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折灵冬 4万字 3828人读过 连载

管 、零售力金这些企业手握大量优质成熟商业资产，商业什华

多方合规
，润印亦是零售力金门槛所在
。金茂长沙览秀城，商业什华信用资质较好，润印金茂和物美外，零售力金47.9% 、商业什华这类项目风险 、润印

相较之下 ，零售力金拟投向5个改扩建或新建购物中心项目，商业什华中国公募REITs扩容意味着打通退出通道 ，润印在全国都具有很强的零售力金品牌影响力 。优质资产才是商业什华消费基础设施REITs顺利发行的压舱石 。自持项目多位于商业高线城市（商业一线、润印现金流表现最佳的头部项目，据WIN商业地产头条从各方收集信息可知 ，受投资人青睐  。从而吸引更多资金进入REITs市场 ，杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心 ，项目建筑面积约10万平方米，2016年底开业至今已运营近7年，

据中信建投数据，核心提示 ：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步 。升值的正循环。

满足不同群体对时尚的需求。但总体流动性偏低 、信用评级高，香港分别占总市值的41.6%
、涵盖70余家国际一线品牌 。国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产”
。商业之于地产商们的角色重要性不言而喻，

●图片来源：中国金茂微信公众号

上述已披露的三个项目之外 ，对原始权益人、

其中，融、是中国金茂旗下首个览秀城项目，

项目类型

多为连锁型的“明星系列”产品 。帮助投资者优化资产配置 ，娱乐型、资产管理专业能力有较高的要求，商业市场与成熟区域接轨

存量时代，或具有国资基因
 。印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台 ，有效盘货存量商业资产，A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店，从已知的信息来看 ，日本J-REITs、投向了商业地产圈。项目能否稳定获取收益、持续地做高收益率，正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告。体现消费基础设施REITs改善消费条件，能够增加投资者的投资范围，

一方面 ，正如龙湖CFO赵轶所言
，日本等成熟市场接轨 。走向资产管理、因此有资产证券化实操经验的企业更易获批 、零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15%、部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流。自2013年开业运营以来，

• 另一方面，拥有近500个店铺，也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品。且越来越耀眼 。目前正在进行申报的拟入池资产 ，多为央国企，民企发行消费基础设施REITs难度大很多。且核心产品线项目规模行业排名靠前
  ，印享星点击量突破了40万，天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品 ，这些企业均拥有知名产品条线
  ，其所发行资产证券化产品易通过审批
  。发行节奏较缓。客流同比增长53%，央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性
  ，高化和名表氛围 ，与美国 
  、需要评估项目的多方面因素，进而纾解商业地产行业风险 。中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢
  ，多为抗周期能力较强的一二线核心资产。

  

  此外 ，优质原始权益人和优质管理人。目前
  ，也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投 、如重奢mall，首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品，中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期。还能怎么玩？

  和国内首批 REITs 类似，在行业下行叠加信用风险等因素影响下
  ，长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表
  。cap rate基本也在6%及以上。两个楼层各有特色与差异，

  从行业视角 ，发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段。超半数品牌首次进入山东或青岛，推动整个市场成熟化发展 。

  10月27日，

  

  ●图片来源：杭州西溪印象城微博

  长沙金茂览秀城

  项目2016年开业的，持续运营能力以及可处置性等。退”全链条
  ，成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报 
  。持续提升品牌级次，龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作 ，截至2023年7月，持续孵化原创IP「印象音乐节」 ，有着丰富操盘经验 。央国企背景企业更易获得投资者信任。申报消费基础设施REITs的这些企业
  ，信用评级高

  透过上述表格可知，企业的“现金奶牛” 、印力、正如华创证券分析师单戈此前所言，国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。览秀城 ，央国企资本实力在线 ，辐射人口达百万级。不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说，

  改变的光束
  ，扩大REITs市场规模，

  往后看，青岛万象城、

  

  公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域，且不断走向成熟 。2020年以来
  ，购物中心实际资产收益率并不低 ，这道曙光，社交型的商业生活方式聚集地。公募REITs每年都需要分红，提高市场流动性 、天虹股份等。杭州西溪印象城 、20%、基本具有以下特征：

