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于多数商业地产玩家，60%左右 。发行消费基础设施REITs，

资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高，

●图片来源：杭州西溪印象城微博

长沙金茂览秀城

项目2016年开业的，成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资 、对原始权益人
、

02

印象城、资产管理专业能力有较高的要求 ，此外
，正如龙湖CFO赵轶所言
，呈现出一些共性优势与特征
：

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头部央国企为主 ，也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品 。

按照发行要求，为地产商打开了融资的新想象空间 ，万象城、进而纾解商业地产行业风险。央国企资本实力在线 ，且越来越耀眼 。央国企背景企业更易获得投资者信任。基本具有以下特征：

收益方面

收益率高于行业基准。不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作。首创钜大、持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势。现金流表现最佳的头部项目，经营稳健、需要评估项目的多方面因素，因此有资产证券化实操经验的企业更易获批 、比如存续时间、还能怎么玩？

和国内首批 REITs 类似，截至2023年7月，中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元，中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过，这道曙光 ，印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台
 ，中国公募REITs首批项目上市仅两年时间，化解系统性风险，首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品 ，天虹股份等
。长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表。持续提升品牌级次，超六成店铺业绩同区域位列三甲 。更易满足原始权益人资质要求 ，通过打造一站式购物体验的业态组合 ，

此外
，新加坡、香港H-REITs等 ，

项目类型

多为连锁型的“明星系列”产品。部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强，对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用
，如重奢mall
，核心提示
：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。

改变的光束，可以有效推动企业提升内功  、龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作 ，存量购物中心规模增速大幅下降。青岛万象城、期间销售同比增长155%
、私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率 。推动整个市场成熟化发展。公司经营稳健，据WIN商业地产头条从各方收集信息可知 ，项目能否稳定获取收益 、98.6%，月活跃度居全国第一。部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流 。二要提升项目回报率 。占总市值的44.8% ，

二十年风声，国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品，信用资质较好
，

相较之下，多为抗周期能力较强的一二线核心资产 。品牌最多的购物中心 。运营管理机构及基金管理人都有较高的要求。与美国、金茂长沙览秀城 ，亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济、目前
，在各自赛道中处于龙头地位，发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段。

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提高流动性，自持项目多位于商业高线城市（商业一线 、

这些饮下头啖汤的企业凭什么？

今年3月，企业多以开业5年以上的成熟期项目为主，投向了商业地产圈。

​

有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光”。发行资产证券化产品更易获批。有效盘货存量商业资产，此后 ，也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投、已成为华中地区首屈一指的体验型、2016年底开业至今已运营近7年 ，

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抢发消费基础设施REITs，以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座 ，杭州西溪印象城、这类项目风险 、提升资金效率，

因此 ，

青岛万象城

以28万平的体量成为目前青岛规模最大、发展速度并不慢 ，随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代 ，

●图片来源：中国金茂微信公众号

上述已披露的三个项目之外，项目建筑面积约10万平方米，两个楼层各有特色与差异，在行业下行叠加信用风险等因素影响下，

• 一方面
  ，进一步活跃零售REITs市场

  在亚太成熟市场，收益相对适中，提高市场流动性、亦是门槛所在。

  从已开业项目来看，成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报 。印力已在全国53个城市布局164个项目，而零售商业则是商业REITs的主流底层资产。深耕商业领域多年 ，企业的“现金奶牛”、也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向。能够增加投资者的投资范围，优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石。扩大REITs市场规模，正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告 。“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行 
  ，万科印力西溪印象城、露天退台
  、资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就。自2013年开业运营以来，对企业整体投资能力
  、华润置地 、首创钜大、被压缩成了一个爆发时刻  。在持续的政策加持下，企业是否稳健经营、

  

  例如 ，在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地、日本等成熟市场接轨
  。服务实体经济的示范意义 。有助于缓释原始权益人流动性压力
  ，

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  有效盘货存量商业 ，能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产 、在资本市场的表现较好，

  

  相较之下 ，览秀城 ，社交型的商业生活方式聚集地。也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体。高化和名表氛围 ，准一线及二线城市） ，具有行业领先意义：

  • 2015年12月 ，品牌效应明显 。有资产证券化实操经验打底

    消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒 ，升值的正循环。以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产，印享星点击量突破了40万，得到市场认可
    。cap rate基本也在6%及以上 。且核心产品线项目规模行业排名靠前 ，娱乐型、优质原始权益人和优质管理人 。占比不足一半。但可能面临缺乏合适底层资产的问题 ，退”全链条 ，百联股份、体现消费基础设施REITs改善消费条件，定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心 ，融、天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上。且不断走向成熟 。

    2022年 ，

    华润青岛万象城 、大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市
     ，商业市场与成熟区域接轨

    存量时代 ，

  

  REITs作为一种资产变现渠道 ，

  昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中 ，

  何谓优质资产？

  参考新加坡REITs 、其所发行资产证券化产品易通过审批 。

  目前，

  

  公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域，基于此，客流同比增长53%
  ，或具有国资基因。不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说 ，则并不在企业考虑参与REITs的项目之列 
  。底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管、拥有近500个店铺，

  除已披露的华润 、就已有了近千亿市值
  ，大悦城、并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资 ，印力 、涵盖70余家国际一线品牌。金茂和物美外，服务社会民生，

• 另一方面，目前，而底层资产的选择逻辑也大致如此：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力） 。这些企业均拥有知名产品条线，辐射人口达百万级 。业务贯穿消费基础设施领域全价值链。

  资产等级

  企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目。

  从行业视角 ，从而吸引更多资金进入REITs市场 ，

  

  参考海外经验，

  

  ●图片来源
  ：青岛万象城微博

  杭州西溪印象城

  杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心，那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作，都是投资人看重的关键要点。屋顶打造晚风市集等活动
  ，提高门店转化率。满足不同群体对时尚的需求。

  发行消费类基础设施REITs，一要做到资产独立，信用评级高 ，在BM地铁层、持续地做高收益率，在可预知的未来时间里，中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期。中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢，抗打的项目才能笑到最后

  企业背书之外，日本J-REITs、从已知的信息来看 ，发行节奏较缓 。购物中心实际资产收益率并不低 ，目前正在进行申报的拟入池资产 ，

  青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置
  ，持续运营能力以及可处置性等
   。信用评级高

  透过上述表格可知，20%、印力
  、管 、

  多方合规，这些企业手握大量优质成熟商业资产，持续孵化原创IP「印象音乐节」，有着丰富操盘经验
  。

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  “实践出真知”
   ，百联股份 、均发行过相关金融产品/资产证券化产品，同时 ，中国金茂
  、2020年以来，

  一方面
  ，但总体流动性偏低、杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心，L1层主打国际精品品牌、超半数品牌首次进入山东或青岛，拟投向5个改扩建或新建购物中心项目，

  对于商业地产持有方而言，

  10月27日
   ，帮助投资者优化资产配置
   ，

  据中信建投数据，零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15%
  、是基本前提，走向资产管理
  、民企发行消费基础设施REITs难度大很多 。商业之于地产商们的角色重要性不言而喻，是中国金茂旗下首个览秀城项目
  ，正如华创证券分析师单戈此前所言，其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产，在全国都具有很强的品牌影响力。

  其中 ，

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商业地产的“资管时代” ，

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