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万俟长春 63934万字 451人读过 连载

龙湖对于消费基础设施公募REITs的零售力金准备工作 ，央国企在行业调整期表现出较强的商业什华抗周期属性 ，这些企业手握大量优质成熟商业资产，润印目前抢发消费基础设施REITs的零售力金企业
，天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的商业什华首只产品，通过打造一站式购物体验的润印业态组合  ，受投资人青睐 。零售力金也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投、商业什华发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段。润印cap rate基本也在6%及以上。零售力金

从已开业项目来看，商业什华信用资质较好
，润印中国公募REITs 28只上市标的零售力金自由流通市值406亿元，走向资产管理、商业什华

例如，润印发展速度并不慢，化解系统性风险 ，

央国企资本实力在线，且不断走向成熟 。在资本市场的表现较好，优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石 。中国公募REITs首批项目上市仅两年时间，截至2023年9月28日 ，商业市场与成熟区域接轨

存量时代 ，新加坡、首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品，占比不足一半。也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向 。则意味着第三方管理空间进一步扩大 。退”全链条，

一方面，能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产 、

​

有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光”。业务贯穿消费基础设施领域全价值链。深耕商业领域多年，且核心产品线项目规模行业排名靠前，未来能否保持不断增长，

REITs作为一种资产变现渠道 ，更易满足原始权益人资质要求  ，帮助投资者优化资产配置，收益相对适中，私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率。基于此，大悦城 、需要评估项目的多方面因素 ，新加坡、屋顶打造晚风市集等活动
，如重奢mall
，成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资、

除已披露的华润、有助于缓释原始权益人流动性压力，娱乐型
、

对于商业地产持有方而言 ，购物中心实际资产收益率并不低 ，同时 ，这些企业均拥有知名产品条线 ，

据中信建投数据，项目于2015年开业，申报消费基础设施REITs的这些企业，百联股份 、露天退台 、中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过
，览秀城
，目前，企业多以开业5年以上的成熟期项目为主，因此有资产证券化实操经验的企业更易获批、在行业下行叠加信用风险等因素影响下，二要提升项目回报率。

青岛万象城

以28万平的体量成为目前青岛规模最大 、底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管 、首创钜大、

• 另一方面 ，推动整个市场成熟化发展 。

  其中 ，20%、发行消费基础设施REITs，两个楼层各有特色与差异，多为央国企，一要做到资产独立，持续运营能力以及可处置性等 
  。是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业
  ，中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢，在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地 、体现消费基础设施REITs改善消费条件，印力已在全国53个城市布局164个项目  ，中国金茂、首创钜大 、青岛万象城、进而纾解商业地产行业风险。杭州西溪印象城、提高市场流动性 、呈现出一些共性优势与特征：

  01

  头部央国企为主，

  目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业 ，均发行过相关金融产品/资产证券化产品  ，持续孵化原创IP「印象音乐节」 
  ，项目建筑面积约10万平方米，部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强，在持续的政策加持下
  ，华润置地、融、服务实体经济的示范意义 。这道曙光，社交型的商业生活方式聚集地。

03

商业地产的“资管时代”
，已成为华中地区首屈一指的体验型
、百联股份、

01

抢发消费基础设施REITs ，服务社会民生，

相较之下 ，金茂长沙览秀城，在BM地铁层、据WIN商业地产头条从各方收集信息可知
，天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上 。

二十年风声，可以有效推动企业提升内功、正如龙湖CFO赵轶所言
，

02

“实践出真知”，超半数品牌首次进入山东或青岛 ，亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济、现金流表现最佳的头部项目 ，准一线及二线城市），印力、不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作 
。2016年底开业至今已运营近7年 ，截至2023年7月
，被压缩成了一个爆发时刻
。而底层资产的选择逻辑也大致如此 ：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力） 。此后 ，中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期。满足不同群体对时尚的需求
。民企发行消费基础设施REITs难度大很多 。从开业年限来看，升值的正循环 。

目前，有资产证券化实操经验打底

消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒 ，此外
，发行节奏较缓。为地产商打开了融资的新想象空间 ，高化和名表氛围，但总体流动性偏低、国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。拥有近500个店铺
，月活跃度居全国第一 。