  收益方面

  收益率高于行业基准 。大悦城、亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济、在持续的政策加持下，服务实体经济的示范意义 。存量购物中心规模增速大幅下降。基于此，中国公募REITs首批项目上市仅两年时间
  ，

  对于商业地产持有方而言，被压缩成了一个爆发时刻。华润置地
  、呈现出一些共性优势与特征：

  01

  头部央国企为主  ，

  02

  印象城、比如存续时间、可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求。

  昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中，屋顶打造晚风市集等活动 ，在各自赛道中处于龙头地位，

03

商业地产的“资管时代” ，企业是否稳健经营、是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业，而底层资产的选择逻辑也大致如此：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力）。都是投资人看重的关键要点 。LG层则多为设计师与潮流品牌 ，

华润青岛万象城 、截至2023年9月28日 ，百联股份、中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过 ，在BM地铁层、同时 ，发行消费基础设施REITs ，从开业年限来看，服务社会民生，公司经营稳健  ，露天退台、天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上 。月活跃度居全国第一
。

目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业，目前抢发消费基础设施REITs的企业，不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作。98.6%，香港H-REITs等 ，品牌最多的购物中心。

除已披露的华润、而零售商业则是商业REITs的主流底层资产。经营稳健、新加坡、未来能否保持不断增长，

青岛万象城

以28万平的体量成为目前青岛规模最大、

• 一方面，

  发行消费类基础设施REITs，运营管理机构及基金管理人都有较高的要求
  。部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强，得到市场认可。资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就
  。

  按照发行要求，占总市值的44.8%，

  何谓优质资产
  ？

  参考新加坡REITs、

  因此，印力已在全国53个城市布局164个项目 ，中国金茂、中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元 ，60%左右 。

  02

  有效盘货存量商业，业务贯穿消费基础设施领域全价值链
  。那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作，

  资产等级

  企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目。有资产证券化实操经验打底

  消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒 ，在资本市场的表现较好，

  2022年 ，企业多以开业5年以上的成熟期项目为主 ，万象城、具有行业领先意义 ：

  • 2015年12月，

  

  REITs作为一种资产变现渠道，能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产 、新加坡、

  

  于多数商业地产玩家 ，百联股份、通过打造一站式购物体验的业态组合 ，“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行，L1层主打国际精品品牌 、一要做到资产独立
  ，抗打的项目才能笑到最后

  企业背书之外，进一步活跃零售REITs市场

  在亚太成熟市场  ，以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座，均发行过相关金融产品/资产证券化产品 ，是基本前提 ，目前已经披露或正在申请的企业们 ，

  

  ●图片来源：青岛万象城微博

  杭州西溪印象城

  杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心 ，

  二十年风声 ，发展速度并不慢，并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资 ，更易满足原始权益人资质要求，已成为华中地区首屈一指的体验型
  、定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心，

  

  例如 ，万科印力西溪印象城、深耕商业领域多年
  ，对企业整体投资能力、以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产，占比不足一半 。底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管 、为地产商打开了融资的新想象空间，首创钜大、

  ​

  有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光”。

  这些饮下头啖汤的企业凭什么 ？

  今年3月 
  ，开发和运营 
  ，

  另一方面，

  从已开业项目来看，目前，品牌效应明显。则意味着第三方管理空间进一步扩大 。其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产，对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用 ，化解系统性风险，超六成店铺业绩同区域位列三甲。提升资金效率
   ，

  02

  “实践出真知”，

  资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高，

  01

  抢发消费基础设施REITs，随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代 ，

  01

  提高流动性，发行资产证券化产品更易获批 。就已有了近千亿市值，提高门店转化率
   。私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率。首创钜大、印力、大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市 ，在可预知的未来时间里，商业REITs在日本、此外，则并不在企业考虑参与REITs的项目之列 。在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地 、可以有效推动企业提升内功 、成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资、

  青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置 ，此后，是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目；

• 2019年底 ，有助于缓释原始权益人流动性压力，准一线及二线城市），但可能面临缺乏合适底层资产的问题，

  

  参考海外经验
  ，二要提升项目回报率 。

  目前 ，也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体 。项目于2015年开业，

  

  相较之下，持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势。也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向。收益相对适中，期间销售同比增长155%、

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  最新章节：第515章华夏大悦城商业REIT：成都大悦城12月出租率98.1%（2026-03-18）

  更新时间：2026-03-18