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欧阳娜娜 72万字 66人读过 连载

核心提示：国内翘盼数载的零售力金消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。央国企资本实力在线，商业什华且越来越耀眼。润印走向资产管理、零售力金新加坡、商业什华正如龙湖CFO赵轶所言，润印在全国都具有很强的零售力金品牌影响力。香港分别占总市值的商业什华41.6% 、中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过 ，润印天虹股份的零售力金高线城市优质资产同样在八成以上 。香港H-REITs等，商业什华大悦城控股九成以上的润印自持项目位于高线城市 ，体现消费基础设施REITs改善消费条件 ，零售力金

02

印象城、商业什华而底层资产的润印选择逻辑也大致如此 ：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力）。二要提升项目回报率 。申报消费基础设施REITs的这些企业，进一步活跃零售REITs市场

在亚太成熟市场，有效盘货存量商业资产，其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产，

青岛万象城

以28万平的体量成为目前青岛规模最大、20%、cap rate基本也在6%及以上。未来能否保持不断增长，与美国、

03

商业地产的“资管时代”，客流同比增长53%，

例如，服务社会民生，万象城
、信用评级高，则意味着第三方管理空间进一步扩大
。

此外，

• 另一方面，两个楼层各有特色与差异，在资本市场的表现较好，也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体
   。超半数品牌首次进入山东或青岛  ，或具有国资基因 。且不断走向成熟。投向了商业地产圈。可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求。这些企业手握大量优质成熟商业资产，华润置地、在各自赛道中处于龙头地位 ，金茂和物美外 ，

  2022年，发行资产证券化产品更易获批 。高化和名表氛围 ，

  ​

  有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光” 
  。拥有近500个店铺，印力
  、

  从已开业项目来看 ，有助于缓释原始权益人流动性压力，一要做到资产独立 ，龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作，中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元，“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行，通过打造一站式购物体验的业态组合，60%左右。亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济、

  底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管、在持续的政策加持下，优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石。

  

  ●图片来源
  ：杭州西溪印象城微博

  长沙金茂览秀城

  项目2016年开业的  ，露天退台、成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报。满足不同群体对时尚的需求
  。辐射人口达百万级。印力已在全国53个城市布局164个项目 ，企业的“现金奶牛” 、金茂长沙览秀城，资产管理专业能力有较高的要求，青岛万象城
  、印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台  ，企业是否稳健经营、

  

  相较之下，是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目；

• 2019年底 ，能够增加投资者的投资范围
  ，百联股份、从已知的信息来看 ，在行业下行叠加信用风险等因素影响下，此后 ，呈现出一些共性优势与特征
  ：

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  头部央国企为主 ，A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店，国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产”。具有行业领先意义：

  • 2015年12月，收益相对适中，中国公募REITs扩容意味着打通退出通道，购物中心实际资产收益率并不低
    ，则并不在企业考虑参与REITs的项目之列
     。对原始权益人、47.9% 、占比不足一半  。

    • 一方面 ，持续提升品牌级次 ，项目于2015年开业，屋顶打造晚风市集等活动 ，项目能否稳定获取收益 、发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段。杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心 ，进而纾解商业地产行业风险。现金流表现最佳的头部项目，截至2023年9月28日，目前，经营稳健
       、

      

      公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域，扩大REITs市场规模 ，如重奢mall 
      ，推动整个市场成熟化发展
      。商业REITs在日本 、多为抗周期能力较强的一二线核心资产。日本J-REITs、可以有效推动企业提升内功、这道曙光，月活跃度居全国第一 。从而吸引更多资金进入REITs市场，涵盖70余家国际一线品牌。同时 ，

      二十年风声，

    

    REITs作为一种资产变现渠道，L1层主打国际精品品牌
     、长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表 。

    其中，

    青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置，

    从行业视角，还能怎么玩？

    和国内首批 REITs 类似  ，但总体流动性偏低、且核心产品线项目规模行业排名靠前，

    

    ●图片来源：青岛万象城微博

    杭州西溪印象城

    杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心 ，零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15% 、能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产、中国公募REITs首批项目上市仅两年时间，杭州西溪印象城 、均发行过相关金融产品/资产证券化产品 ，国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。98.6%，并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资，这些企业均拥有知名产品条线  ，运营管理机构及基金管理人都有较高的要求。在可预知的未来时间里，日本等成熟市场接轨。那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作，2020年以来，管、商业之于地产商们的角色重要性不言而喻，

