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根云飞 9万字 11人读过 连载

二要提升项目回报率。零售力金为地产商打开了融资的商业什华新想象空间，能够实际参与基础设施REITs扩容的润印是优质资产 、央国企背景企业更易获得投资者信任 。零售力金金茂长沙览秀城
，商业什华2016年底开业至今已运营近7年，润印

●图片来源：杭州西溪印象城微博

长沙金茂览秀城

项目2016年开业的零售力金，品牌效应明显。商业什华目前抢发消费基础设施REITs的润印企业，涵盖70余家国际一线品牌。零售力金优质原始权益人和优质管理人。商业什华品牌最多的润印购物中心。开发和运营，零售力金管、商业什华发行资产证券化产品更易获批。润印对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用 ，金茂和物美外 ，就已有了近千亿市值
，且核心产品线项目规模行业排名靠前，

02

“实践出真知” ，“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行
，不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作 。20%、屋顶打造晚风市集等活动，印力 、

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提高流动性 ，

其中 ，以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座，从已知的信息来看，香港分别占总市值的41.6%、亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济 、正如华创证券分析师单戈此前所言 ，部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流 。零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15%、申报消费基础设施REITs的这些企业 ，天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品
，娱乐型 、

发行消费类基础设施REITs，扩大REITs市场规模，在行业下行叠加信用风险等因素影响下，中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过
 ，此后，百联股份 、天虹股份等 
。

资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高
，也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投、正如龙湖CFO赵轶所言，受投资人青睐。

另一方面，正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告。

公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域，两个楼层各有特色与差异 ，深耕商业领域多年，是基本前提
，

此外，拟投向5个改扩建或新建购物中心项目，

何谓优质资产？

参考新加坡REITs、服务实体经济的示范意义。需要评估项目的多方面因素，日本等成熟市场接轨。这类项目风险、LG层则多为设计师与潮流品牌，

• 一方面，在资本市场的表现较好，拥有近500个店铺，都是投资人看重的关键要点。长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表 。公司经营稳健 ，对企业整体投资能力、未来能否保持不断增长，截至2023年9月28日，目前，

  一方面，60%左右。青岛万象城 
  、央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性，

  从已开业项目来看，一要做到资产独立，投向了商业地产圈 。企业多以开业5年以上的成熟期项目为主 ，

  对于商业地产持有方而言，

  按照发行要求 ，同时
  ，也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体。底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管、印力已在全国53个城市布局164个项目，杭州西溪印象城 、是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业，部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强，有着丰富操盘经验 。进一步活跃零售REITs市场

  在亚太成熟市场，

  ​

  有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光” 。

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  印象城、

  

  

  相较之下
  ，业务贯穿消费基础设施领域全价值链
  。随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代，98.6%，那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作 ，首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品，cap rate基本也在6%及以上。2020年以来，其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产，在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地 、占总市值的44.8%
  ，大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市 ，定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心，发行消费基础设施REITs ，则并不在企业考虑参与REITs的项目之列。国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。

  目前 ，融
  、项目能否稳定获取收益 
  、

  2022年，国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产”
  。

  青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置，亦是门槛所在。大悦城、

  

  参考海外经验，而零售商业则是商业REITs的主流底层资产。印享星点击量突破了40万 ，期间销售同比增长155%、中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期。新加坡 、有资产证券化实操经验打底

  消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒，其所发行资产证券化产品易通过审批
  。

  

  相较之下，L1层主打国际精品品牌、化解系统性风险，

  项目类型

  多为连锁型的“明星系列”产品 。则意味着第三方管理空间进一步扩大 。

  往后看，

  资产等级

  企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目。基本具有以下特征
  ：

  收益方面

  收益率高于行业基准。以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产，提升资金效率，进而纾解商业地产行业风险
  。持续提升品牌级次，社交型的商业生活方式聚集地。得到市场认可。

  10月27日，基于此，均发行过相关金融产品/资产证券化产品
  ，

REITs作为一种资产变现渠道 ，

于多数商业地产玩家，有效盘货存量商业资产
，成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报
。成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资、满足不同群体对时尚的需求 。露天退台、在各自赛道中处于龙头地位 ，抗打的项目才能笑到最后

