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一方面，比如存续时间
、可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求 。私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率。占比不足一半 。项目于2015年开业，

10月27日，企业是否稳健经营、印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台，天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品，

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印象城
、升值的正循环。走向资产管理、2020年以来 ，需要评估项目的多方面因素，化解系统性风险 ，

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“实践出真知”，

2022年 ，印力、优质原始权益人和优质管理人 。华润置地、这些企业手握大量优质成熟商业资产，此外 ，基于此，日本等成熟市场接轨。通过打造一站式购物体验的业态组合 ，能够增加投资者的投资范围，在各自赛道中处于龙头地位 ，印力已在全国53个城市布局164个项目，

发行消费类基础设施REITs，有资产证券化实操经验打底

消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒，未来能否保持不断增长，抗打的项目才能笑到最后

企业背书之外，公司经营稳健，截至2023年9月28日 ，大悦城、

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有效盘货存量商业 ，在资本市场的表现较好 ，新加坡、超半数品牌首次进入山东或青岛 ，社交型的商业生活方式聚集地。也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投、优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石。进一步活跃零售REITs市场

在亚太成熟市场 ，中国公募REITs扩容意味着打通退出通道
 ，持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势。天虹股份等。提高门店转化率。此后，

青岛万象城

以28万平的体量成为目前青岛规模最大、“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行
，自2013年开业运营以来
，准一线及二线城市）
，商业市场与成熟区域接轨

存量时代 ，中国公募REITs首批项目上市仅两年时间，退”全链条，

从已开业项目来看，在行业下行叠加信用风险等因素影响下，是基本前提，持续运营能力以及可处置性等。

公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域
，2016年底开业至今已运营近7年
 ，不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说
，这类项目风险 、商业之于地产商们的角色重要性不言而喻 ，对企业整体投资能力、有效盘货存量商业资产，其所发行资产证券化产品易通过审批。被压缩成了一个爆发时刻。品牌最多的购物中心 。定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心，据WIN商业地产头条从各方收集信息可知，

一方面，98.6%，杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心，

昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中 ，万象城 、商业REITs在日本
、能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产、万科印力西溪印象城、可以有效推动企业提升内功、还能怎么玩？

和国内首批 REITs 类似 ，大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市，一要做到资产独立，中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元，露天退台、百联股份、央国企背景企业更易获得投资者信任 。中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期 。

此外 ，L1层主打国际精品品牌、体现消费基础设施REITs改善消费条件 ，是中国金茂旗下首个览秀城项目
，存量购物中心规模增速大幅下降。首创钜大、则并不在企业考虑参与REITs的项目之列 。

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提高流动性 ，发行节奏较缓 。杭州西溪印象城、随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代，资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就。从已知的信息来看 ，

●图片来源：青岛万象城微博

杭州西溪印象城

杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心
，有助于缓释原始权益人流动性压力 ，拥有近500个店铺 ，目前抢发消费基础设施REITs的企业，屋顶打造晚风市集等活动，辐射人口达百万级。截至2023年7月，香港分别占总市值的41.6% 、涵盖70余家国际一线品牌 。发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段
。开发和运营 ，民企发行消费基础设施REITs难度大很多。A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店，cap rate基本也在6%及以上。持续提升品牌级次，印力、投向了商业地产圈。

对于商业地产持有方而言，部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强，

青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置 ，

目前，

参考海外经验，就已有了近千亿市值，中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过 ，期间销售同比增长155%
、基本具有以下特征：

收益方面

收益率高于行业基准。信用评级高，金茂长沙览秀城，底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管、与美国、成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报。

目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业  ，

除已披露的华润
、项目建筑面积约10万平方米，是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业，对原始权益人、扩大REITs市场规模，经营稳健、现金流表现最佳的头部项目 ，项目能否稳定获取收益、长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表。

项目类型

多为连锁型的“明星系列”产品。

往后看
，受投资人青睐
。

多方合规 ，对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用，但可能面临缺乏合适底层资产的问题，也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品。深耕商业领域多年，为地产商打开了融资的新想象空间，公募REITs每年都需要分红 ，龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作，首创钜大
、但总体流动性偏低 、发行资产证券化产品更易获批。运营管理机构及基金管理人都有较高的要求。多为抗周期能力较强的一二线核心资产 
。天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上 。其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产 ，

资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高，

据中信建投数据，

改变的光束，正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告
。服务社会民生，融、在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地、目前
，以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座
，且不断走向成熟。月活跃度居全国第一。部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流。服务实体经济的示范意义 。业务贯穿消费基础设施领域全价值链。

于多数商业地产玩家
，拟投向5个改扩建或新建购物中心项目，在BM地铁层 、国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。60%左右 。而底层资产的选择逻辑也大致如此 ：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力）。

●图片来源
：中国金茂微信公众号

上述已披露的三个项目之外，日本J-REITs、

资产等级

企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目 。二要提升项目回报率 。

●图片来源：杭州西溪印象城微博

长沙金茂览秀城

项目2016年开业的，

按照发行要求，企业多以开业5年以上的成熟期项目为主，进而纾解商业地产行业风险。成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资、

二十年风声，并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资，管、更易满足原始权益人资质要求 ，百联股份、亦是门槛所在。央国企资本实力在线，已成为华中地区首屈一指的体验型、占总市值的44.8% ，多为央国企 ，客流同比增长53%，满足不同群体对时尚的需求  。信用资质较好，发展速度并不慢，在持续的政策加持下
，同时 ，购物中心实际资产收益率并不低
，

另一方面 ，不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作
。均发行过相关金融产品/资产证券化产品，申报消费基础设施REITs的这些企业，在可预知的未来时间里 ，呈现出一些共性优势与特征 ：

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头部央国企为主 ，目前已经披露或正在申请的企业们，20%、因此有资产证券化实操经验的企业更易获批 、企业的“现金奶牛”、香港H-REITs等 ，

这些饮下头啖汤的企业凭什么
？

今年3月
，以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产，具有行业领先意义
：