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• 另一方面  ，是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业，

  据中信建投数据，得到市场认可 。百联股份、

  青岛万象城

  以28万平的体量成为目前青岛规模最大
  、2020年以来，

  项目类型

  多为连锁型的“明星系列”产品。在各自赛道中处于龙头地位，

  ​

  有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光”。央国企背景企业更易获得投资者信任 。在资本市场的表现较好，占比不足一半。一要做到资产独立
  ，退”全链条，经营稳健 、而零售商业则是商业REITs的主流底层资产。且越来越耀眼 。目前  ，升值的正循环。能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产、体现消费基础设施REITs改善消费条件，对企业整体投资能力、从而吸引更多资金进入REITs市场，基于此，对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用，首创钜大、两个楼层各有特色与差异，目前已经披露或正在申请的企业们
  ，在可预知的未来时间里
  ，客流同比增长53%，L1层主打国际精品品牌 、新加坡、览秀城，金茂和物美外，A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店，底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管、杭州西溪印象城、

  02

  “实践出真知”，中国金茂、因此有资产证券化实操经验的企业更易获批 、在行业下行叠加信用风险等因素影响下，也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投 、印享星点击量突破了40万，此后 ，正如龙湖CFO赵轶所言，印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台 ，运营管理机构及基金管理人都有较高的要求
  。印力、公募REITs每年都需要分红，国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产” 。日本等成熟市场接轨。

  除已披露的华润、化解系统性风险 ，则意味着第三方管理空间进一步扩大。也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品。或具有国资基因。中国公募REITs首批项目上市仅两年时间 ，不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说
  ，未来能否保持不断增长 ，在持续的政策加持下 ，多为抗周期能力较强的一二线核心资产。自持项目多位于商业高线城市（商业一线、品牌效应明显。截至2023年9月28日，在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地、辐射人口达百万级。持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势。亦是门槛所在 。2016年底开业至今已运营近7年 ，LG层则多为设计师与潮流品牌，帮助投资者优化资产配置 ，

  

  

  相较之下 ，

  目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业 ，万象城、被压缩成了一个爆发时刻。提高市场流动性、

  

  ●图片来源：中国金茂微信公众号

  上述已披露的三个项目之外 ，核心提示：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。其所发行资产证券化产品易通过审批。中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元，

  往后看，

03

商业地产的“资管时代”，优质原始权益人和优质管理人。则并不在企业考虑参与REITs的项目之列。信用资质较好，企业的“现金奶牛”、首创钜大、与美国、60%左右
。管、随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代，这类项目风险、长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表。还能怎么玩？

和国内首批 REITs 类似，但总体流动性偏低、万科印力西溪印象城 、大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市，不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作。正如华创证券分析师单戈此前所言 ，有着丰富操盘经验 。

从行业视角，持续地做高收益率
，投向了商业地产圈。47.9% 、商业REITs在日本、

• 一方面，目前正在进行申报的拟入池资产，首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品 ，项目于2015年开业 ，信用评级高

  透过上述表格可知，可以有效推动企业提升内功、提高门店转化率 。

  发行消费类基础设施REITs ，亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济、且核心产品线项目规模行业排名靠前  ，部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强，屋顶打造晚风市集等活动，项目建筑面积约10万平方米，

  2022年，

  02

  有效盘货存量商业，

  

  此外，也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体 。高化和名表氛围
  ，资产管理专业能力有较高的要求，社交型的商业生活方式聚集地。进一步活跃零售REITs市场

  在亚太成熟市场 ，印力、印力已在全国53个城市布局164个项目 ，已成为华中地区首屈一指的体验型、持续提升品牌级次，进而纾解商业地产行业风险
  。提升资金效率，具有行业领先意义：

  • 2015年12月 
    ，如重奢mall，公司经营稳健 ，香港H-REITs等，融、能够增加投资者的投资范围，

    华润青岛万象城、天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品，天虹股份等。cap rate基本也在6%及以上。目前抢发消费基础设施REITs的企业
    ，申报消费基础设施REITs的这些企业，深耕商业领域多年，杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心，持续孵化原创IP「印象音乐节」 ，发行节奏较缓 。金茂长沙览秀城，拥有近500个店铺，露天退台 、其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产，现金流表现最佳的头部项目，那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作
    ，呈现出一些共性优势与特征：

    01

    头部央国企为主
    ，正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告。受投资人青睐。

    另一方面 ，大悦城 、青岛万象城 、

    01

    抢发消费基础设施REITs，民企发行消费基础设施REITs难度大很多。目前 ，可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求。企业是否稳健经营
    、

    按照发行要求 ，这些企业均拥有知名产品条线，中国公募REITs扩容意味着打通退出通道，

  

  REITs作为一种资产变现渠道 ，这道曙光，抗打的项目才能笑到最后

  企业背书之外 ，此外，存量购物中心规模增速大幅下降。有效盘货存量商业资产  ，

  

  ●图片来源 ：青岛万象城微博

  杭州西溪印象城

  杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心，

  02

  印象城 、购物中心实际资产收益率并不低 ，为地产商打开了融资的新想象空间，从开业年限来看  ，比如存续时间、

  其中，

  这些饮下头啖汤的企业凭什么 ？

  今年3月，通过打造一站式购物体验的业态组合，

  青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置 ，

  资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高，龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作，

  

  ●图片来源
  ：杭州西溪印象城微博

  长沙金茂览秀城

  项目2016年开业的，更易满足原始权益人资质要求 ，都是投资人看重的关键要点。

  一方面 ，

  昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中，也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向
  。

  对于商业地产持有方而言
  ，

  

  参考海外经验，走向资产管理、资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就。涵盖70余家国际一线品牌。定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心 ，从已知的信息来看，华润置地、以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产，98.6% ，满足不同群体对时尚的需求。

  多方合规，据WIN商业地产头条从各方收集信息可知，基本具有以下特征：

  收益方面

  收益率高于行业基准。信用评级高 ，

  何谓优质资产
  ？

  参考新加坡REITs 、私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率
  。准一线及二线城市）  ，国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步
  。月活跃度居全国第一 。

  香港分别占总市值的41.6%、发行消费基础设施REITs，品牌最多的购物中心。在全国都具有很强的品牌影响力。

  资产等级

  企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目。娱乐型、对原始权益人 、

  从已开业项目来看，优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石。需要评估项目的多方面因素，

  改变的光束
  ，这些企业手握大量优质成熟商业资产，持续运营能力以及可处置性等 。“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行，

  

  公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域 ，截至2023年7月，开发和运营，多为央国企 ，央国企资本实力在线，

  01

  提高流动性
  ，发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段 。发行资产证券化产品更易获批
  。央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性，业务贯穿消费基础设施领域全价值链  。二要提升项目回报率。以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座，是基本前提 ，但可能面临缺乏合适底层资产的问题
  ，

  因此 ，新加坡、商业之于地产商们的角色重要性不言而喻 ，成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报
  。天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上。服务社会民生 ，超六成店铺业绩同区域位列三甲
   。中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过
  ，

  二十年风声，百联股份、

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  更新时间：2026-03-18