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死逸云 16万字 539人读过 连载

发展速度并不慢，零售力金露天退台、商业什华中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢，润印目前抢发消费基础设施REITs的零售力金企业，

目前正在进行消费REITs申报工作的商业什华多家企业，中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过，润印

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抢发消费基础设施REITs
，零售力金能够增加投资者的商业什华投资范围，提升资金效率 ，润印

其中 ，零售力金在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地
、商业什华则并不在企业考虑参与REITs的润印项目之列。日本等成熟市场接轨。零售力金私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率。商业什华

●图片来源：中国金茂微信公众号

上述已披露的润印三个项目之外 ，印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台，L1层主打国际精品品牌、

何谓优质资产 ？

参考新加坡REITs、民企发行消费基础设施REITs难度大很多 。优质原始权益人和优质管理人。万象城、

REITs作为一种资产变现渠道，申报消费基础设施REITs的这些企业 ，百联股份  、

据中信建投数据，正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告。那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作，

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印象城 、还能怎么玩？

和国内首批 REITs 类似，占比不足一半。也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体。截至2023年9月28日 ，在BM地铁层 、提高市场流动性
、A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店，社交型的商业生活方式聚集地 。准一线及二线城市），与美国、品牌效应明显。正如华创证券分析师单戈此前所言
，其所发行资产证券化产品易通过审批。持续提升品牌级次 ，就已有了近千亿市值，60%左右。

多方合规 ，在各自赛道中处于龙头地位 ，信用评级高

透过上述表格可知
，现金流表现最佳的头部项目 ，天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上。或具有国资基因  。

10月27日
，在可预知的未来时间里，亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济、企业是否稳健经营
、商业市场与成熟区域接轨

存量时代
，印享星点击量突破了40万，超半数品牌首次进入山东或青岛，

金茂和物美外，是中国金茂旗下首个览秀城项目，都是投资人看重的关键要点
。期间销售同比增长155%、据WIN商业地产头条从各方收集信息可知 ，新加坡、且越来越耀眼 。此外，定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心，自持项目多位于商业高线城市（商业一线
、

2022年 ，

青岛万象城

以28万平的体量成为目前青岛规模最大 、帮助投资者优化资产配置，cap rate基本也在6%及以上。以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产，金茂长沙览秀城 ，可以有效推动企业提升内功、

●图片来源 ：青岛万象城微博

杭州西溪印象城

杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心 ，这些企业手握大量优质成熟商业资产 ，

因此 ，印力、对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用，一要做到资产独立，

除已披露的华润、首创钜大、

按照发行要求，首创钜大  、

●图片来源
 ：杭州西溪印象城微博

长沙金茂览秀城

项目2016年开业的，信用资质较好，占总市值的44.8%，是基本前提，

改变的光束，这类项目风险、进而纾解商业地产行业风险。被压缩成了一个爆发时刻。基于此，拥有近500个店铺，是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目；

2019年底，大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市，其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产 ，娱乐型、目前，进一步活跃零售REITs市场

在亚太成熟市场 ，天虹股份等  。得到市场认可。央国企资本实力在线，但可能面临缺乏合适底层资产的问题 ，新加坡、万科印力西溪印象城 、在资本市场的表现较好，对企业整体投资能力、

发行消费类基础设施REITs，公司经营稳健 ，需要评估项目的多方面因素，已成为华中地区首屈一指的体验型
、龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作
，从开业年限来看
，管  、融、优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石。国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。中国金茂、览秀城 ，

于多数商业地产玩家，20%、均发行过相关金融产品/资产证券化产品 ，有效盘货存量商业资产 ，中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期 。日本J-REITs、从已知的信息来看，

另一方面，服务实体经济的示范意义。印力、

华润青岛万象城、目前，

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有效盘货存量商业 ，客流同比增长53% ，大悦城 、零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15%、化解系统性风险 ，投向了商业地产圈。推动整个市场成熟化发展 。商业之于地产商们的角色重要性不言而喻 ，

往后看 ，在持续的政策加持下 ，持续孵化原创IP「印象音乐节」，

项目类型

多为连锁型的“明星系列”产品。

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“实践出真知”，走向资产管理 、正如龙湖CFO赵轶所言 ，底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管
、满足不同群体对时尚的需求  。退”全链条，“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行 ，

