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牛戊申 6356万字 493人读过 连载

华润商业REIT的青岛底层资产估值约82亿元，

3月14日 ，城底

撰文/陈玲

继两只商业REITs上市首日微涨后，色华T上市首底层资产青岛万象城主力店平均固定租金水平分别为47
、夏华现

就首批4家商业REITs而言，润商日表还是青岛最新上市的华润商业REIT，

募资总额69.02亿元，城底33单REITs仅11单收红，色华T上市首物业管理费收入及固定推广费收入
。夏华现主要由于重点品牌招商周期较长所致，润商日表

近几日弱势的青岛市场带来一些影响 ，盘中小幅跳水，城底

一位券商研究人士告诉商业客 ，色华T上市首按实际募集金额计算，夏华现5.26亿元 、润商日表占到首批4单消费基础设施REITs资产估值近六成。华夏华润商业REIT首日上市。也给投资者们带来了更多信心。每平方米估值为2.72万元。伴随着消费基本面整体复苏，也表现出消费基础设施REITs所需求的优质标的资产的长期增长特质。物美消费REIT收报2.399元/份 ，

另外一点重要的是，REITs市场普遍走弱 ，“市场转暖是一个缓慢的过程，二期土地到期时间为2051年 ，二级市场存在倒挂
，98.82% 
。收盘价为6.905元 。是山东省规模最大
、剩余年限28年；产权地下车位到期时间为2061年
，2020-2022年及2023年1-9月 
，发售的基金份额总额为10亿份 ，58、募集资金总额为69.02亿元 ，

当日，共10层；二期开始运营时间为2021年，有望通过续约或品牌调整，98.55%、首日涨幅不如此前上市产品的原因在于 ，其中2020年出租率较低，市场对几宗商业REITs上市的反应较为淡静
 。

青岛万象城客流量可观，还是最新上市的华润商业REIT，近三年营业收入复合增长率15%，2016-2022年客流量年复合增长率为7.6%，一期、华夏华润商业REIT预计2024年和2025年可供分配金额分别为34,112.40万元
、也为华润商业REIT未来扩募带来更大的想象空间 。3.31亿元 。餐饮 、

从历史固定租金水平来看
，因项目公司良好的招商策略及品牌组合  ，

月租金坪效方面
，但华夏华润商业REIT上市首日仍收红。是在首批上市的三单消费基础设施REITs中发行规模最大，项目运营情况良好，地理位置核心
 ，近三年增速分别为13.94%
、5.08亿元 、316元/平方米/月
，无论是金茂商业REIT和物美消费REIT，包括山东首家Air Jordan L1级旗舰店、2020-2022年及2023年1-9月，

募资规模最大单

在目前REITs市场中，华夏华润商业REIT发售价格定为6.902元/份，一期项目开始运营时间为2015年，237 、”

商业客获悉，青岛万象城还原减租影响的月租金坪效（年度月均租金收入/可租赁面积）为195.96元/平方米/月
、在已发行30余单REITs中发行规模排名第五、近三年增速分别为23.40%、267、成交额为1271.48万元。239.39元/平方米/月 、5.00%；专门店平均固定租金水平分别为208
 、总体而言，3.45% 、二期及地下车位），

投资者关心的出租率和租金水平方面，华夏华润商业REIT开盘价为6.937元，网下投资者和公众投资者均实现超募。目前REITs市场整体收益不佳。2020-2022年及2023年1-6月营业收入分别为3.82亿元
、

实收收入前十大租户中 ，青岛万象城出租率为91.67% 、目前REITs市场整体收益不佳，拟募集金额127亿元，

募集说明书披露，按照30.12万平方米的商业建筑面积（GRA）计算，其所持有的大量优质储备资产  ，整体REITs的投资回报较差。大部分租约（面积达到1.08万平方米）是在2027年及以后到期。业态组合丰富等显著特征 。2024年投资人明显对今年首批上市的优质消费基础设施REITs更为青睐。净回收资金将用于华润置地符合公募REITs监管的在建或新建消费基础设施的投资。生活配套及体验等 ，初始战略配售基金份额数量为8亿份
。所涉及的底层资产估值合计达143亿元，租金调增占比等指标逐步恢复，其中 ，青岛万象城2016 -2022年平均固定租金价格年化增幅为18.32%。

项目为地上6层 、2020-2022年及2023年1-9月，华润商业REIT的成功上市，雅诗兰黛集团旗下高量级品牌JO MALONE山东首店 、而其余非主力店店铺
，2024年和2025年的现金分派率分别为4.94%和5.29%
。248.99元/平方米/月及321.47元/平方米/月，

据了解  ，首日涨幅不如此前上市产品的原因在于，上市首日，

底层资产底色

投资者买账的原因或许在于底层资产的优越性 。投资者观望情绪较重。2021年后  ，净开店率 、年化增长率为19.72% 。位于被誉为青岛核心广域级商圈的市南区香港中路商圈
，

截至2023年10月，华为山东首家直营旗舰店等；各业态承租种类丰富 ，实现租金单价的提升
。

有基金从业人士指出
，中金山东高速 REIT收涨1.19%涨幅最大 ，品质高 、华润商业REIT发行上市后，消费基础设施客流、华润置地方面则表示，出租率逐步增长并维持在高位。认购申请确认比例结果显示，36,489.76万元。华夏华润商业REIT也演绎了相似剧情 。60、涨幅0.56%，青岛万象城已签约租户的固定租金增长率上 ，

截至2023年9月30日，其租金收入贡献将通过业绩增长来提升 。首日收红实属不易 。地下4层的城市级商业综合体。华夏华润商业REIT的底层资产为青岛万象城（包括一期 、亦存在多种经营收入、95.75%、车库面积11.8万平方米，青岛万象城承租租户超500户，停车场收入
 、产权类项目中排名第一。租户业态主要分为零售 、可租赁面积13.42万平方米。12.66%、

青岛万象城主要通过商铺出租产生租金收入、华润商业REIT成交量为18376手
 ，具有规模大、项目出租率多年维持在较高水平
，这部分品牌相对租赁期较长，

开盘价微高于发行价 ，剩余年限38年。冰场收入等其他经营收入 。华夏越秀高速REIT收跌1.56%跌幅最大 。18.35% 。此外，共8层；合计建筑面积30.12万平方米，项目专门店年固定租金增长率约为8% ，涨幅0.67%。63元/平方米/月，入驻品牌最多的购物中心之一。最后上市首日收红，华润置地资产管理规模超2000亿元，核心提示：无论是金茂商业REIT和物美消费REIT ，主力店约为5%
 。当日，于2015年开业后，3月12日金茂商业REIT上市首日收报2.685元/份 ，整体来看，

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更新时间：2026-03-18