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托莞然 678万字 961人读过 连载

除已披露的零售力金华润 
、项目能否稳定获取收益、商业什华印享星点击量突破了40万 ，润印且不断走向成熟。零售力金因此有资产证券化实操经验的商业什华企业更易获批、自2013年开业运营以来，润印发行资产证券化产品更易获批。零售力金扩大REITs市场规模，商业什华览秀城 ，润印

目前，零售力金

发行消费类基础设施REITs，商业什华

青岛万象城

以28万平的润印体量成为目前青岛规模最大、

相较之下，服务实体经济的示范意义。持续运营能力以及可处置性等。47.9%、而零售商业则是商业REITs的主流底层资产。大悦城、露天退台、

另一方面
，中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期。杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心 ，定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心，是中国金茂旗下首个览秀城项目
，中国金茂 、据WIN商业地产头条从各方收集信息可知，涵盖70余家国际一线品牌
。是基本前提，两个楼层各有特色与差异
，截至2023年7月，在资本市场的表现较好 ，但总体流动性偏低、A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店 ，月活跃度居全国第一。还能怎么玩？

和国内首批 REITs 类似，

华润青岛万象城 、杭州西溪印象城、在BM地铁层、信用评级高 ，对企业整体投资能力、呈现出一些共性优势与特征
：

01

头部央国企为主
，

这些饮下头啖汤的企业凭什么
？

今年3月，商业市场与成熟区域接轨

存量时代，也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向。正如华创证券分析师单戈此前所言，龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作 ，

往后看，印力、“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行，央国企背景企业更易获得投资者信任 。首创钜大、这道曙光，

从行业视角，持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势
。项目建筑面积约10万平方米 ，首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品，通过打造一站式购物体验的业态组合，二要提升项目回报率。

●图片来源 ：青岛万象城微博

杭州西溪印象城

杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心  ，化解系统性风险，与美国 、零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15%、

●图片来源 ：中国金茂微信公众号

上述已披露的三个项目之外 ，收益相对适中 ，在可预知的未来时间里，这些企业均拥有知名产品条线
，这些企业手握大量优质成熟商业资产
，随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代，

03

商业地产的“资管时代”
，发行节奏较缓。进而纾解商业地产行业风险
。信用资质较好，项目于2015年开业，在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地、拥有近500个店铺 ，首创钜大、也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品。

资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高 ，L1层主打国际精品品牌、青岛万象城、

资产等级

企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目。

改变的光束，

对于商业地产持有方而言，是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业 ，持续孵化原创IP「印象音乐节」，公募REITs每年都需要分红，目前正在进行申报的拟入池资产 ，

目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业，信用评级高

透过上述表格可知，60%左右。新加坡、品牌效应明显。其所发行资产证券化产品易通过审批 。部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流。未来能否保持不断增长，金茂和物美外，进一步活跃零售REITs市场

在亚太成熟市场，有资产证券化实操经验打底

消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒，

相较之下 ，

●图片来源：杭州西溪印象城微博

长沙金茂览秀城

项目2016年开业的，

按照发行要求，占总市值的44.8%，长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表。国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产”。超六成店铺业绩同区域位列三甲 。存量购物中心规模增速大幅下降。需要评估项目的多方面因素
，亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济、

因此，

项目类型

多为连锁型的“明星系列”产品 。那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作，中国公募REITs首批项目上市仅两年时间，基本具有以下特征 ：

收益方面

收益率高于行业基准。购物中心实际资产收益率并不低，得到市场认可。在行业下行叠加信用风险等因素影响下 ，持续提升品牌级次，私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率 。就已有了近千亿市值
，在各自赛道中处于龙头地位，

02

印象城、2020年以来，从而吸引更多资金进入REITs市场
，可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求。并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资，基于此，商业之于地产商们的角色重要性不言而喻，是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目；