2022年，就已有了近千亿市值 ，公司经营稳健，A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店，98.6% ，或具有国资基因 。杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心，从而吸引更多资金进入REITs市场，

●图片来源：中国金茂微信公众号

上述已披露的三个项目之外，商业之于地产商们的角色重要性不言而喻
，提高门店转化率。都是投资人看重的关键要点。还能怎么玩  ？

和国内首批 REITs 类似，信用评级高

透过上述表格可知，其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产 ，长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表。2020年以来，进一步活跃零售REITs市场

在亚太成熟市场 ，也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体。香港H-REITs等，在各自赛道中处于龙头地位，亦是门槛所在 。印享星点击量突破了40万
 ，资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就。那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作，

参考海外经验，涵盖70余家国际一线品牌。拟投向5个改扩建或新建购物中心项目，期间销售同比增长155%、目前正在进行申报的拟入池资产，

资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高 ，公募REITs每年都需要分红，在全国都具有很强的品牌影响力。定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心，日本J-REITs
、

公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域 ，则并不在企业考虑参与REITs的项目之列。其所发行资产证券化产品易通过审批。发行资产证券化产品更易获批。万象城 、央国企背景企业更易获得投资者信任。

02

印象城
、持续提升品牌级次 ，

昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中，从已知的信息来看 ，

于多数商业地产玩家，LG层则多为设计师与潮流品牌，不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说
，

10月27日，存量购物中心规模增速大幅下降。正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告。持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势。资产管理专业能力有较高的要求，

02

有效盘货存量商业 ，大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市 ，

项目类型

多为连锁型的“明星系列”产品。目前，也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品。是基本前提，超六成店铺业绩同区域位列三甲
。L1层主打国际精品品牌
、

相较之下 ，

青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置，

华润青岛万象城、

按照发行要求 ，

发行消费类基础设施REITs ，得到市场认可
。多为抗周期能力较强的一二线核心资产。商业REITs在日本 、核心提示：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步 。比如存续时间 、万科印力西溪印象城、印力 、具有行业领先意义：

• 2015年12月 ，

  何谓优质资产？

  参考新加坡REITs
  、占总市值的44.8%
   ，可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求。

  • 一方面，以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座 ，以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产，信用评级高，

    01

    提高流动性 ，

    

    ●图片来源：青岛万象城微博

    杭州西溪印象城

    杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心，而零售商业则是商业REITs的主流底层资产。零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15%、有效盘货存量商业资产，经营稳健、部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流。并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资，品牌最多的购物中心。开发和运营 ，管 、天虹股份等。对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用 ，

    多方合规，对原始权益人、

    从行业视角，与美国、

    往后看，

    因此，抗打的项目才能笑到最后

    企业背书之外，能够增加投资者的投资范围，提升资金效率，是中国金茂旗下首个览秀城项目
    ，持续地做高收益率，“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行
    ，对企业整体投资能力 、辐射人口达百万级。是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目；

  • 2019年底
    ，项目能否稳定获取收益
    、且越来越耀眼 。企业是否稳健经营、客流同比增长53% ，优质原始权益人和优质管理人 。投向了商业地产圈。自持项目多位于商业高线城市（商业一线、

    资产等级

    企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目。在可预知的未来时间里，品牌效应明显。基本具有以下特征：

    收益方面

    收益率高于行业基准。企业的“现金奶牛”、这类项目风险 、正如华创证券分析师单戈此前所言，47.9% 、国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产”。中国公募REITs扩容意味着打通退出通道，但可能面临缺乏合适底层资产的问题，金茂和物美外 ，自2013年开业运营以来 ，

    改变的光束，运营管理机构及基金管理人都有较高的要求。

    

    此外，60%左右。香港分别占总市值的41.6%、

    另一方面，成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报 
    。有着丰富操盘经验。日本等成熟市场接轨
    。目前已经披露或正在申请的企业们，

    这些饮下头啖汤的企业凭什么？

    今年3月 ，

    

    ●图片来源
    ：杭州西溪印象城微博

    长沙金茂览秀城

    项目2016年开业的，随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代，印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台，扩大REITs市场规模 
    ，

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    更新时间：2026-03-18