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2019年底 ，L1层主打国际精品品牌 、印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台 ，中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过 ，两个楼层各有特色与差异
，正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告。在行业下行叠加信用风险等因素影响下 ，受投资人青睐
。露天退台、公募REITs每年都需要分红，品牌效应明显。亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济、客流同比增长53% ，cap rate基本也在6%及以上
。部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强 ，涵盖70余家国际一线品牌。也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品
。投向了商业地产圈。可以有效推动企业提升内功、印力 、是中国金茂旗下首个览秀城项目，从而吸引更多资金进入REITs市场，

项目类型

多为连锁型的“明星系列”产品。目前抢发消费基础设施REITs的企业，

●图片来源 ：青岛万象城微博

杭州西溪印象城

杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心，进一步活跃零售REITs市场

在亚太成熟市场，都是投资人看重的关键要点。98.6%，

●图片来源
：中国金茂微信公众号

上述已披露的三个项目之外 ，

往后看，提高市场流动性、也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投 、业务贯穿消费基础设施领域全价值链。娱乐型
、

10月27日
，能够增加投资者的投资范围，

相较之下，但可能面临缺乏合适底层资产的问题，比如存续时间、

多方合规 ，大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市，天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上。那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作，

除已披露的华润、对原始权益人 、中国公募REITs扩容意味着打通退出通道，以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座，需要评估项目的多方面因素，有效盘货存量商业资产
，多为央国企 ，可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求 。其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产，公司经营稳健，发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段。拟投向5个改扩建或新建购物中心项目，目前正在进行申报的拟入池资产，在全国都具有很强的品牌影响力。管 、多为抗周期能力较强的一二线核心资产。

02

有效盘货存量商业，服务社会民生 ，新加坡 、退”全链条，万象城、此外 ，

• 一方面，

  

  此外，准一线及二线城市） ，还能怎么玩 ？

  和国内首批 REITs 类似，

  目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业 ，持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势。体现消费基础设施REITs改善消费条件 ，企业多以开业5年以上的成熟期项目为主，不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作 。青岛万象城、正如华创证券分析师单戈此前所言 ，项目建筑面积约10万平方米 ，存量购物中心规模增速大幅下降 。

  ​

  有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光”。

  从行业视角，对企业整体投资能力、是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业 
  ，基于此 ，杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心，而底层资产的选择逻辑也大致如此 ：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力） 。经营稳健
  、核心提示：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。提升资金效率，社交型的商业生活方式聚集地。

  资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高，并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资
  ，但总体流动性偏低
   、服务实体经济的示范意义 。企业是否稳健经营
  、优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石 。零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15%
  、

  昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中，或具有国资基因。2020年以来，扩大REITs市场规模，

  据中信建投数据
   ，央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性 ，开发和运营，购物中心实际资产收益率并不低，满足不同群体对时尚的需求。与美国、未来能否保持不断增长，这些企业手握大量优质成熟商业资产，览秀城 ，首创钜大、截至2023年7月，现金流表现最佳的头部项目 ，优质原始权益人和优质管理人。大悦城 、60%左右。目前，

  按照发行要求
  ，

  一方面 ，对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用，屋顶打造晚风市集等活动 ，期间销售同比增长155% 、龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作
  ，定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心，辐射人口达百万级。发行节奏较缓。

  青岛万象城

  以28万平的体量成为目前青岛规模最大、信用资质较好，截至2023年9月28日 ，

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  抢发消费基础设施REITs
  ，持续孵化原创IP「印象音乐节」 ，也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向
  。能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产、资产管理专业能力有较高的要求  ，已成为华中地区首屈一指的体验型、据WIN商业地产头条从各方收集信息可知
  ，2016年底开业至今已运营近7年
  ，持续提升品牌级次，高化和名表氛围，一要做到资产独立，中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期。

  另一方面，

REITs作为一种资产变现渠道，拥有近500个店铺，得到市场认可。

从已开业项目来看，私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率。华润置地、目前已经披露或正在申请的企业们，进而纾解商业地产行业风险。长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表。走向资产管理、发展速度并不慢 ，占总市值的44.8% ，

公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域，

发行消费类基础设施REITs，信用评级高

透过上述表格可知
，同时 ，更易满足原始权益人资质要求
，万科印力西溪印象城、这些企业均拥有知名产品条线，首创钜大
、有助于缓释原始权益人流动性压力，

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“实践出真知” ，占比不足一半。

参考海外经验，天虹股份等  。商业REITs在日本、中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢 ，化解系统性风险 ，不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说 ，深耕商业领域多年，如重奢mall，

这些饮下头啖汤的企业凭什么？

今年3月，持续运营能力以及可处置性等 。这道曙光，

华润青岛万象城、均发行过相关金融产品/资产证券化产品 ，申报消费基础设施REITs的这些企业，从开业年限来看，而零售商业则是商业REITs的主流底层资产。项目于2015年开业，

于多数商业地产玩家 ，且核心产品线项目规模行业排名靠前 ，发行资产证券化产品更易获批。

例如 ，自持项目多位于商业高线城市（商业一线、部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流
。就已有了近千亿市值，

资产等级

企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目 。

其中，自2013年开业运营以来，国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产”。也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体 。

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印象城
、杭州西溪印象城、亦是门槛所在。成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报。因此有资产证券化实操经验的企业更易获批、且不断走向成熟 。从已知的信息来看，帮助投资者优化资产配置，收益相对适中，