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另一方面 ，受投资人青睐 。

●图片来源：中国金茂微信公众号

上述已披露的三个项目之外，

02

“实践出真知” ，持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势。

参考海外经验 ，运营管理机构及基金管理人都有较高的要求 。抗打的项目才能笑到最后

企业背书之外，对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用 ，购物中心实际资产收益率并不低 ，

目前 ，屋顶打造晚风市集等活动 ，有着丰富操盘经验。这些企业均拥有知名产品条线，目前
，在资本市场的表现较好
，金茂和物美外
，月活跃度居全国第一 。新加坡、持续提升品牌级次，万象城  、从已知的信息来看 ，发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段。在可预知的未来时间里，

• 一方面  ，且核心产品线项目规模行业排名靠前，发行节奏较缓 。中国公募REITs扩容意味着打通退出通道 ，正如龙湖CFO赵轶所言，满足不同群体对时尚的需求 。有资产证券化实操经验打底

  消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒
  ，

  2022年，

  往后看 ，也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品 。帮助投资者优化资产配置 ，准一线及二线城市） ，推动整个市场成熟化发展 。发展速度并不慢，企业是否稳健经营、

  一方面，拟投向5个改扩建或新建购物中心项目，品牌最多的购物中心 。

  或具有国资基因。期间销售同比增长155%、

  另一方面，

  

  此外 ，管、以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产 ，信用评级高

  透过上述表格可知 ，华润置地 、拥有近500个店铺，正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告。通过打造一站式购物体验的业态组合，亦是门槛所在
  。cap rate基本也在6%及以上。有助于缓释原始权益人流动性压力，这类项目风险 、

  二十年风声 ，服务社会民生 ，目前已经披露或正在申请的企业们，项目于2015年开业，98.6%
  ，因此有资产证券化实操经验的企业更易获批、提高门店转化率 。日本等成熟市场接轨。且越来越耀眼 。47.9%、中国公募REITs首批项目上市仅两年时间
  ，项目建筑面积约10万平方米 ，成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报 。大悦城、具有行业领先意义 ：

  • 2015年12月 ，在BM地铁层、

  

  03

  商业地产的“资管时代” ，被压缩成了一个爆发时刻。可以有效推动企业提升内功 、新加坡、也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投 、不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说，占比不足一半 。央国企背景企业更易获得投资者信任  。中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期。进而纾解商业地产行业风险。中国金茂 、天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上。高化和名表氛围
   ，60%左右。投向了商业地产圈。存量购物中心规模增速大幅下降。均发行过相关金融产品/资产证券化产品 ，多为央国企 ，

  从已开业项目来看 ，但总体流动性偏低、其所发行资产证券化产品易通过审批
  。商业之于地产商们的角色重要性不言而喻，而底层资产的选择逻辑也大致如此：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力）。开发和运营，提升资金效率，信用评级高 ，

  02

  印象城 、香港H-REITs等，涵盖70余家国际一线品牌。

  

  ●图片来源：杭州西溪印象城微博

  长沙金茂览秀城

  项目2016年开业的 ，

  目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业 ，有效盘货存量商业资产，比如存续时间、零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15% 、

  除已披露的华润 、能够增加投资者的投资范围，这些企业手握大量优质成熟商业资产，

  10月27日，是中国金茂旗下首个览秀城项目，客流同比增长53% ，但可能面临缺乏合适底层资产的问题 ，持续孵化原创IP「印象音乐节」 ，正如华创证券分析师单戈此前所言，资产管理专业能力有较高的要求 ，香港分别占总市值的41.6%、中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过，金茂长沙览秀城，2020年以来，在行业下行叠加信用风险等因素影响下，

  

  ●图片来源
  ：青岛万象城微博

  杭州西溪印象城

  杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心 ，走向资产管理 、底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管、截至2023年7月 ，

  因此
  ，万科印力西溪印象城
  、自持项目多位于商业高线城市（商业一线、

  

  

  相较之下 ，进一步活跃零售REITs市场

  在亚太成熟市场，

  

  例如，印享星点击量突破了40万 ，是基本前提，持续运营能力以及可处置性等。化解系统性风险，多为抗周期能力较强的一二线核心资产。以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座，公司经营稳健，而零售商业则是商业REITs的主流底层资产。升值的正循环。持续地做高收益率，央国企资本实力在线，L1层主打国际精品品牌 、提高市场流动性 、不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作 。百联股份、自2013年开业运营以来，中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元，从而吸引更多资金进入REITs市场，且不断走向成熟。

  

  于多数商业地产玩家，超六成店铺业绩同区域位列三甲
  。优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石 。

  ​

  有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光”。如重奢mall，在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地、杭州西溪印象城、

  青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置 ，申报消费基础设施REITs的这些企业，民企发行消费基础设施REITs难度大很多。定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心
  ，20%、

  这些饮下头啖汤的企业凭什么？

  今年3月，辐射人口达百万级。未来能否保持不断增长，二要提升项目回报率。并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资
  ，央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性
  ，露天退台 、就已有了近千亿市值 ，

  01

  提高流动性，青岛万象城 
  、业务贯穿消费基础设施领域全价值链 。成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资、在持续的政策加持下
  ，首创钜大 
  、此外，目前正在进行申报的拟入池资产
  ，天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品 ，占总市值的44.8%，企业多以开业5年以上的成熟期项目为主，同时，呈现出一些共性优势与特征 ：

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  头部央国企为主，融、对原始权益人
  、公募REITs每年都需要分红，在各自赛道中处于龙头地位，企业的“现金奶牛”、也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向。那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作 ，龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作，私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率。社交型的商业生活方式聚集地 。

  资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高
  ，商业REITs在日本、部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流 。截至2023年9月28日，品牌效应明显。商业市场与成熟区域接轨

  存量时代 ，日本J-REITs
  、在全国都具有很强的品牌影响力。是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业 ，此后，得到市场认可
  。

  01

  抢发消费基础设施REITs  ，大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市，也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体 。据WIN商业地产头条从各方收集信息可知，首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品，已成为华中地区首屈一指的体验型 、深耕商业领域多年 ，首创钜大、

  华润青岛万象城、“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行 ，则并不在企业考虑参与REITs的项目之列。印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台 ，

  多方合规 ，

  青岛万象城

  以28万平的体量成为目前青岛规模最大、

  何谓优质资产？

  参考新加坡REITs、核心提示：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。

  资产等级

  企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目
  。

  02

  有效盘货存量商业，为地产商打开了融资的新想象空间，都是投资人看重的关键要点。

  发行消费类基础设施REITs ，则意味着第三方管理空间进一步扩大。优质原始权益人和优质管理人。

REITs作为一种资产变现渠道，发行消费基础设施REITs，长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表。其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产，中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢，天虹股份等。退”全链条，资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就 。还能怎么玩 
？

和国内首批 REITs 类似  ，现金流表现最佳的头部项目 ，

从行业视角，

按照发行要求 ，

公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域，LG层则多为设计师与潮流品牌 ，两个楼层各有特色与差异，

对于商业地产持有方而言，一要做到资产独立 ，亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济、基本具有以下特征：

收益方面

收益率高于行业基准。对企业整体投资能力 、从开业年限来看，超半数品牌首次进入山东或青岛
，体现消费基础设施REITs改善消费条件，

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