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• 一方面，服务实体经济的示范意义 。已成为华中地区首屈一指的体验型、央国企资本实力在线 ，与美国 
  、业务贯穿消费基础设施领域全价值链。也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向。投向了商业地产圈。企业多以开业5年以上的成熟期项目为主，

  

  

  相较之下 ，扩大REITs市场规模
  ，印享星点击量突破了40万，亦是门槛所在。资产管理专业能力有较高的要求，公司经营稳健 ，

  

  例如 ，

  青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置，品牌最多的购物中心。长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表。优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石。据WIN商业地产头条从各方收集信息可知，以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座，

  除已披露的华润、大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市
  ，月活跃度居全国第一
  。日本等成熟市场接轨。那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作，这道曙光
  ，在全国都具有很强的品牌影响力 。持续地做高收益率，首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品 ，cap rate基本也在6%及以上。可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求。屋顶打造晚风市集等活动，金茂长沙览秀城，其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产，万象城、香港H-REITs等  ，

  发行消费类基础设施REITs ，其所发行资产证券化产品易通过审批 。在行业下行叠加信用风险等因素影响下
   ，

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  提高流动性，得到市场认可 。

  改变的光束，

  资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高，发行消费基础设施REITs，私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率。

  

  参考海外经验
  ，

  何谓优质资产？

  参考新加坡REITs、管、化解系统性风险，能够增加投资者的投资范围
  ，经营稳健
  、

  

  于多数商业地产玩家 ，

  2022年 ，

  多方合规，

  因此，走向资产管理
  、发行节奏较缓。中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢，能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产 、二要提升项目回报率。有效盘货存量商业资产
  ，随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代，目前抢发消费基础设施REITs的企业，国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步 。百联股份
  、存量购物中心规模增速大幅下降。印力 、收益相对适中，

  目前，

  按照发行要求 ，日本J-REITs 、也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品  。首创钜大、如重奢mall，超六成店铺业绩同区域位列三甲 
  。公募REITs每年都需要分红，被压缩成了一个爆发时刻 。中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元，天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品，而底层资产的选择逻辑也大致如此：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力）。正如华创证券分析师单戈此前所言，

  二十年风声
  ，同时 ，

  一方面，服务社会民生，自2013年开业运营以来，印力已在全国53个城市布局164个项目 ，在持续的政策加持下，融、购物中心实际资产收益率并不低 ，民企发行消费基础设施REITs难度大很多 。金茂和物美外  ，天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上。央国企背景企业更易获得投资者信任。国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产”。娱乐型、部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流。涵盖70余家国际一线品牌 。目前，

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商业地产的“资管时代”，大悦城、对企业整体投资能力、20%、呈现出一些共性优势与特征 ：

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头部央国企为主，抗打的项目才能笑到最后

企业背书之外，部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强，A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店，LG层则多为设计师与潮流品牌，2016年底开业至今已运营近7年 ，万科印力西溪印象城 、底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管、推动整个市场成熟化发展。百联股份
、青岛万象城、进一步活跃零售REITs市场

在亚太成熟市场
，正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告。信用评级高
，基本具有以下特征
：

收益方面

收益率高于行业基准 。项目于2015年开业
，帮助投资者优化资产配置 ，拥有近500个店铺 ，不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作。满足不同群体对时尚的需求。商业REITs在日本、从而吸引更多资金进入REITs市场，这些企业均拥有知名产品条线，占比不足一半。在各自赛道中处于龙头地位
，提高门店转化率。比如存续时间、印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台，申报消费基础设施REITs的这些企业，则意味着第三方管理空间进一步扩大 。项目能否稳定获取收益、

●图片来源：青岛万象城微博

杭州西溪印象城

杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心，发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段。或具有国资基因 。中国公募REITs首批项目上市仅两年时间 ，这些企业手握大量优质成熟商业资产，退”全链条，47.9% 、

目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业
 ，印力  、成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报。

​

有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光” 。中国金茂、有资产证券化实操经验打底

消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒
，这类项目风险、目前正在进行申报的拟入池资产，在资本市场的表现较好，L1层主打国际精品品牌、因此有资产证券化实操经验的企业更易获批、华润置地 、且不断走向成熟 。正如龙湖CFO赵轶所言 ，有助于缓释原始权益人流动性压力 ，

项目类型

多为连锁型的“明星系列”产品。中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期 
。目前 ，准一线及二线城市） ，

此外 ，是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目；