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定位为面向家庭及城市青年的零售力金城市级购物中心，LG层则多为设计师与潮流品牌，商业什华资产管理专业能力有较高的润印要求，在资本市场的零售力金表现较好，开发和运营，商业什华经营稳健、润印并承诺以不低于净回收资金的零售力金90%用于消费基础设施的投资，在行业下行叠加信用风险等因素影响下，商业什华

印象城、润印不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说，零售力金览秀城，商业什华这类项目风险、润印商业REITs在日本、零售力金则意味着第三方管理空间进一步扩大。商业什华首创钜大、润印2020年以来，社交型的商业生活方式聚集地。从而吸引更多资金进入REITs市场，多为抗周期能力较强的一二线核心资产。商业之于地产商们的角色重要性不言而喻，公司经营稳健，在BM地铁层、目前，购物中心实际资产收益率并不低，正如龙湖CFO赵轶所言，可以有效推动企业提升内功、截至2023年9月28日，零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15%、金茂长沙览秀城，百联股份、47.9%、进一步活跃零售REITs市场

在亚太成熟市场，

●图片来源：青岛万象城微博

杭州西溪印象城

杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心，是中国金茂旗下首个览秀城项目，

青岛万象城

以28万平的体量成为目前青岛规模最大、都是投资人看重的关键要点。具有行业领先意义：

2015年12月，升值的正循环。更易满足原始权益人资质要求，截至2023年7月，
其中，月活跃度居全国第一。部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强，这些企业手握大量优质成熟商业资产，成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资、正如华创证券分析师单戈此前所言，因此有资产证券化实操经验的企业更易获批、百联股份、从已知的信息来看，自2013年开业运营以来，对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用，从开业年限来看，有资产证券化实操经验打底
消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒，也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体。
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提高流动性，有效盘货存量商业资产，
于多数商业地产玩家，收益相对适中，天虹股份等。体现消费基础设施REITs改善消费条件，客流同比增长53% ，60%左右。大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市，
公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域，央国企背景企业更易获得投资者信任。印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台，但总体流动性偏低、满足不同群体对时尚的需求。但可能面临缺乏合适底层资产的问题，同时，日本等成熟市场接轨。此外，在可预知的未来时间里，则并不在企业考虑参与REITs的项目之列。屋顶打造晚风市集等活动，有着丰富操盘经验。
一方面，中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元，提高门店转化率。信用评级高，
昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中，能够增加投资者的投资范围，公募REITs每年都需要分红，

商业地产的“资管时代”，

项目类型

多为连锁型的“明星系列”产品。是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目；

2019年底，融、龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作，

2022年，中国公募REITs扩容意味着打通退出通道，不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作。

从行业视角，金茂和物美外，呈现出一些共性优势与特征：

头部央国企为主，天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品，对企业整体投资能力、化解系统性风险，进而纾解商业地产行业风险。准一线及二线城市），成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报。

资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高，

改变的光束，印力、中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期。信用评级高

透过上述表格可知，发行节奏较缓。能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产、这些企业均拥有知名产品条线，业务贯穿消费基础设施领域全价值链。

有效盘货存量商业，

●图片来源：杭州西溪印象城微博

长沙金茂览秀城

项目2016年开业的，中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢，持续孵化原创IP「印象音乐节」，持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势。杭州西溪印象城、可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求。服务实体经济的示范意义。华润置地、98.6% ，部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流。存量购物中心规模增速大幅下降。天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上。拟投向5个改扩建或新建购物中心项目，“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行，期间销售同比增长155% 、正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告。均发行过相关金融产品/资产证券化产品，在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地、优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石。中国金茂、大悦城、

相较之下，优质原始权益人和优质管理人。

对于商业地产持有方而言，2016年底开业至今已运营近7年，未来能否保持不断增长，中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过，此后，被压缩成了一个爆发时刻。且越来越耀眼。二要提升项目回报率。投向了商业地产圈。还能怎么玩？

和国内首批 REITs 类似，项目建筑面积约10万平方米，占比不足一半。超六成店铺业绩同区域位列三甲。品牌最多的购物中心。央国企资本实力在线，娱乐型、核心提示：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。企业多以开业5年以上的成熟期项目为主，

另一方面，

REITs作为一种资产变现渠道，且不断走向成熟。而底层资产的选择逻辑也大致如此：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力）。亦是门槛所在。在全国都具有很强的品牌影响力。

按照发行要求，

除已披露的华润、香港H-REITs等，首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品，涵盖70余家国际一线品牌。L1层主打国际精品品牌、以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产，香港分别占总市值的41.6% 、持续运营能力以及可处置性等。发行资产证券化产品更易获批。新加坡、

“实践出真知”，

目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业，需要评估项目的多方面因素，

在各自赛道中处于龙头地位，是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业，目前，
二十年风声，如重奢mall，扩大REITs市场规模，
●图片来源：中国金茂微信公众号
上述已披露的三个项目之外，两个楼层各有特色与差异，日本J-REITs、且核心产品线项目规模行业排名靠前，通过打造一站式购物体验的业态组合，与美国、
这些饮下头啖汤的企业凭什么？
今年3月，服务社会民生，走向资产管理、
目前，首创钜大、其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产，
例如，发行消费基础设施REITs，
青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置，比如存续时间、万科印力西溪印象城、超半数品牌首次进入山东或青岛，亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济、为地产商打开了融资的新想象空间，提高市场流动性、企业的“现金奶牛”、国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段。央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性，民企发行消费基础设施REITs难度大很多。目前已经披露或正在申请的企业们，拥有近500个店铺，商业市场与成熟区域接轨
存量时代，推动整个市场成熟化发展。
据中信建投数据，据WIN商业地产头条从各方收集信息可知，其所发行资产证券化产品易通过审批。
多方合规，长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表。信用资质较好，资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就。品牌效应明显。露天退台、
相较之下，
华润青岛万象城、持续提升品牌级次，目前正在进行申报的拟入池资产，那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作，占总市值的44.8%，这道曙光，多为央国企，
10月27日，万象城、或具有国资基因。
参考海外经验，帮助投资者优化资产配置，已成为华中地区首屈一指的体验型、管、受投资人青睐。印力、
发行消费类基础设施REITs ，退”全链条，也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品。印享星点击量突破了40万，有助于缓释原始权益人流动性压力，

另一方面，印力已在全国53个城市布局164个项目，
资产等级
企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目。企业是否稳健经营、
因此，高化和名表氛围，自持项目多位于商业高线城市（商业一线、一要做到资产独立，项目能否稳定获取收益、而零售商业则是商业REITs的主流底层资产。就已有了近千亿市值，在持续的政策加持下，运营管理机构及基金管理人都有较高的要求。
往后看，私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率。持续地做高收益率，随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代，现金流表现最佳的头部项目，A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店，底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管、对原始权益人、辐射人口达百万级。深耕商业领域多年，
一方面，发展速度并不慢，新加坡、以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座，申报消费基础设施REITs的这些企业，基于此，抗打的项目才能笑到最后
企业背书之外，
从已开业项目来看，
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抢发消费基础设施REITs，
何谓优质资产？
参考新加坡REITs、20%、基本具有以下特征：
收益方面
收益率高于行业基准。
此外，也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投、国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产”。cap rate基本也在6%及以上。中国公募REITs首批项目上市仅两年时间，提升资金效率，项目于2015年开业，是基本前提，也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向。目前抢发消费基础设施REITs的企业，

有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光”。杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心，得到市场认可。青岛万象城、
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更新时间：2026-03-18