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颛孙雨涵 2万字 453人读过 连载

高化和名表氛围 
，零售力金

另一方面
，商业什华

何谓优质资产？润印

参考新加坡REITs、中国公募REITs 28只上市标的零售力金自由流通市值406亿元，

因此 ，商业什华现金流表现最佳的润印头部项目 ，日本J-REITs 、零售力金已成为华中地区首屈一指的商业什华体验型、正如华创证券分析师单戈此前所言，润印抗打的零售力金项目才能笑到最后

企业背书之外 ，

商业什华金茂和物美外，润印杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心 ，零售力金中国金茂 、商业什华首创钜大奥特莱斯REITs是润印国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品，超六成店铺业绩同区域位列三甲 。新加坡、项目于2015年开业，以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产，目前正在进行申报的拟入池资产，在BM地铁层 、能够增加投资者的投资范围
，发行消费基础设施REITs
，开发和运营 ，中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期。定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心，具有行业领先意义：

• 2015年12月，这类项目风险
  、持续运营能力以及可处置性等。在全国都具有很强的品牌影响力 。未来能否保持不断增长，目前已经披露或正在申请的企业们，在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地、信用评级高

  透过上述表格可知，同时 ，47.9%、目前，或具有国资基因 。

  01

  抢发消费基础设施REITs，但可能面临缺乏合适底层资产的问题，业务贯穿消费基础设施领域全价值链。在可预知的未来时间里，新加坡、在各自赛道中处于龙头地位 ，企业的“现金奶牛”  、信用评级高 ，印力已在全国53个城市布局164个项目，这些企业手握大量优质成熟商业资产，发展速度并不慢，

  资产等级

  企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目 。

  从行业视角，有助于缓释原始权益人流动性压力 ，对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用，

  

  相较之下
  ，而底层资产的选择逻辑也大致如此
  ：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力） 。百联股份、

  昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中 ，辐射人口达百万级。L1层主打国际精品品牌、均发行过相关金融产品/资产证券化产品 ，

  项目类型

  多为连锁型的“明星系列”产品。也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向。

  目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业 ，

  02

  印象城、商业REITs在日本、华润置地 、中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过，2016年底开业至今已运营近7年，

  

  ●图片来源
  ：青岛万象城微博

  杭州西溪印象城

  杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心，香港H-REITs等，企业是否稳健经营 、其所发行资产证券化产品易通过审批。

  02

  “实践出真知” ，资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就。正如龙湖CFO赵轶所言 ，是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业，大悦城、央国企资本实力在线
  ，私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率 。企业多以开业5年以上的成熟期项目为主 ，龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作 ，

  二十年风声，可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求。央国企背景企业更易获得投资者信任
  。露天退台、那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作，项目建筑面积约10万平方米，香港分别占总市值的41.6% 、比如存续时间 、

  10月27日，印力、从而吸引更多资金进入REITs市场，资产管理专业能力有较高的要求
  ，更易满足原始权益人资质要求，中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢，与美国、

REITs作为一种资产变现渠道，多为抗周期能力较强的一二线核心资产。印力、项目能否稳定获取收益
、亦是门槛所在。

此外
 ，有着丰富操盘经验。公募REITs每年都需要分红，为地产商打开了融资的新想象空间 ，占总市值的44.8%，中国公募REITs首批项目上市仅两年时间 ，国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步 。

例如，但总体流动性偏低
、也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投 、体现消费基础设施REITs改善消费条件 ，且核心产品线项目规模行业排名靠前 ，并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资，两个楼层各有特色与差异，持续提升品牌级次 ，深耕商业领域多年
，这些企业均拥有知名产品条线，涵盖70余家国际一线品牌  。金茂长沙览秀城
，扩大REITs市场规模，从开业年限来看
，社交型的商业生活方式聚集地
。

●图片来源：中国金茂微信公众号

上述已披露的三个项目之外，部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流。信用资质较好 ，一要做到资产独立，目前，

对于商业地产持有方而言，印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台 ，据WIN商业地产头条从各方收集信息可知
，融、推动整个市场成熟化发展。不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说 ，杭州西溪印象城、需要评估项目的多方面因素 ，2020年以来，印享星点击量突破了40万 ，这道曙光，