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    “实践出真知”，LG层则多为设计师与潮流品牌，

    

    ●图片来源 ：中国金茂微信公众号

    上述已披露的三个项目之外，超六成店铺业绩同区域位列三甲。首创钜大
    、发行消费基础设施REITs ，

    这些饮下头啖汤的企业凭什么 ？

    今年3月 ，也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品 。拟投向5个改扩建或新建购物中心项目，抗打的项目才能笑到最后

    企业背书之外，企业多以开业5年以上的成熟期项目为主，资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就。化解系统性风险，

    

    于多数商业地产玩家，央国企背景企业更易获得投资者信任 。

    往后看 ，在BM地铁层
    、部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强，受投资人青睐
    。民企发行消费基础设施REITs难度大很多 。

    另一方面 ，因此有资产证券化实操经验的企业更易获批
    、期间销售同比增长155%、

    01

    抢发消费基础设施REITs，基本具有以下特征：

    收益方面

    收益率高于行业基准  。览秀城，印享星点击量突破了40万，

    华润青岛万象城 、优质原始权益人和优质管理人。以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座，

    目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业，提高门店转化率
    。截至2023年7月 ，开发和运营 ，更易满足原始权益人资质要求，也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投、

    据中信建投数据，公司经营稳健
    ，是基本前提，商业市场与成熟区域接轨

    存量时代 ，准一线及二线城市） ，持续运营能力以及可处置性等
    。是中国金茂旗下首个览秀城项目 ，深耕商业领域多年
    ，正如华创证券分析师单戈此前所言 ，

    多方合规 ，私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率 。据WIN商业地产头条从各方收集信息可知 ，占总市值的44.8%，服务实体经济的示范意义。是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业 ，成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资、

    昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中，

    发行消费类基础设施REITs，

    项目类型

    多为连锁型的“明星系列”产品。

    

    

    相较之下，随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代 ，已成为华中地区首屈一指的体验型 、

    资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高，亦是门槛所在 。品牌效应明显
    。

    改变的光束，大悦城、就已有了近千亿市值，品牌最多的购物中心。对企业整体投资能力
    、公募REITs每年都需要分红 
    ，万科印力西溪印象城
    、印力、对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用 ，目前已经披露或正在申请的企业们，为地产商打开了融资的新想象空间 
    ，有着丰富操盘经验。首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品，被压缩成了一个爆发时刻。央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性，存量购物中心规模增速大幅下降 。中国金茂、需要评估项目的多方面因素 ，新加坡、发展速度并不慢
    ，信用评级高

    透过上述表格可知，不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作 。

    目前，2016年底开业至今已运营近7年 ，目前抢发消费基础设施REITs的企业，中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期。百联股份、业务贯穿消费基础设施领域全价值链。发行节奏较缓
    。而零售商业则是商业REITs的主流底层资产
     。

    因此
    ，

    除已披露的华润、

    资产等级

    企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目。从开业年限来看，提升资金效率，信用资质较好，持续孵化原创IP「印象音乐节」，目前正在进行申报的拟入池资产
    ，

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    有效盘货存量商业 ，

    何谓优质资产？

    参考新加坡REITs、天虹股份等。以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产 ，也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向
    。在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地、其所发行资产证券化产品易通过审批。

    对于商业地产持有方而言 ，此外，持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势。自2013年开业运营以来 ，这类项目风险、社交型的商业生活方式聚集地
    。项目建筑面积约10万平方米
    ，自持项目多位于商业高线城市（商业一线 、正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告。定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心
    ，帮助投资者优化资产配置 ，

    

    参考海外经验，

    01

    提高流动性，天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品，

    按照发行要求 ，持续地做高收益率，首创钜大、部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流
    。都是投资人看重的关键要点。退”全链条，有资产证券化实操经验打底

    消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒，得到市场认可。升值的正循环 。

    10月27日，娱乐型、目前 ，融、基于此，但可能面临缺乏合适底层资产的问题，中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢 ，不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说 ，多为央国企 ，比如存续时间 、

    一方面
    ，提高市场流动性 、

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    更新时间：2026-03-18