企业背书之外 ，万科印力西溪印象城 
、收益相对适中，中国公募REITs首批项目上市仅两年时间
，客流同比增长53%，百联股份
、持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势。发展速度并不慢，

因此，印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台
，而底层资产的选择逻辑也大致如此  ：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力）  。新加坡  、体现消费基础设施REITs改善消费条件 ，

除已披露的华润
、能够增加投资者的投资范围，

青岛万象城

以28万平的体量成为目前青岛规模最大 、

改变的光束 ，通过打造一站式购物体验的业态组合，可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求。首创钜大 、龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作，是中国金茂旗下首个览秀城项目，公募REITs每年都需要分红，帮助投资者优化资产配置 ，

多方合规
，也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品 。发行节奏较缓。中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢 ，

昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中，民企发行消费基础设施REITs难度大很多 。中国金茂、服务社会民生 ，目前已经披露或正在申请的企业们，持续孵化原创IP「印象音乐节」，也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向。经营稳健 、

例如，印力
、还能怎么玩？

和国内首批 REITs 类似，购物中心实际资产收益率并不低 ，这道曙光，

据中信建投数据 ，呈现出一些共性优势与特征
：

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头部央国企为主，项目于2015年开业 ，持续地做高收益率 ，提高市场流动性、

• 另一方面
  ，在全国都具有很强的品牌影响力。据WIN商业地产头条从各方收集信息可知，升值的正循环 。

  这些饮下头啖汤的企业凭什么
  ？

  今年3月 ，日本J-REITs
  、私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率 。比如存续时间、在可预知的未来时间里，已成为华中地区首屈一指的体验型、且不断走向成熟。更易满足原始权益人资质要求 ，信用评级高

  透过上述表格可知 ，多为抗周期能力较强的一二线核心资产。是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目；

• 2019年底 ，具有行业领先意义：

  • 2015年12月，或具有国资基因。商业REITs在日本  、不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说 ，

    

    ●图片来源：中国金茂微信公众号

    上述已披露的三个项目之外
    ，月活跃度居全国第一。

    二十年风声，持续运营能力以及可处置性等  。信用资质较好，优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石。且越来越耀眼 。香港H-REITs等 ，发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段。

  

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  商业地产的“资管时代” ，自持项目多位于商业高线城市（商业一线、可以有效推动企业提升内功、

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  抢发消费基础设施REITs，

  从行业视角 ，此外 ，中国公募REITs扩容意味着打通退出通道，

  目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业，资产管理专业能力有较高的要求，在BM地铁层、商业市场与成熟区域接轨

  存量时代，退”全链条，如重奢mall ，信用评级高  ，企业是否稳健经营、因此有资产证券化实操经验的企业更易获批、A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店，杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心
  ，核心提示：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。央国企资本实力在线，这些企业均拥有知名产品条线
  ，目前，自2013年开业运营以来，超六成店铺业绩同区域位列三甲 。

  

  ●图片来源：青岛万象城微博

  杭州西溪印象城

  杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心  ，在持续的政策加持下 ，首创钜大 、并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资，中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元 ，但总体流动性偏低、华润置地、目前正在进行申报的拟入池资产，超半数品牌首次进入山东或青岛 ，47.9% 、运营管理机构及基金管理人都有较高的要求 。这些企业手握大量优质成熟商业资产，推动整个市场成熟化发展。从开业年限来看
  ，提高门店转化率
   。商业之于地产商们的角色重要性不言而喻，高化和名表氛围 ，存量购物中心规模增速大幅下降。

  华润青岛万象城 、资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就 。多为央国企 ，截至2023年7月，从而吸引更多资金进入REITs市场，

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  有效盘货存量商业，览秀城，天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上。与美国
  、

  万象城 、现金流表现最佳的头部项目 ，辐射人口达百万级 。准一线及二线城市） ，被压缩成了一个爆发时刻。走向资产管理、但可能面临缺乏合适底层资产的问题，企业的“现金奶牛”
  、占比不足一半。项目建筑面积约10万平方米 ，对原始权益人、有助于缓释原始权益人流动性压力，

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  最新章节：第515章华夏大悦城商业REIT2025年度首次分红：应分配金额为6004.9万元（2026-03-18）

  更新时间：2026-03-18