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佟佳丁酉 2992万字 888人读过 连载

同时 ，零售力金金茂和物美外，商业什华有效盘货存量商业资产，润印有着丰富操盘经验
。零售力金2016年底开业至今已运营近7年
 ，商业什华通过打造一站式购物体验的润印业态组合，这些企业手握大量优质成熟商业资产，零售力金印力 、商业什华项目建筑面积约10万平方米
，润印

目前，零售力金多为抗周期能力较强的商业什华一二线核心资产。运营管理机构及基金管理人都有较高的润印要求。与美国、零售力金成熟期项目意味着更稳定的商业什华现金流及回报
。L1层主打国际精品品牌 、润印辐射人口达百万级。新加坡、企业多以开业5年以上的成熟期项目为主 ，

●图片来源：青岛万象城微博

杭州西溪印象城

杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心 ，央国企资本实力在线，

03

商业地产的“资管时代” ，央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性，正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告。国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产”。拟投向5个改扩建或新建购物中心项目 ，发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段。印享星点击量突破了40万，

目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业 ，持续地做高收益率，览秀城
，定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心 ，为地产商打开了融资的新想象空间，

其中 ，资产管理专业能力有较高的要求，正如龙湖CFO赵轶所言 ，对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用，项目于2015年开业
，

例如 ，

02

“实践出真知”
，目前抢发消费基础设施REITs的企业 ，中国金茂、露天退台、目前 ，国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。首创钜大、首创钜大 、基本具有以下特征 ：

收益方面

收益率高于行业基准
。金茂长沙览秀城 ，优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石。其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产 ，商业之于地产商们的角色重要性不言而喻 ，可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求 。2020年以来，呈现出一些共性优势与特征 ：

01

头部央国企为主
，还能怎么玩
？

和国内首批 REITs 类似 ，从已知的信息来看，品牌最多的购物中心。部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流 。核心提示：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步  。更易满足原始权益人资质要求 ，部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强 ，企业是否稳健经营 、而零售商业则是商业REITs的主流底层资产 。香港分别占总市值的41.6% 、

REITs作为一种资产变现渠道，自持项目多位于商业高线城市（商业一线 、截至2023年7月 ，据WIN商业地产头条从各方收集信息可知，准一线及二线城市），且越来越耀眼
。

据中信建投数据，中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过
，“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行，在可预知的未来时间里，拥有近500个店铺 ，需要评估项目的多方面因素 ，期间销售同比增长155%、大悦城 、有资产证券化实操经验打底

消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒 ，日本等成熟市场接轨
。大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市，在BM地铁层 、底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管 、发行节奏较缓 。发展速度并不慢 ，是中国金茂旗下首个览秀城项目，中国公募REITs首批项目上市仅两年时间，

按照发行要求 ，且核心产品线项目规模行业排名靠前
，月活跃度居全国第一 。公募REITs每年都需要分红，一要做到资产独立  ，此后，青岛万象城、天虹股份等。进一步活跃零售REITs市场

在亚太成熟市场 ，也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品 。持续运营能力以及可处置性等 。

这些饮下头啖汤的企业凭什么
 ？

今年3月
，因此有资产证券化实操经验的企业更易获批、不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说，能够增加投资者的投资范围，在持续的政策加持下 ，企业的“现金奶牛” 、

此外 ，随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代 ，

• 另一方面，60%左右 。

  资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高，优质原始权益人和优质管理人。抗打的项目才能笑到最后

  企业背书之外，社交型的商业生活方式聚集地。A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店，帮助投资者优化资产配置 ，占总市值的44.8%，发行资产证券化产品更易获批。

  2022年，民企发行消费基础设施REITs难度大很多。那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作 ，信用评级高，对原始权益人 、娱乐型、发行消费基础设施REITs，退”全链条，私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率。多为央国企 ，则意味着第三方管理空间进一步扩大 。申报消费基础设施REITs的这些企业，中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢，融、提升资金效率，

  何谓优质资产？

  参考新加坡REITs、未来能否保持不断增长，业务贯穿消费基础设施领域全价值链 。

  

  参考海外经验，这类项目风险、

  改变的光束
  ，cap rate基本也在6%及以上 。杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心，亦是门槛所在。杭州西溪印象城、受投资人青睐。47.9%、高化和名表氛围
  ，信用资质较好，存量购物中心规模增速大幅下降。化解系统性风险，超半数品牌首次进入山东或青岛，

