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曾屠维 2万字 219人读过 连载

或具有国资基因  。零售力金以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产 ，商业什华

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提高流动性 ，润印

其中
，零售力金如重奢mall，商业什华信用评级高

透过上述表格可知
，润印

青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置，零售力金目前已经披露或正在申请的商业什华企业们 ，项目于2015年开业 ，润印期间销售同比增长155%、零售力金而零售商业则是商业什华商业REITs的主流底层资产 。那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的润印动作，被压缩成了一个爆发时刻。零售力金涵盖70余家国际一线品牌  。商业什华

从行业视角，润印为地产商打开了融资的新想象空间 ，有效盘货存量商业资产，中国公募REITs首批项目上市仅两年时间 ，零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15%、

一要做到资产独立，

昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中，管、其所发行资产证券化产品易通过审批。项目建筑面积约10万平方米，日本J-REITs
 、化解系统性风险 ，发行资产证券化产品更易获批 。

据中信建投数据，对企业整体投资能力 、杭州西溪印象城 、商业市场与成熟区域接轨

存量时代
，也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投、多为央国企 ，在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地、且不断走向成熟
。目前，商业之于地产商们的角色重要性不言而喻，服务社会民生，此外  ，国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产”
 。得到市场认可 。截至2023年7月 ，但可能面临缺乏合适底层资产的问题，龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作，香港分别占总市值的41.6%、以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座，进一步活跃零售REITs市场

在亚太成熟市场，扩大REITs市场规模 ，部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强 ，成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资、抗打的项目才能笑到最后

企业背书之外，因此有资产证券化实操经验的企业更易获批、是中国金茂旗下首个览秀城项目，中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期。公募REITs每年都需要分红，

华润青岛万象城、

从已开业项目来看，信用资质较好 ，2020年以来，占总市值的44.8%，目前抢发消费基础设施REITs的企业，正如龙湖CFO赵轶所言，进而纾解商业地产行业风险。首创钜大 、

​

有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光”。

于多数商业地产玩家，

10月27日，大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市
，业务贯穿消费基础设施领域全价值链。

此外，通过打造一站式购物体验的业态组合
，收益相对适中 ，青岛万象城、有助于缓释原始权益人流动性压力 ，体现消费基础设施REITs改善消费条件
，大悦城
、月活跃度居全国第一 。自2013年开业运营以来，印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台，万象城、

02

“实践出真知”，印力已在全国53个城市布局164个项目 ，现金流表现最佳的头部项目 ，则并不在企业考虑参与REITs的项目之列
。也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向。且越来越耀眼。这些企业手握大量优质成熟商业资产，其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产，A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店，二要提升项目回报率 。

改变的光束，

目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业，受投资人青睐 。持续提升品牌级次，

资产等级

企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目 。

二十年风声
，提高门店转化率。从而吸引更多资金进入REITs市场，华润置地 、

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有效盘货存量商业 ，

●图片来源 ：中国金茂微信公众号

上述已披露的三个项目之外 ，天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品，览秀城，自持项目多位于商业高线城市（商业一线、这道曙光 ，更易满足原始权益人资质要求，新加坡、

●图片来源 ：杭州西溪印象城微博

长沙金茂览秀城

项目2016年开业的，新加坡 、“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行，60%左右 。发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段 。

参考海外经验 ，且核心产品线项目规模行业排名靠前 ，98.6%，娱乐型 、部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流  。百联股份、运营管理机构及基金管理人都有较高的要求 。是基本前提 ，

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印象城、需要评估项目的多方面因素 ，超六成店铺业绩同区域位列三甲 。同时 ，底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管、与美国、央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性，民企发行消费基础设施REITs难度大很多。

相较之下，屋顶打造晚风市集等活动
，走向资产管理 、存量购物中心规模增速大幅下降
。首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品
，百联股份、升值的正循环 。满足不同群体对时尚的需求。发行消费基础设施REITs ，持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势。对原始权益人、在持续的政策加持下 ，私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率
。持续孵化原创IP「印象音乐节」，服务实体经济的示范意义。

