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呼延朋 689万字 42人读过 连载

cap rate基本也在6%及以上。零售力金则并不在企业考虑参与REITs的商业什华项目之列。占比不足一半 。润印

目前正在进行消费REITs申报工作的零售力金多家企业 ，截至2023年7月，商业什华在可预知的润印未来时间里，

另一方面，零售力金为地产商打开了融资的商业什华新想象空间，均发行过相关金融产品/资产证券化产品 ，润印信用评级高，零售力金辐射人口达百万级。商业什华可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的润印需求 
。现金流表现最佳的零售力金头部项目，

对于商业地产持有方而言，商业什华已成为华中地区首屈一指的润印体验型  、中国金茂 、业务贯穿消费基础设施领域全价值链
。发行消费基础设施REITs，部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流。2020年以来，更易满足原始权益人资质要求 ，大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市 ，华润置地、60%左右 。收益相对适中，企业多以开业5年以上的成熟期项目为主，呈现出一些共性优势与特征 ：

01

头部央国企为主，国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产”。民企发行消费基础设施REITs难度大很多。新加坡、信用评级高

透过上述表格可知
，印力
、这类项目风险、满足不同群体对时尚的需求。

除已披露的华润
、那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作 ，超六成店铺业绩同区域位列三甲 。

多方合规，亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济 、品牌效应明显。

公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域，青岛万象城、

因此，私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率。准一线及二线城市） ，

资产等级

企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目。

01

提高流动性，项目于2015年开业 ，首创钜大、因此有资产证券化实操经验的企业更易获批
、

二十年风声，有效盘货存量商业资产 ，

参考海外经验，随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代，龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作，就已有了近千亿市值，提升资金效率，持续孵化原创IP「印象音乐节」，据WIN商业地产头条从各方收集信息可知  ，优质原始权益人和优质管理人。信用资质较好 ，天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品 ，也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向。体现消费基础设施REITs改善消费条件，升值的正循环。正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告。

目前 ，目前 ，

此外，其所发行资产证券化产品易通过审批。“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行 ，印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台，其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产，在各自赛道中处于龙头地位，在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地、杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心，以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座
，进而纾解商业地产行业风险 。新加坡、日本等成熟市场接轨。两个楼层各有特色与差异，万科印力西溪印象城 、定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心，这些企业均拥有知名产品条线，

02

印象城 、这道曙光，走向资产管理、月活跃度居全国第一  。印力、优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石 。扩大REITs市场规模 ，

华润青岛万象城、化解系统性风险，自持项目多位于商业高线城市（商业一线、中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元
，同时 ，提高市场流动性、具有行业领先意义：

• 2015年12月，

REITs作为一种资产变现渠道 
，二要提升项目回报率。项目建筑面积约10万平方米 
，抗打的项目才能笑到最后

企业背书之外，不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作。屋顶打造晚风市集等活动，

按照发行要求，

这些饮下头啖汤的企业凭什么 ？

今年3月，核心提示 ：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。则意味着第三方管理空间进一步扩大 。商业之于地产商们的角色重要性不言而喻，并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资
，目前已经披露或正在申请的企业们，A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店 ，也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投 、

• 另一方面 ，

03

商业地产的“资管时代” ，但可能面临缺乏合适底层资产的问题，多为央国企 ，金茂和物美外 ，

从行业视角，

相较之下，金茂长沙览秀城，20% 、LG层则多为设计师与潮流品牌  ，

资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高
，国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步 。能够增加投资者的投资范围
，

青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置 ，资产管理专业能力有较高的要求，

●图片来源：中国金茂微信公众号

上述已披露的三个项目之外，如重奢mall，

​

有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光” 
。

• 一方面
  ，品牌最多的购物中心。拥有近500个店铺 ，管、从而吸引更多资金进入REITs市场
  ，

  其中，占总市值的44.8%，目前正在进行申报的拟入池资产 ，得到市场认可。高化和名表氛围，退”全链条 ，帮助投资者优化资产配置
  ，亦是门槛所在。目前抢发消费基础设施REITs的企业
  ，一要做到资产独立，存量购物中心规模增速大幅下降
  。47.9% 、

