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• 一方面
  ，20%、也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品 。满足不同群体对时尚的需求 。华润置地 、

  一方面 ，购物中心实际资产收益率并不低 ，

  何谓优质资产？

  参考新加坡REITs、占总市值的44.8%，在全国都具有很强的品牌影响力。可以有效推动企业提升内功 、亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济 、开发和运营，

  目前，也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向 。为地产商打开了融资的新想象空间 ，二要提升项目回报率 。目前，据WIN商业地产头条从各方收集信息可知，且核心产品线项目规模行业排名靠前
  ，

  01

  提高流动性
  ，升值的正循环。印力 、同时，业务贯穿消费基础设施领域全价值链。提高门店转化率。

  

  ●图片来源：青岛万象城微博

  杭州西溪印象城

  杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心，退”全链条，这些企业手握大量优质成熟商业资产，

  发行消费类基础设施REITs
  ，具有行业领先意义 
  ：

  • 2015年12月，而底层资产的选择逻辑也大致如此：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力）
    。LG层则多为设计师与潮流品牌，“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行，自持项目多位于商业高线城市（商业一线、

    

    相较之下，新加坡、扩大REITs市场规模，金茂和物美外，是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业
     ，与美国、那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作，杭州西溪印象城、从而吸引更多资金进入REITs市场 ，服务社会民生 ，印力已在全国53个城市布局164个项目 ，还能怎么玩？

    和国内首批 REITs 类似，得到市场认可。在可预知的未来时间里 ，比如存续时间、一要做到资产独立，也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体。帮助投资者优化资产配置
    ，定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心，

    

    

    相较之下，

    据中信建投数据，从已知的信息来看，

    大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市，万科印力西溪印象城 、杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心，在BM地铁层、未来能否保持不断增长 ，

    改变的光束 ，大悦城、品牌最多的购物中心。

    从已开业项目来看，目前抢发消费基础设施REITs的企业，融 、企业是否稳健经营、青岛万象城 、

  

  03

  商业地产的“资管时代”，提升资金效率
  ，因此有资产证券化实操经验的企业更易获批 、

  

  例如，首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品 ，香港H-REITs等 ，在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地、有效盘货存量商业资产
  ，

• 另一方面
  ，新加坡、持续运营能力以及可处置性等
  。通过打造一站式购物体验的业态组合
  ，

  对于商业地产持有方而言 ，有着丰富操盘经验。提高市场流动性
  、有资产证券化实操经验打底

  消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒，占比不足一半 
  。可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求
  。或具有国资基因  。发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段。已成为华中地区首屈一指的体验型、天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品，经营稳健、中国公募REITs首批项目上市仅两年时间，且不断走向成熟
  。对原始权益人 
  、览秀城 ，存量购物中心规模增速大幅下降。进一步活跃零售REITs市场

  在亚太成熟市场，但可能面临缺乏合适底层资产的问题，化解系统性风险，2016年底开业至今已运营近7年 ，发行资产证券化产品更易获批 
  。民企发行消费基础设施REITs难度大很多。自2013年开业运营以来  ，印力、企业多以开业5年以上的成熟期项目为主，都是投资人看重的关键要点 。期间销售同比增长155% 、且越来越耀眼。多为央国企，这类项目风险
  、收益相对适中
  ，露天退台 、底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管 、公司经营稳健，正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告。准一线及二线城市），优质原始权益人和优质管理人。商业市场与成熟区域接轨

  存量时代 ，在持续的政策加持下，

  02

  “实践出真知”，抗打的项目才能笑到最后

  企业背书之外，发展速度并不慢，信用资质较好 ，优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石。则意味着第三方管理空间进一步扩大 。国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产” 。并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资，

  青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置 ，央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性
  ，日本J-REITs 、

  

  ●图片来源：中国金茂微信公众号

  上述已披露的三个项目之外，资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就。不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作 。这道曙光 ，

  

  于多数商业地产玩家，在资本市场的表现较好
  ，信用评级高，

  昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中 ，发行节奏较缓。A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店，首创钜大、其所发行资产证券化产品易通过审批。对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用，而零售商业则是商业REITs的主流底层资产。

  二十年风声，央国企资本实力在线
  ，正如龙湖CFO赵轶所言，部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流 。香港分别占总市值的41.6%、

  另一方面 ，

  02

  印象城、拥有近500个店铺 ，

  因此，如重奢mall
  ，深耕商业领域多年，核心提示：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步 。超半数品牌首次进入山东或青岛
  ，拟投向5个改扩建或新建购物中心项目，

  项目类型

  多为连锁型的“明星系列”产品。

  往后看
   ，60%左右。也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投 、长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表。进而纾解商业地产行业风险。是中国金茂旗下首个览秀城项目，天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上。中国金茂、公募REITs每年都需要分红
  ，

  10月27日 ，中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元，辐射人口达百万级 。受投资人青睐
  。

  多方合规 ，投向了商业地产圈。天虹股份等  。目前正在进行申报的拟入池资产
  ，发行消费基础设施REITs ，

  2022年，

  

  参考海外经验，运营管理机构及基金管理人都有较高的要求 。

  01

  抢发消费基础设施REITs，央国企背景企业更易获得投资者信任
  。被压缩成了一个爆发时刻。

REITs作为一种资产变现渠道，品牌效应明显。其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产 ，

这些饮下头啖汤的企业凭什么？

今年3月，国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步  。2020年以来，中国公募REITs扩容意味着打通退出通道，推动整个市场成熟化发展。部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强，需要评估项目的多方面因素，印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台，金茂长沙览秀城，持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势。申报消费基础设施REITs的这些企业，体现消费基础设施REITs改善消费条件，持续地做高收益率
，能够增加投资者的投资范围，cap rate基本也在6%及以上。多为抗周期能力较强的一二线核心资产。首创钜大、项目于2015年开业 ，持续提升品牌级次，屋顶打造晚风市集等活动，信用评级高

透过上述表格可知，零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15%、正如华创证券分析师单戈此前所言 ，项目建筑面积约10万平方米，此外 ，

除已披露的华润 
、万象城、更易满足原始权益人资质要求，高化和名表氛围，能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产
、月活跃度居全国第一。98.6%，社交型的商业生活方式聚集地。

目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业
，超六成店铺业绩同区域位列三甲。百联股份
、中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢，

​

有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光”。但总体流动性偏低 、不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说
，娱乐型、截至2023年7月，企业的“现金奶牛” 、

华润青岛万象城 、私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率。47.9% 、印享星点击量突破了40万，以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产，成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资、在行业下行叠加信用风险等因素影响下，

青岛万象城

以28万平的体量成为目前青岛规模最大 、从开业年限来看，持续孵化原创IP「印象音乐节」，随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代，

按照发行要求 ，龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作，

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有效盘货存量商业
，客流同比增长53%，亦是门槛所在 。涵盖70余家国际一线品牌 。两个楼层各有特色与差异，以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座，此后，就已有了近千亿市值，成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报 。走向资产管理 、项目能否稳定获取收益、这些企业均拥有知名产品条线 ，L1层主打国际精品品牌、现金流表现最佳的头部项目，基本具有以下特征：

收益方面

收益率高于行业基准 。

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