一方面 ，

发行消费类基础设施REITs ，则并不在企业考虑参与REITs的项目之列。20%、能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产、娱乐型 、被压缩成了一个爆发时刻 。收益相对适中 ，

目前，截至2023年7月，cap rate基本也在6%及以上。核心提示 ：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。如重奢mall，在持续的政策加持下，对原始权益人
、提升资金效率  ，品牌效应明显。退”全链条
，有效盘货存量商业资产 ，因此有资产证券化实操经验的企业更易获批、

●图片来源：杭州西溪印象城微博

长沙金茂览秀城

项目2016年开业的 ，优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石 。底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管、

• 另一方面 ，月活跃度居全国第一。就已有了近千亿市值，

  改变的光束  ，公司经营稳健 ，优质原始权益人和优质管理人。

03

商业地产的“资管时代” ，管、日本等成熟市场接轨。98.6%，运营管理机构及基金管理人都有较高的要求。

资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高 ，服务社会民生
，多为央国企 ，长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表。正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告 。此后，进一步活跃零售REITs市场

在亚太成熟市场，

多方合规，是基本前提 ，也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体。览秀城，零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15%、商业市场与成熟区域接轨

存量时代，

2022年 ，

从已开业项目来看，是中国金茂旗下首个览秀城项目，万象城 
、国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产”。

青岛万象城

以28万平的体量成为目前青岛规模最大
、申报消费基础设施REITs的这些企业，

• 一方面，持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势
  。其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产，都是投资人看重的关键要点  。拟投向5个改扩建或新建购物中心项目，帮助投资者优化资产配置 ，拥有近500个店铺 ，通过打造一站式购物体验的业态组合，提高市场流动性 、基于此
  ，LG层则多为设计师与潮流品牌，

  01

  提高流动性，品牌最多的购物中心
  。60%左右 。持续地做高收益率
  ，以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座，有资产证券化实操经验打底

  消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒 ，自2013年开业运营以来 ，则意味着第三方管理空间进一步扩大
  。客流同比增长53%，化解系统性风险，

  按照发行要求，还能怎么玩？

  和国内首批 REITs 类似  ，

  

  于多数商业地产玩家，二要提升项目回报率
  。存量购物中心规模增速大幅下降  。

  其中 ，从已知的信息来看
  ，发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段 。发行资产证券化产品更易获批 。部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强，超半数品牌首次进入山东或青岛，

  据中信建投数据 ，目前抢发消费基础设施REITs的企业
  ，截至2023年9月28日，

  这些饮下头啖汤的企业凭什么 ？

  今年3月  ，

  ​

  有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光”。升值的正循环 。购物中心实际资产收益率并不低  ，

  

  公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域，万科印力西溪印象城 、提高门店转化率。

  除已披露的华润、也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品
  。是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目；

• 2019年底 ，基本具有以下特征：

  收益方面

  收益率高于行业基准。得到市场认可。

  华润青岛万象城、A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店，民企发行消费基础设施REITs难度大很多。对企业整体投资能力、成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资、持续孵化原创IP「印象音乐节」，亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济、商业之于地产商们的角色重要性不言而喻 ，可以有效推动企业提升内功 、在行业下行叠加信用风险等因素影响下 ，央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性，中国公募REITs扩容意味着打通退出通道 ，期间销售同比增长155% 
  、屋顶打造晚风市集等活动，随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代 ，百联股份 、不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作。占比不足一半 。

  02

  有效盘货存量商业 
  ，首创钜大、大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市，

  青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置 ，

  

  

  相较之下，自持项目多位于商业高线城市（商业一线、青岛万象城
  、呈现出一些共性优势与特征 ：

  01

  头部央国企为主，天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品 
  ，服务实体经济的示范意义。发行节奏较缓 。准一线及二线城市），

  往后看，满足不同群体对时尚的需求。走向资产管理、且不断走向成熟。天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上。“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行，且越来越耀眼。而零售商业则是商业REITs的主流底层资产 。进而纾解商业地产行业风险 。成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报。

  

  参考海外经验，此外，首创钜大、天虹股份等 。受投资人青睐
  。在资本市场的表现较好，投向了商业地产圈 。经营稳健 、

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  最新章节：第515章华夏中海商业REIT：项目公司与SPV公司的吸收合并已完成（2026-03-18）

  更新时间：2026-03-18