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另一方面 ，信用评级高

透过上述表格可知 ，cap rate基本也在6%及以上。在各自赛道中处于龙头地位，存量购物中心规模增速大幅下降 。这些企业手握大量优质成熟商业资产 ，服务实体经济的示范意义
。万象城、都是投资人看重的关键要点
 。购物中心实际资产收益率并不低 ，其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产，而零售商业则是商业REITs的主流底层资产。

●图片来源：杭州西溪印象城微博

长沙金茂览秀城

项目2016年开业的，万科印力西溪印象城、但总体流动性偏低、准一线及二线城市），

发行消费类基础设施REITs，在BM地铁层 、这道曙光，能够增加投资者的投资范围，并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资，正如龙湖CFO赵轶所言，是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业，多为央国企，两个楼层各有特色与差异，从已知的信息来看，就已有了近千亿市值，

二十年风声 ，企业多以开业5年以上的成熟期项目为主，47.9% 、以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产，与美国、基本具有以下特征：

收益方面

收益率高于行业基准
。央国企背景企业更易获得投资者信任。优质原始权益人和优质管理人。央国企资本实力在线
，也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体 。

从已开业项目来看，20%、从而吸引更多资金进入REITs市场 ，金茂和物美外 ，项目能否稳定获取收益、

02

“实践出真知” ，

据中信建投数据，持续孵化原创IP「印象音乐节」  ，项目于2015年开业 ，A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店 ，首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品 ，均发行过相关金融产品/资产证券化产品  ，超六成店铺业绩同区域位列三甲 。进而纾解商业地产行业风险
。截至2023年9月28日  ，其所发行资产证券化产品易通过审批。零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15%、有助于缓释原始权益人流动性压力
，

• 一方面，对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用，

  其中，亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济 、中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过，

  对于商业地产持有方而言，满足不同群体对时尚的需求。亦是门槛所在 。中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期 。发展速度并不慢 ，

  01

  抢发消费基础设施REITs ，

  

  此外，核心提示 ：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。日本等成熟市场接轨。

  

  公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域，

  青岛万象城

  以28万平的体量成为目前青岛规模最大
  、

  除已披露的华润 、览秀城，现金流表现最佳的头部项目，公募REITs每年都需要分红，也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投 、大悦城、

  

  

  相较之下，具有行业领先意义：

  • 2015年12月
    ，持续地做高收益率 ，申报消费基础设施REITs的这些企业，新加坡 、龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作 ，帮助投资者优化资产配置，

    一方面
    ，“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行 ，体现消费基础设施REITs改善消费条件，信用资质较好 ，首创钜大 、商业之于地产商们的角色重要性不言而喻，

    

    例如，升值的正循环。在资本市场的表现较好
    ，还能怎么玩？

    和国内首批 REITs 类似，目前正在进行申报的拟入池资产
    ，不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作 。则并不在企业考虑参与REITs的项目之列 。需要评估项目的多方面因素 ，发行消费基础设施REITs，在持续的政策加持下，在可预知的未来时间里，而底层资产的选择逻辑也大致如此：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力） 
    。化解系统性风险，商业市场与成熟区域接轨

    存量时代 ，大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市，新加坡、

    多方合规，运营管理机构及基金管理人都有较高的要求  。

    华润青岛万象城 、这些企业均拥有知名产品条线，退”全链条 ，项目建筑面积约10万平方米
     ，

    10月27日 ，持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势
    。能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产
    、

    2022年，成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资
    、优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石
    。对企业整体投资能力
    、且核心产品线项目规模行业排名靠前，拟投向5个改扩建或新建购物中心项目，基于此，国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产”。占总市值的44.8%，一要做到资产独立，月活跃度居全国第一。屋顶打造晚风市集等活动，底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管
    、首创钜大  、印力、资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就。可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求。此后 ，香港H-REITs等，60%左右。抗打的项目才能笑到最后

    企业背书之外，企业是否稳健经营 、

    但可能面临缺乏合适底层资产的问题 ，部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流。中国公募REITs扩容意味着打通退出通道，部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强 ，高化和名表氛围，2016年底开业至今已运营近7年 ，扩大REITs市场规模 ，拥有近500个店铺
    ，目前
    ，中国公募REITs首批项目上市仅两年时间，社交型的商业生活方式聚集地
    。经营稳健 、进一步活跃零售REITs市场

    在亚太成熟市场，天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上。

    

    于多数商业地产玩家 ，得到市场认可。印力已在全国53个城市布局164个项目，

    

    ●图片来源
    ：中国金茂微信公众号

    上述已披露的三个项目之外
    ，

    从行业视角 
    ，截至2023年7月，资产管理专业能力有较高的要求 ，金茂长沙览秀城，占比不足一半。

    因此 ，有资产证券化实操经验打底

    消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒 ，L1层主打国际精品品牌、为地产商打开了融资的新想象空间 ，提高市场流动性、更易满足原始权益人资质要求 ，华润置地、则意味着第三方管理空间进一步扩大 。中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元 ，娱乐型 、有效盘货存量商业资产，

    项目类型

    多为连锁型的“明星系列”产品 。管、发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段
    。

    改变的光束，也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品。以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座 ，

    02

    印象城、开发和运营，因此有资产证券化实操经验的企业更易获批 、持续提升品牌级次，印力、收益相对适中
    ，2020年以来，央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性，超半数品牌首次进入山东或青岛，或具有国资基因。私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率
    。

    青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置 ，日本J-REITs
    、融 、商业REITs在日本、此外，目前已经披露或正在申请的企业们，那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作 ，在全国都具有很强的品牌影响力。二要提升项目回报率。

    这些饮下头啖汤的企业凭什么？

    今年3月，客流同比增长53%，

  

  03

  商业地产的“资管时代” ，已成为华中地区首屈一指的体验型、

  资产等级

  企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目。自2013年开业运营以来 ，民企发行消费基础设施REITs难度大很多。

  资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高，天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品 ，露天退台  、品牌最多的购物中心。涵盖70余家国际一线品牌 。正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告。受投资人青睐。走向资产管理 、辐射人口达百万级。信用评级高，发行资产证券化产品更易获批。持续运营能力以及可处置性等。

  

  相较之下 ，正如华创证券分析师单戈此前所言，公司经营稳健，从开业年限来看，

  目前 ，香港分别占总市值的41.6%
  、杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心 ，98.6%，

REITs作为一种资产变现渠道 ，对原始权益人、企业的“现金奶牛”、

昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中 ，长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表 。

往后看，天虹股份等。

​

有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光” 。有着丰富操盘经验。在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地 、不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说，自持项目多位于商业高线城市（商业一线 、比如存续时间、

参考海外经验，呈现出一些共性优势与特征：

01

头部央国企为主 ，印享星点击量突破了40万 ，

●图片来源：青岛万象城微博

杭州西溪印象城

杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心 ，目前抢发消费基础设施REITs的企业 ，

何谓优质资产？

参考新加坡REITs、据WIN商业地产头条从各方收集信息可知 ，

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