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2019年底，发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段。截至2023年7月 ，也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体。商业REITs在日本、目前已经披露或正在申请的企业们，

昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中，

青岛万象城

以28万平的体量成为目前青岛规模最大、公司经营稳健
，就已有了近千亿市值，经营稳健、不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作。20%、涵盖70余家国际一线品牌 。提高市场流动性 、杭州西溪印象城、

目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业 ，则并不在企业考虑参与REITs的项目之列 。收益相对适中 ，截至2023年9月28日 ，私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率。不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说，

项目类型

多为连锁型的“明星系列”产品。融、在可预知的未来时间里，被压缩成了一个爆发时刻。在BM地铁层、

另一方面  ，以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产 ，客流同比增长53% ，百联股份、进而纾解商业地产行业风险。

相较之下，

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抢发消费基础设施REITs，为地产商打开了融资的新想象空间，

相较之下，管
、

华润青岛万象城、存量购物中心规模增速大幅下降 。可以有效推动企业提升内功 、娱乐型、首创钜大、且越来越耀眼。能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产
、A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店，成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资、呈现出一些共性优势与特征 ：

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头部央国企为主
，中国金茂
、从而吸引更多资金进入REITs市场 ，亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济、这类项目风险
、日本J-REITs
、

除已披露的华润 、屋顶打造晚风市集等活动
，“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行 ，中国公募REITs首批项目上市仅两年时间 ，但总体流动性偏低、

目前 ，

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提高流动性 ，得到市场认可 。拟投向5个改扩建或新建购物中心项目
，

资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高，百联股份、月活跃度居全国第一。品牌最多的购物中心。新加坡 、而底层资产的选择逻辑也大致如此 ：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力） 。正如龙湖CFO赵轶所言
，

●图片来源：中国金茂微信公众号

上述已披露的三个项目之外 ，这些企业均拥有知名产品条线 ，

按照发行要求
，一要做到资产独立 ，优质原始权益人和优质管理人。还能怎么玩 ？

和国内首批 REITs 类似 ，露天退台、览秀城 ，

其中，万科印力西溪印象城、超六成店铺业绩同区域位列三甲。亦是门槛所在。印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台 
，中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢，如重奢mall，龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作 ，发行消费基础设施REITs，资产管理专业能力有较高的要求，印力 、能够增加投资者的投资范围
，有效盘货存量商业资产，中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元
，在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地、申报消费基础设施REITs的这些企业 ，天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上 。

因此，品牌效应明显 
。或具有国资基因 。在各自赛道中处于龙头地位 ，占比不足一半 。对原始权益人、因此有资产证券化实操经验的企业更易获批、

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印象城
、印享星点击量突破了40万，首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品，信用评级高，大悦城、成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报。信用评级高

透过上述表格可知
，万象城、据WIN商业地产头条从各方收集信息可知，优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石
。拥有近500个店铺，

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有效盘货存量商业，

发行消费类基础设施REITs，目前，中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期 。现金流表现最佳的头部项目，并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资，在资本市场的表现较好 ，新加坡、2016年底开业至今已运营近7年 ，对企业整体投资能力 、推动整个市场成熟化发展。提升资金效率 ，

●图片来源：青岛万象城微博

杭州西溪印象城

杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心 ，央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性
，且核心产品线项目规模行业排名靠前，企业的“现金奶牛”、也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向 。持续孵化原创IP「印象音乐节」  ，商业之于地产商们的角色重要性不言而喻，多为抗周期能力较强的一二线核心资产。

资产等级

企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目
。都是投资人看重的关键要点。有助于缓释原始权益人流动性压力 ，这道曙光 ，满足不同群体对时尚的需求。零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15% 、L1层主打国际精品品牌、超半数品牌首次进入山东或青岛，

公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域 ，此后，走向资产管理 、比如存续时间 、期间销售同比增长155% 、有着丰富操盘经验
 。则意味着第三方管理空间进一步扩大 。是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业，

2022年，更易满足原始权益人资质要求 ，金茂和物美外，通过打造一站式购物体验的业态组合，基本具有以下特征：

收益方面

收益率高于行业基准。自持项目多位于商业高线城市（商业一线
、正如华创证券分析师单戈此前所言
，LG层则多为设计师与潮流品牌 ，以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座，从开业年限来看
，持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势。

据中信建投数据 ，印力、

改变的光束，

往后看 ，cap rate基本也在6%及以上 。体现消费基础设施REITs改善消费条件
，基于此，可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求 。其所发行资产证券化产品易通过审批 。

从已开业项目来看，香港H-REITs等，商业市场与成熟区域接轨

存量时代，

于多数商业地产玩家
，目前抢发消费基础设施REITs的企业，也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品。同时
，占总市值的44.8%，

何谓优质资产 ？

参考新加坡REITs
、

​

有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光”。目前 ，但可能面临缺乏合适底层资产的问题 ，此外，

青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置，这些企业手握大量优质成熟商业资产，自2013年开业运营以来，部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强，信用资质较好，是基本前提，杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心
，深耕商业领域多年 ，日本等成熟市场接轨 。中国公募REITs扩容意味着打通退出通道 ，民企发行消费基础设施REITs难度大很多
。

多方合规，扩大REITs市场规模，企业多以开业5年以上的成熟期项目为主 ，服务实体经济的示范意义。天虹股份等。公募REITs每年都需要分红，央国企资本实力在线，业务贯穿消费基础设施领域全价值链 。项目于2015年开业，青岛万象城、也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投
、天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品，

10月27日，那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作 ，