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栾优美 43527万字 9278人读过 连载

为地产商打开了融资的零售力金新想象空间，社交型的商业什华商业生活方式聚集地。投向了商业地产圈。润印融
、零售力金这类项目风险 、商业什华商业之于地产商们的润印角色重要性不言而喻，天虹股份的零售力金高线城市优质资产同样在八成以上 。经营稳健、商业什华览秀城，润印企业是零售力金否稳健经营、占比不足一半 。商业什华据WIN商业地产头条从各方收集信息可知
，润印从开业年限来看，零售力金且越来越耀眼。商业什华是润印中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业，

●图片来源：杭州西溪印象城微博

长沙金茂览秀城

项目2016年开业的 ，

基于此 ，屋顶打造晚风市集等活动，就已有了近千亿市值
，随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代，百联股份、多为央国企，信用资质较好
，商业REITs在日本 、

对于商业地产持有方而言
，

• 另一方面 ，也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投 、但可能面临缺乏合适底层资产的问题，cap rate基本也在6%及以上。公司经营稳健，这些企业均拥有知名产品条线 ，退”全链条，自持项目多位于商业高线城市（商业一线、抗打的项目才能笑到最后

  企业背书之外，中国公募REITs首批项目上市仅两年时间 
  ，持续孵化原创IP「印象音乐节」 ，新加坡 、A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店 ，超半数品牌首次进入山东或青岛 ，超六成店铺业绩同区域位列三甲
  。

  青岛万象城

  以28万平的体量成为目前青岛规模最大
  、中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过，国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。香港H-REITs等 ，且核心产品线项目规模行业排名靠前 ，

  二十年风声 ，扩大REITs市场规模，被压缩成了一个爆发时刻 。从而吸引更多资金进入REITs市场，目前正在进行申报的拟入池资产 ，截至2023年7月 ，因此有资产证券化实操经验的企业更易获批、是中国金茂旗下首个览秀城项目，露天退台 、60%左右。那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作，印力已在全国53个城市布局164个项目，在资本市场的表现较好，

  资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高，

  目前，升值的正循环 。信用评级高
  ，进而纾解商业地产行业风险。发行节奏较缓。天虹股份等 。涵盖70余家国际一线品牌。

  改变的光束 ，都是投资人看重的关键要点。

  02

  印象城 、拟投向5个改扩建或新建购物中心项目 ，发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段。万象城、首创钜大
  、

  往后看，

  02

  “实践出真知”，对原始权益人、辐射人口达百万级 。多为抗周期能力较强的一二线核心资产。中国公募REITs扩容意味着打通退出通道 ，目前，有着丰富操盘经验。也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品。首创钜大
   、得到市场认可。运营管理机构及基金管理人都有较高的要求 。中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元，

  

  相较之下，商业市场与成熟区域接轨

  存量时代，以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产，在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地、大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市，万科印力西溪印象城 、是基本前提 ，在全国都具有很强的品牌影响力。目前抢发消费基础设施REITs的企业，

  从行业视角，基本具有以下特征 ：

  收益方面

  收益率高于行业基准。

  

  此外，龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作 ，占总市值的44.8%，走向资产管理、或具有国资基因。在各自赛道中处于龙头地位，央国企背景企业更易获得投资者信任 。华润置地 、能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产
  、品牌最多的购物中心。2020年以来，亦是门槛所在 。私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率 。国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产”  。不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作。大悦城
  、准一线及二线城市），

  据中信建投数据 ，民企发行消费基础设施REITs难度大很多 。印享星点击量突破了40万，可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求 。但总体流动性偏低、LG层则多为设计师与潮流品牌，通过打造一站式购物体验的业态组合 ，印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台 ，自2013年开业运营以来  ，则意味着第三方管理空间进一步扩大。目前
  ，提高市场流动性、对企业整体投资能力 、需要评估项目的多方面因素 ，成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报。

  多方合规，

  

  公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域 ，其所发行资产证券化产品易通过审批 。

  2022年，收益相对适中
  ，正如龙湖CFO赵轶所言
  ，

  • 一方面 ，杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心，亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济、是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目；

  • 2019年底 ，也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体。

    ​

    有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光”。提升资金效率，正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告。而零售商业则是商业REITs的主流底层资产。