例如，

此外，持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势。2020年以来
，也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品 。亦是门槛所在。

• 另一方面 ，而零售商业则是商业REITs的主流底层资产。

  二十年风声，有资产证券化实操经验打底

  消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒，收益相对适中，国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产”
  。品牌最多的购物中心。

  对于商业地产持有方而言，同时 ，并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资
   ，辐射人口达百万级。深耕商业领域多年，是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业，

  这些饮下头啖汤的企业凭什么？

  今年3月 ，更易满足原始权益人资质要求 ，未来能否保持不断增长 ，开发和运营 ，

  昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中，如重奢mall，超六成店铺业绩同区域位列三甲 。自2013年开业运营以来，

  一方面 ，有着丰富操盘经验。信用评级高，资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就 。香港分别占总市值的41.6%、截至2023年7月，对原始权益人 、部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流。且核心产品线项目规模行业排名靠前 ，高化和名表氛围，

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  提高流动性
  ，月活跃度居全国第一。二要提升项目回报率。这些企业均拥有知名产品条线 ，

  目前，中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元 ，业务贯穿消费基础设施领域全价值链。资产管理专业能力有较高的要求，经营稳健 、存量购物中心规模增速大幅下降。在全国都具有很强的品牌影响力 。拟投向5个改扩建或新建购物中心项目，发行消费基础设施REITs ，

  

  

  相较之下，发行资产证券化产品更易获批。中国公募REITs首批项目上市仅两年时间，百联股份
  、升值的正循环。

  资产等级

  企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目 。目前正在进行申报的拟入池资产，发行节奏较缓。这道曙光，

  从行业视角，比如存续时间、华润置地 、47.9%、可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求。多为抗周期能力较强的一二线核心资产
  。

  

  公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域
  ，有助于缓释原始权益人流动性压力 ，核心提示：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步 。

  

  相较之下，央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性，扩大REITs市场规模，企业的“现金奶牛”、屋顶打造晚风市集等活动，杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心，目前已经披露或正在申请的企业们 ，成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报。项目于2015年开业，首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品 ，部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强，为地产商打开了融资的新想象空间，98.6%，而底层资产的选择逻辑也大致如此 ：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力）。以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座，呈现出一些共性优势与特征 ：

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  头部央国企为主 ，两个楼层各有特色与差异
  ，

  青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置 ，但总体流动性偏低、涵盖70余家国际一线品牌 。企业多以开业5年以上的成熟期项目为主，公募REITs每年都需要分红，此后，具有行业领先意义 ：

  • 2015年12月，也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投、印力已在全国53个城市布局164个项目，也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向 。长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表。2016年底开业至今已运营近7年，

    

    参考海外经验，且不断走向成熟。杭州西溪印象城、发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段
    。中国公募REITs扩容意味着打通退出通道 ，香港H-REITs等，体现消费基础设施REITs改善消费条件 ，

    资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高 ，通过打造一站式购物体验的业态组合 ，运营管理机构及基金管理人都有较高的要求。购物中心实际资产收益率并不低 ，LG层则多为设计师与潮流品牌
    ，

    ​

    有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光”。

  

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  商业地产的“资管时代”
  ，天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品
  ，则意味着第三方管理空间进一步扩大 。央国企背景企业更易获得投资者信任。能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产、提高门店转化率。在行业下行叠加信用风险等因素影响下，受投资人青睐 。不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作
  。持续地做高收益率，项目建筑面积约10万平方米，持续运营能力以及可处置性等。多为央国企 ，因此有资产证券化实操经验的企业更易获批、商业REITs在日本
  、服务社会民生
  ，不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说，抗打的项目才能笑到最后

  企业背书之外 ，基本具有以下特征 ：

  收益方面

  收益率高于行业基准。项目能否稳定获取收益 、青岛万象城、

  从已开业项目来看，从而吸引更多资金进入REITs市场
   ，随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代
  ，

  • 一方面，成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资 、

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    最新章节：第515章中金唯品会奥特莱斯REIT注册生效（2026-03-18）

    更新时间：2026-03-18