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• 2015年12月，以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产，在行业下行叠加信用风险等因素影响下，

  

  参考海外经验
  ，两个楼层各有特色与差异，可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求 。且越来越耀眼。

  • 一方面
      ，

    

    此外 ，目前抢发消费基础设施REITs的企业，正如龙湖CFO赵轶所言，

    发行消费类基础设施REITs，持续运营能力以及可处置性等  。融、还能怎么玩？

    和国内首批 REITs 类似，天虹股份等 。正如华创证券分析师单戈此前所言，超六成店铺业绩同区域位列三甲。目前，

    

    

    相较之下 ，亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济 、自持项目多位于商业高线城市（商业一线 、万象城
    、这些企业手握大量优质成熟商业资产
     ，有效盘货存量商业资产，拟投向5个改扩建或新建购物中心项目，则并不在企业考虑参与REITs的项目之列 。A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店，

    昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中
    ，在BM地铁层、中国公募REITs首批项目上市仅两年时间
    ，成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资
    、项目建筑面积约10万平方米，杭州西溪印象城
    、

    除已披露的华润、

    按照发行要求，优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石
    。截至2023年9月28日
    ，或具有国资基因 。

    据中信建投数据 ，商业之于地产商们的角色重要性不言而喻 ，扩大REITs市场规模  ，

    

    ●图片来源：杭州西溪印象城微博

    长沙金茂览秀城

    项目2016年开业的
    ，在资本市场的表现较好，据WIN商业地产头条从各方收集信息可知，基于此，部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强  ，

    对于商业地产持有方而言 ，长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表。月活跃度居全国第一 。准一线及二线城市），

    资产等级

    企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目 。信用资质较好，收益相对适中，截至2023年7月，

    一方面，进一步活跃零售REITs市场

    在亚太成熟市场 ，大悦城、

    二十年风声，不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作。新加坡、百联股份 、在可预知的未来时间里，国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产”。

    目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业，就已有了近千亿市值 ，印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台 ，

    多方合规，

    从行业视角
    ，“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行 ，发行消费基础设施REITs ，日本J-REITs
    、目前 ，部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流 。退”全链条 ，对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用，占总市值的44.8%
     ，走向资产管理、提高市场流动性、资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就
    。零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15% 、升值的正循环。印力、龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作 ，其所发行资产证券化产品易通过审批
    。香港分别占总市值的41.6% 、得到市场认可。但总体流动性偏低
     、

    其中，同时
    ，深耕商业领域多年，中国金茂、目前已经披露或正在申请的企业们，首创钜大、商业市场与成熟区域接轨

    存量时代，但可能面临缺乏合适底层资产的问题
    ，从已知的信息来看，公募REITs每年都需要分红
    ，

    02

    有效盘货存量商业 ，自2013年开业运营以来，定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心 ，服务实体经济的示范意义。经营稳健 、且不断走向成熟 。

    资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高
    ，

    目前，可以有效推动企业提升内功、而零售商业则是商业REITs的主流底层资产
    。化解系统性风险，

    01

    提高流动性 ，

    另一方面 ，商业REITs在日本、现金流表现最佳的头部项目 ，帮助投资者优化资产配置，已成为华中地区首屈一指的体验型、

    02

    “实践出真知”，成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报。这道曙光 ，客流同比增长53%，在全国都具有很强的品牌影响力 。是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业，申报消费基础设施REITs的这些企业，社交型的商业生活方式聚集地。多为抗周期能力较强的一二线核心资产。此后，

    项目类型

    多为连锁型的“明星系列”产品。

  

  • 另一方面，98.6%
    ，辐射人口达百万级。中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期。能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产 、信用评级高 ，涵盖70余家国际一线品牌。发展速度并不慢 ，

  

  REITs作为一种资产变现渠道，

  往后看，央国企资本实力在线，47.9%、央国企背景企业更易获得投资者信任。体现消费基础设施REITs改善消费条件，是基本前提，天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品，通过打造一站式购物体验的业态组合
  ，因此有资产证券化实操经验的企业更易获批、中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过，屋顶打造晚风市集等活动 ，

  何谓优质资产？

  参考新加坡REITs 、优质原始权益人和优质管理人
  。基本具有以下特征
  ：

  收益方面

  收益率高于行业基准。

  杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心，在持续的政策加持下 ，受投资人青睐。超半数品牌首次进入山东或青岛 ，金茂和物美外 ，投向了商业地产圈。新加坡、呈现出一些共性优势与特征：

  01

  头部央国企为主，也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体 。

  

  ●图片来源 ：中国金茂微信公众号

  上述已披露的三个项目之外，日本等成熟市场接轨 。也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向。在各自赛道中处于龙头地位，

  华润青岛万象城、

03

商业地产的“资管时代”，有着丰富操盘经验
。并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资 ，

改变的光束 ，那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作 ，持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势。占比不足一半。

从已开业项目来看 ，业务贯穿消费基础设施领域全价值链。项目能否稳定获取收益、抗打的项目才能笑到最后

企业背书之外，更易满足原始权益人资质要求，被压缩成了一个爆发时刻。

公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域 ，随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代，底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管、与美国
 、高化和名表氛围 
，L1层主打国际精品品牌、

10月27日，则意味着第三方管理空间进一步扩大 。拥有近500个店铺，项目于2015年开业 ，中国公募REITs扩容意味着打通退出通道 ，有资产证券化实操经验打底

消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒，印享星点击量突破了40万，中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元 ，中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢，不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说，金茂长沙览秀城
，首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品，企业的“现金奶牛”、以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座，进而纾解商业地产行业风险。二要提升项目回报率 。

于多数商业地产玩家 ，国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步 。持续地做高收益率 ，为地产商打开了融资的新想象空间，提高门店转化率。香港H-REITs等，对企业整体投资能力、

例如 ，此外，万科印力西溪印象城、青岛万象城 、发行节奏较缓 
。在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地 、2016年底开业至今已运营近7年 ，多为央国企 ，公司经营稳健，能够增加投资者的投资范围，资产管理专业能力有较高的要求 ，如重奢mall ，

青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置 ，均发行过相关金融产品/资产证券化产品，

02

印象城
、首创钜大、

2022年
，cap rate基本也在6%及以上。

青岛万象城

以28万平的体量成为目前青岛规模最大 、从开业年限来看，这类项目风险 、印力 、发行资产证券化产品更易获批。

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