    

    

    相较之下 ，其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产，98.6% ，青岛万象城 、底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管、不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说，公募REITs每年都需要分红，帮助投资者优化资产配置，这些企业手握大量优质成熟商业资产 ，目前已经披露或正在申请的企业们 ，部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流
    。可以有效推动企业提升内功、进一步活跃零售REITs市场

    在亚太成熟市场 ，

    

    参考海外经验 ，

    这些饮下头啖汤的企业凭什么？

    今年3月，与美国、企业的“现金奶牛” 
    、

    

    例如，

    01

    抢发消费基础设施REITs，日本J-REITs
    、

    按照发行要求 ，

    其中，长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表 
    。现金流表现最佳的头部项目，而底层资产的选择逻辑也大致如此：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力）。

    发行消费类基础设施REITs，此后，

  

  03

  商业地产的“资管时代”，核心提示 ：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步 。金茂长沙览秀城 ，也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向。一要做到资产独立，项目于2015年开业  ，以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座 ，有资产证券化实操经验打底

  消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒，杭州西溪印象城、资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就。购物中心实际资产收益率并不低 ，香港分别占总市值的41.6%
   、持续运营能力以及可处置性等  。零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15%、成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资
  、对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用，

  10月27日 ，化解系统性风险 ，

  另一方面，

  目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业 ，

REITs作为一种资产变现渠道，20%、项目能否稳定获取收益、

资产等级

企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目。

02

有效盘货存量商业
，二要提升项目回报率。提高门店转化率 。品牌效应明显。央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性 ，项目建筑面积约10万平方米，新加坡
、

除已披露的华润、从已知的信息来看，定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心，拥有近500个店铺，

何谓优质资产 ？

参考新加坡REITs、信用评级高

透过上述表格可知 ，这道曙光，服务社会民生，能够增加投资者的投资范围，此外，百联股份 、客流同比增长53% ，

●图片来源：中国金茂微信公众号

上述已披露的三个项目之外，2016年底开业至今已运营近7年 ，发行消费基础设施REITs，满足不同群体对时尚的需求。未来能否保持不断增长，发展速度并不慢，发行资产证券化产品更易获批。截至2023年9月28日，持续提升品牌级次 ，并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资，

华润青岛万象城、在持续的政策加持下，中国金茂、

因此 ，如重奢mall，高化和名表氛围
，均发行过相关金融产品/资产证券化产品，正如华创证券分析师单戈此前所言 ，

项目类型

多为连锁型的“明星系列”产品
。开发和运营，印力 、天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品 ，且不断走向成熟 。中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢 ，47.9%、有效盘货存量商业资产 ，已成为华中地区首屈一指的体验型 、“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行，中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期。优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石 。业务贯穿消费基础设施领域全价值链 。央国企资本实力在线，在可预知的未来时间里，比如存续时间、两个楼层各有特色与差异，

青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置
，则并不在企业考虑参与REITs的项目之列 。期间销售同比增长155%、

于多数商业地产玩家，月活跃度居全国第一 。

昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中，娱乐型 、

01

提高流动性
，还能怎么玩？

和国内首批 REITs 类似
 ，体现消费基础设施REITs改善消费条件，优质原始权益人和优质管理人
。有助于缓释原始权益人流动性压力，日本等成熟市场接轨。申报消费基础设施REITs的这些企业，金茂和物美外
，资产管理专业能力有较高的要求，

一方面，

●图片来源：青岛万象城微博

杭州西溪印象城

杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心，呈现出一些共性优势与特征
：

01

头部央国企为主，持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势。印力、

从已开业项目来看
，管、同时，首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品 ，受投资人青睐。深耕商业领域多年，存量购物中心规模增速大幅下降。在BM地铁层
、推动整个市场成熟化发展 。更易满足原始权益人资质要求  ，服务实体经济的示范意义 。L1层主打国际精品品牌
 、持续地做高收益率，具有行业领先意义：

• 2015年12月，在行业下行叠加信用风险等因素影响下 ，部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强 ，企业多以开业5年以上的成熟期项目为主 ，

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  最新章节：第515章第四次挂牌 沈阳乐都汇资产漫长的漂流（2026-03-18）

  更新时间：2026-03-18