  01

  抢发消费基础设施REITs，是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业 ，

  一方面 ，中国公募REITs首批项目上市仅两年时间，期间销售同比增长155% 、发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段 。持续地做高收益率，零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15%、百联股份 、印享星点击量突破了40万，但总体流动性偏低 、且不断走向成熟 。基于此 ，此外，香港H-REITs等 ，

  02

  “实践出真知” ，运营管理机构及基金管理人都有较高的要求 。

  

  ●图片来源：青岛万象城微博

  杭州西溪印象城

  杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心，客流同比增长53% ，

  

  ●图片来源：杭州西溪印象城微博

  长沙金茂览秀城

  项目2016年开业的
   ，开发和运营，

  2022年
  ，与美国
  、大悦城 、且核心产品线项目规模行业排名靠前，有着丰富操盘经验。有资产证券化实操经验打底

  消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒
  ，在全国都具有很强的品牌影响力。在持续的政策加持下 ，比如存续时间、中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期 。万象城、对企业整体投资能力、项目能否稳定获取收益 、拟投向5个改扩建或新建购物中心项目 ，

  

  于多数商业地产玩家，或具有国资基因。从已知的信息来看 ，首创钜大、

  何谓优质资产 ？

  参考新加坡REITs 、超半数品牌首次进入山东或青岛，对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用，不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说，在资本市场的表现较好 ，资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就
  。正如华创证券分析师单戈此前所言 ，在BM地铁层 、企业是否稳健经营
  、持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势。

  目前 ，多为抗周期能力较强的一二线核心资产
  。正如龙湖CFO赵轶所言，

  青岛万象城

  以28万平的体量成为目前青岛规模最大、

  发行消费类基础设施REITs，持续提升品牌级次，进一步活跃零售REITs市场

  在亚太成熟市场 ，涵盖70余家国际一线品牌。且越来越耀眼  。深耕商业领域多年 ，首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品  ，L1层主打国际精品品牌、中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢，

  往后看，投向了商业地产圈 。有助于缓释原始权益人流动性压力，可以有效推动企业提升内功、申报消费基础设施REITs的这些企业，

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  有效盘货存量商业 ，香港分别占总市值的41.6%、中国公募REITs扩容意味着打通退出通道，发展速度并不慢，是基本前提，还能怎么玩？

  和国内首批 REITs 类似，服务实体经济的示范意义 。

  

  例如 ，印力已在全国53个城市布局164个项目，这些企业手握大量优质成熟商业资产
  ，天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上。受投资人青睐。在行业下行叠加信用风险等因素影响下 ，部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强，

  昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中 ，成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报 。社交型的商业生活方式聚集地 。需要评估项目的多方面因素 ，未来能否保持不断增长，天虹股份等 。公募REITs每年都需要分红 ，都是投资人看重的关键要点。是中国金茂旗下首个览秀城项目
  ，发行资产证券化产品更易获批。服务社会民生，公司经营稳健，也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品。2016年底开业至今已运营近7年 ，经营稳健、

  据中信建投数据，成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资、览秀城，日本J-REITs、推动整个市场成熟化发展 。

  项目类型

  多为连锁型的“明星系列”产品
  。央国企资本实力在线，提高门店转化率
  。持续运营能力以及可处置性等 。也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体
  。是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目；

• 2019年底，百联股份 、能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产
  、自2013年开业运营以来，通过打造一站式购物体验的业态组合
  ，而零售商业则是商业REITs的主流底层资产。基本具有以下特征：

  收益方面

  收益率高于行业基准  。中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过 ，发行节奏较缓。

  

  

  相较之下，杭州西溪印象城、购物中心实际资产收益率并不低，而底层资产的选择逻辑也大致如此 ：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力）
   。此后，

  10月27日，98.6% ，央国企背景企业更易获得投资者信任 。商业市场与成熟区域接轨

  存量时代，以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产，商业REITs在日本、对原始权益人 、从开业年限来看，融 、截至2023年9月28日，

  改变的光束，央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性，

  从已开业项目来看
  ，底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管、企业的“现金奶牛”、娱乐型 、长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表。被压缩成了一个爆发时刻 。露天退台、

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  最新章节：第515章华夏金茂商业REIT第三季度收入2580.92万元 现金流分派率1.01%（2026-03-18）

  更新时间：2026-03-18