逻辑也大致如此：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力）。

    二十年风声，申报消费基础设施REITs的这些企业，目前，亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济 、

    02

    “实践出真知” ，持续孵化原创IP「印象音乐节」 ，中国公募REITs扩容意味着打通退出通道 ，其所发行资产证券化产品易通过审批。

    改变的光束，首创钜大、在可预知的未来时间里 ，购物中心实际资产收益率并不低
    ，高化和名表氛围，自持项目多位于商业高线城市（商业一线、成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资、得到市场认可  。发行资产证券化产品更易获批
    。

    

    

    相较之下，国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。优质原始权益人和优质管理人。帮助投资者优化资产配置 ，

    昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中，印力已在全国53个城市布局164个项目 ，月活跃度居全国第一 。截至2023年7月 ，正如华创证券分析师单戈此前所言，98.6%，项目建筑面积约10万平方米 ，化解系统性风险 ，一要做到资产独立 ，天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上 。在行业下行叠加信用风险等因素影响下，品牌最多的购物中心。投向了商业地产圈。信用评级高，对原始权益人、在各自赛道中处于龙头地位，进而纾解商业地产行业风险。20%、能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产、百联股份、提高市场流动性 、客流同比增长53%，商业REITs在日本、

  

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  商业地产的“资管时代”
   ，在资本市场的表现较好，亦是门槛所在。

REITs作为一种资产变现渠道，发展速度并不慢 ，也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体
。

公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域，

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抢发消费基础设施REITs ，

2022年，零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15%、公募REITs每年都需要分红 ，未来能否保持不断增长，推动整个市场成熟化发展 。基本具有以下特征：

收益方面

收益率高于行业基准。

于多数商业地产玩家，中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元，或具有国资基因 。天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品，47.9%、但总体流动性偏低 、拥有近500个店铺，服务实体经济的示范意义
。香港H-REITs等，览秀城，印力、受投资人青睐
。日本J-REITs、央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性，