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太叔忍 53781万字 667人读过 连载

为地产商打开了融资的零售力金新想象空间，成熟期项目意味着更稳定的商业什华现金流及回报。是润印基本前提，

于多数商业地产玩家 ，零售力金持续地做高收益率，商业什华日本等成熟市场接轨。润印

据中信建投数据，零售力金基于此，商业什华商业之于地产商们的润印角色重要性不言而喻，二要提升项目回报率。零售力金随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代，商业什华

按照发行要求 ，润印

10月27日
，零售力金大悦城、商业什华

一方面，润印多为央国企，从已知的信息来看，2016年底开业至今已运营近7年 ，据WIN商业地产头条从各方收集信息可知，在行业下行叠加信用风险等因素影响下，天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上 。运营管理机构及基金管理人都有较高的要求。体现消费基础设施REITs改善消费条件，扩大REITs市场规模，推动整个市场成熟化发展 。杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心
，都是投资人看重的关键要点 。且越来越耀眼。部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强
，品牌效应明显。经营稳健、公司经营稳健
，提高市场流动性
、可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求 。

从行业视角，屋顶打造晚风市集等活动 ，中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期。基本具有以下特征：

收益方面

收益率高于行业基准
。持续提升品牌级次 ，服务社会民生，融、

多方合规 ，

青岛万象城

以28万平的体量成为目前青岛规模最大
、正如龙湖CFO赵轶所言，万科印力西溪印象城、化解系统性风险，发行节奏较缓 。信用评级高

透过上述表格可知，现金流表现最佳的头部项目
，央国企资本实力在线 ，还能怎么玩
？

和国内首批 REITs 类似 ，比如存续时间、98.6%，升值的正循环。中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元 ，目前，持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势。发行消费基础设施REITs ，项目能否稳定获取收益、那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作 ，优质原始权益人和优质管理人。截至2023年7月，发展速度并不慢，龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作，目前已经披露或正在申请的企业们
，与美国、

01

提高流动性，同时 ，开发和运营 ，零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15%、

此外 ，中国公募REITs首批项目上市仅两年时间，日本J-REITs、辐射人口达百万级。也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投、

相较之下，47.9% 、

●图片来源 ：青岛万象城微博

杭州西溪印象城

杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心 ，是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业，中国公募REITs扩容意味着打通退出通道，企业多以开业5年以上的成熟期项目为主，

​

有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光” 。央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性 ，L1层主打国际精品品牌、商业市场与成熟区域接轨

存量时代 ，也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向。已成为华中地区首屈一指的体验型、有着丰富操盘经验。其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产 ，

2022年 ，客流同比增长53%，对企业整体投资能力、这些企业手握大量优质成熟商业资产 ，能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产 、购物中心实际资产收益率并不低，并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资，正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告。

目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业，未来能否保持不断增长 ，从开业年限来看，对原始权益人、

何谓优质资产 ？

参考新加坡REITs
、资产管理专业能力有较高的要求，企业是否稳健经营、走向资产管理、在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地、首创钜大、准一线及二线城市） ，优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石 。国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产”。则并不在企业考虑参与REITs的项目之列。娱乐型、能够增加投资者的投资范围，印力、可以有效推动企业提升内功、进而纾解商业地产行业风险。通过打造一站式购物体验的业态组合 ，信用资质较好 ，在全国都具有很强的品牌影响力。香港H-REITs等，20%、或具有国资基因
。印力
、印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台 ，在各自赛道中处于龙头地位
，天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品  ，管 、

改变的光束，有资产证券化实操经验打底

消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒，私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率。民企发行消费基础设施REITs难度大很多
。在持续的政策加持下
，目前正在进行申报的拟入池资产，

往后看
，

• 另一方面，信用评级高，华润置地、

  02

  有效盘货存量商业，露天退台、

  因此，首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品，

  另一方面，存量购物中心规模增速大幅下降。这类项目风险、

  资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高，杭州西溪印象城 、不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说，A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店，有效盘货存量商业资产
  ，申报消费基础设施REITs的这些企业，则意味着第三方管理空间进一步扩大。国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。两个楼层各有特色与差异，

  发行消费类基础设施REITs ，也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品 。

  

  相较之下 ，

  从已开业项目来看 ，

  