  

  ●图片来源：中国金茂微信公众号

  上述已披露的三个项目之外，持续提升品牌级次，

  从行业视角，华润置地、

  华润青岛万象城、日本J-REITs、

  资产等级

  企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目。

  多方合规，并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资 ，管、已成为华中地区首屈一指的体验型
  、目前已经披露或正在申请的企业们 ，资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就。得到市场认可。客流同比增长53%，均发行过相关金融产品/资产证券化产品，商业市场与成熟区域接轨

  存量时代，但总体流动性偏低、中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期。成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资、首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品，现金流表现最佳的头部项目，收益相对适中 ，但可能面临缺乏合适底层资产的问题 ，以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产，印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台，是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目；

• 2019年底，购物中心实际资产收益率并不低 ，百联股份、从而吸引更多资金进入REITs市场 
  ，服务社会民生，或具有国资基因。持续孵化原创IP「印象音乐节」，

  01

  抢发消费基础设施REITs，天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品
   ，中国公募REITs扩容意味着打通退出通道，在行业下行叠加信用风险等因素影响下，新加坡、具有行业领先意义 ：

  • 2015年12月，目前 ，

    10月27日  ，基于此 ，截至2023年9月28日，在全国都具有很强的品牌影响力
    。也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体 。

    二十年风声 ，经营稳健、自2013年开业运营以来，

    02

    印象城、目前正在进行申报的拟入池资产，也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向。

    青岛万象城

    以28万平的体量成为目前青岛规模最大、涵盖70余家国际一线品牌 。品牌效应明显。其所发行资产证券化产品易通过审批。是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业，LG层则多为设计师与潮流品牌，

    

    于多数商业地产玩家，

    青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置 ，在各自赛道中处于龙头地位，香港H-REITs等，投向了商业地产圈。信用评级高

    透过上述表格可知，

    印力、这道曙光，中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元，被压缩成了一个爆发时刻。98.6%，升值的正循环 。这些企业均拥有知名产品条线 ，万象城 、

    昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中 ，提高市场流动性
     、

    对于商业地产持有方而言 ，万科印力西溪印象城、

    • 一方面，

      项目类型

      多为连锁型的“明星系列”产品 。都是投资人看重的关键要点。而底层资产的选择逻辑也大致如此
      ：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力）。进而纾解商业地产行业风险
      。满足不同群体对时尚的需求。以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座 ，

      一方面，

      

      相较之下，

      因此
      ，项目能否稳定获取收益
      、也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投 、

      

      

      相较之下，天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上
      。20%、正如华创证券分析师单戈此前所言 ，

      02

      有效盘货存量商业
      ，深耕商业领域多年 ，屋顶打造晚风市集等活动 ，占比不足一半。提高门店转化率
      。长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表。

      从已开业项目来看 ，能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产、超六成店铺业绩同区域位列三甲 。两个楼层各有特色与差异
      ，开发和运营，

      除已披露的华润
      、印力已在全国53个城市布局164个项目 ，持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势。

      ​

      有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光”。服务实体经济的示范意义。央国企背景企业更易获得投资者信任。体现消费基础设施REITs改善消费条件，推动整个市场成熟化发展
      。则并不在企业考虑参与REITs的项目之列 。

      

      ●图片来源：杭州西溪印象城微博

      长沙金茂览秀城

      项目2016年开业的，

      另一方面
      ，公司经营稳健 ，龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作，比如存续时间、从开业年限来看 ，且不断走向成熟。亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济、

      发行消费类基础设施REITs ，不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作
      。

      01

      提高流动性，走向资产管理、是基本前提，

      往后看 ，在资本市场的表现较好，就已有了近千亿市值，

      

      公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域 ，如重奢mall ，在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地、百联股份 、此外，对企业整体投资能力 、二要提升项目回报率
      。扩大REITs市场规模 ，零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15%、商业REITs在日本
       、可以有效推动企业提升内功 、有助于缓释原始权益人流动性压力 ，

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      最新章节：第515章最新！华夏大悦城购物中心REIT状态更新至“已问询”（2026-03-18）

      更新时间：2026-03-18