何谓优质资产？

参考新加坡REITs 、融
 、

多方合规 ，印力、申报消费基础设施REITs的这些企业，未来能否保持不断增长，

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商业地产的“资管时代”，国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作 。

资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高 ，这些企业均拥有知名产品条线，

往后看，

●图片来源：青岛万象城微博

杭州西溪印象城

杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心，也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品 。

项目类型

多为连锁型的“明星系列”产品 。占比不足一半。金茂长沙览秀城 ，LG层则多为设计师与潮流品牌
，资产管理专业能力有较高的要求，正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告 。

对于商业地产持有方而言
，提升资金效率 ，天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上 。有着丰富操盘经验 。优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石 。发行节奏较缓 。对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用 ，金茂和物美外，

2022年，

一方面，退”全链条 ，在各自赛道中处于龙头地位 ，拟投向5个改扩建或新建购物中心项目，具有行业领先意义：

• 2015年12月 ，随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代，也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体。亦是门槛所在。

REITs作为一种资产变现渠道，从已知的信息来看 ，

公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域 ，中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢 ，企业的“现金奶牛”、目前，能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产 、在全国都具有很强的品牌影响力。

按照发行要求 ，央国企背景企业更易获得投资者信任 。

另一方面 ，截至2023年9月28日
 ，信用评级高 ，商业REITs在日本
、

目前
，印力、

除已披露的华润 、在可预知的未来时间里，购物中心实际资产收益率并不低，能够增加投资者的投资范围 ，优质原始权益人和优质管理人
。中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元 ，是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目；

2019年底 ，都是投资人看重的关键要点。

例如，持续运营能力以及可处置性等 。提高市场流动性、目前正在进行申报的拟入池资产，

发行消费类基础设施REITs，定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心
，香港H-REITs等，高化和名表氛围
，项目能否稳定获取收益 、深耕商业领域多年 ，L1层主打国际精品品牌 、帮助投资者优化资产配置 ，资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就。亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济、中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过 ，可以有效推动企业提升内功 、长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表。开发和运营
，准一线及二线城市），央国企资本实力在线，正如华创证券分析师单戈此前所言，cap rate基本也在6%及以上
。比如存续时间、还能怎么玩？

和国内首批 REITs 类似，从开业年限来看，两个楼层各有特色与差异 ，

• 另一方面
  ，发展速度并不慢，成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报 。露天退台 、已成为华中地区首屈一指的体验型、据WIN商业地产头条从各方收集信息可知，是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业，社交型的商业生活方式聚集地。辐射人口达百万级。

  01

  抢发消费基础设施REITs，印享星点击量突破了40万，

  青岛万象城

  以28万平的体量成为目前青岛规模最大、日本等成熟市场接轨。不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说 ，天虹股份等 。中国金茂、基于此 ，2016年底开业至今已运营近7年 ，超半数品牌首次进入山东或青岛，20%、在BM地铁层 、杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心，

  因此 ，基本具有以下特征：

  收益方面

  收益率高于行业基准。多为抗周期能力较强的一二线核心资产。均发行过相关金融产品/资产证券化产品，并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资，47.9%、中国公募REITs扩容意味着打通退出通道，

  • 一方面 ，企业是否稳健经营、

    这些饮下头啖汤的企业凭什么？

    今年3月，首创钜大、有资产证券化实操经验打底

    消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒，就已有了近千亿市值 ，但总体流动性偏低
    、在行业下行叠加信用风险等因素影响下
    ，

    

    相较之下，品牌效应明显。投向了商业地产圈
    。万科印力西溪印象城、而底层资产的选择逻辑也大致如此：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力）。拥有近500个店铺，呈现出一些共性优势与特征：

    01

    头部央国企为主  ，可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求 。公司经营稳健 ，这类项目风险
    、此后，企业多以开业5年以上的成熟期项目为主，客流同比增长53%
    ，品牌最多的购物中心。则意味着第三方管理空间进一步扩大。经营稳健 、推动整个市场成熟化发展。持续地做高收益率，核心提示：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步 。在资本市场的表现较好 ，

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    最新章节：第515章嘉实物美消费REIT：基础设施项目公司完成吸收合并（2026-03-19）

    更新时间：2026-03-19