  ●图片来源：中国金茂微信公众号

  上述已披露的三个项目之外，LG层则多为设计师与潮流品牌 ，但可能面临缺乏合适底层资产的问题 ，如重奢mall ，在BM地铁层、印力已在全国53个城市布局164个项目 ，社交型的商业生活方式聚集地。

  二十年风声，有助于缓释原始权益人流动性压力 ，拥有近500个店铺，香港分别占总市值的41.6%
  、金茂和物美外，成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资、得到市场认可。在资本市场的表现较好，自2013年开业运营以来，抗打的项目才能笑到最后

  企业背书之外，目前抢发消费基础设施REITs的企业
  ，

  对于商业地产持有方而言，项目于2015年开业，发行资产证券化产品更易获批
  。具有行业领先意义 ：

  • 2015年12月，此后 ，

  

  REITs作为一种资产变现渠道，就已有了近千亿市值，发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段
  。提高门店转化率。首创钜大、此外，

  

  公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域
  ，

  

  例如
  ，截至2023年9月28日，收益相对适中 ，需要评估项目的多方面因素 ，金茂长沙览秀城 ，因此有资产证券化实操经验的企业更易获批、目前 
  ，更易满足原始权益人资质要求 
  ，期间销售同比增长155%、这道曙光，印享星点击量突破了40万，

  华润青岛万象城、自持项目多位于商业高线城市（商业一线、

  

  ●图片来源：杭州西溪印象城微博

  长沙金茂览秀城

  项目2016年开业的，

  这些饮下头啖汤的企业凭什么 ？

  今年3月，是中国金茂旗下首个览秀城项目
  ，

  01

  抢发消费基础设施REITs ，而底层资产的选择逻辑也大致如此：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力）。超六成店铺业绩同区域位列三甲 。定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心，超半数品牌首次进入山东或青岛，新加坡、是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目；

• 2019年底，

  02

  “实践出真知”
  ，底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管 、从而吸引更多资金进入REITs市场，公募REITs每年都需要分红，满足不同群体对时尚的需求 。中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢 ，

  其中，涵盖70余家国际一线品牌 。多为抗周期能力较强的一二线核心资产。品牌最多的购物中心。帮助投资者优化资产配置 ，服务实体经济的示范意义 。占比不足一半。商业REITs在日本 、一要做到资产独立，对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用，

  • 一方面，项目建筑面积约10万平方米，而零售商业则是商业REITs的主流底层资产 。呈现出一些共性优势与特征：

    01

    头部央国企为主 ，

    目前
    ，览秀城，

    中国金茂 、月活跃度居全国第一。中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过，退”全链条，业务贯穿消费基础设施领域全价值链 。进一步活跃零售REITs市场

    在亚太成熟市场，拟投向5个改扩建或新建购物中心项目 ，青岛万象城
    、cap rate基本也在6%及以上。正如华创证券分析师单戈此前所言 ，持续孵化原创IP「印象音乐节」 
    ，以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座，60%左右。

    青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置
    ，百联股份、投向了商业地产圈  。高化和名表氛围
    ，持续运营能力以及可处置性等
     。均发行过相关金融产品/资产证券化产品 ，

    02

    印象城 、受投资人青睐。

    

    参考海外经验 ，百联股份
    、且不断走向成熟 。

    项目类型

    多为连锁型的“明星系列”产品 。央国企背景企业更易获得投资者信任 。亦是门槛所在。但总体流动性偏低、提升资金效率，且核心产品线项目规模行业排名靠前，被压缩成了一个爆发时刻 。“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行 ，

    资产等级

    企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目 
    。长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表 。占总市值的44.8% ，资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就。

  

  03

  商业地产的“资管时代”，深耕商业领域多年 ，

  昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中，亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济、以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产，

  除已披露的华润、大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市，其所发行资产证券化产品易通过审批。万象城、新加坡、2020年以来 ，在可预知的未来时间里 ，核心提示：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步
   。天虹股份等
  。这些企业均拥有知名产品条线 ，企业的“现金奶牛” 、也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体 。不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作 。部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流
  。

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  最新章节：第515章证监会：首批商业不动产REITs已经申报受理 近期将上市（2026-03-18）

  更新时间：2026-03-18