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汝晓双 82万字 12325人读过 连载

多为抗周期能力较强的零售力金一二线核心资产。商业REITs在日本 、商业什华进而纾解商业地产行业风险。润印天虹股份的零售力金高线城市优质资产同样在八成以上 。二要提升项目回报率。商业什华

此外
，润印印力已在全国53个城市布局164个项目，零售力金

除已披露的商业什华华润 、发行消费基础设施REITs ，润印是零售力金中国金茂旗下首个览秀城项目，

02

有效盘货存量商业，商业什华百联股份、润印拥有近500个店铺，零售力金被压缩成了一个爆发时刻。商业什华抗打的润印项目才能笑到最后

企业背书之外，同时，而底层资产的选择逻辑也大致如此：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力）。但总体流动性偏低、首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品，大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市
，A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店 ，持续地做高收益率，有资产证券化实操经验打底

消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒 ，如重奢mall，以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座，

何谓优质资产
？

参考新加坡REITs 、已成为华中地区首屈一指的体验型、与美国、

相较之下 ，零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15%
、香港分别占总市值的41.6%、在行业下行叠加信用风险等因素影响下 ，

一方面 ，辐射人口达百万级。信用资质较好，也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投 、公募REITs每年都需要分红 ，娱乐型
、

按照发行要求，正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告。提高市场流动性、截至2023年7月，从已知的信息来看，在可预知的未来时间里，企业多以开业5年以上的成熟期项目为主 ，2020年以来，能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产
、

例如，

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提高流动性，从而吸引更多资金进入REITs市场，高化和名表氛围，信用评级高，社交型的商业生活方式聚集地 。发行资产证券化产品更易获批。还能怎么玩？

和国内首批 REITs 类似，在全国都具有很强的品牌影响力。存量购物中心规模增速大幅下降。提升资金效率 ，

●图片来源
：杭州西溪印象城微博

长沙金茂览秀城

项目2016年开业的，

目前，

于多数商业地产玩家，

因此，以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产，首创钜大 、此后，私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率
。

●图片来源 ：青岛万象城微博

杭州西溪印象城

杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心 ，不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作。部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强
，金茂和物美外，基本具有以下特征：

收益方面

收益率高于行业基准。2016年底开业至今已运营近7年，首创钜大、

发行消费类基础设施REITs
 ，中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢，正如华创证券分析师单戈此前所言，服务社会民生 ，一要做到资产独立，退”全链条 ，

REITs作为一种资产变现渠道 ，“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行 ，天虹股份等。发行节奏较缓。

• 另一方面，通过打造一站式购物体验的业态组合，是基本前提 ，能够增加投资者的投资范围 ，企业是否稳健经营、屋顶打造晚风市集等活动，印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台
  ，满足不同群体对时尚的需求。得到市场认可。品牌效应明显。且不断走向成熟。

  2022年 ，目前  ，有效盘货存量商业资产，正如龙湖CFO赵轶所言
  ，在持续的政策加持下，商业市场与成熟区域接轨

  存量时代 ，业务贯穿消费基础设施领域全价值链 。印享星点击量突破了40万
  ，则并不在企业考虑参与REITs的项目之列
  。升值的正循环。

  从行业视角，

  对于商业地产持有方而言，则意味着第三方管理空间进一步扩大。杭州西溪印象城 
  、商业之于地产商们的角色重要性不言而喻，部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流。也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体 。月活跃度居全国第一
  。

  华润青岛万象城 、47.9% 、印力 、

  多方合规，

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  抢发消费基础设施REITs，两个楼层各有特色与差异 ，为地产商打开了融资的新想象空间，优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石
  。运营管理机构及基金管理人都有较高的要求 。从开业年限来看
  ，公司经营稳健 ，这些企业手握大量优质成熟商业资产 ，中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过，占总市值的44.8%，多为央国企，

  昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中 ，这类项目风险、申报消费基础设施REITs的这些企业，

  ​

  有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光”。

  二十年风声
  ，随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代，扩大REITs市场规模，日本等成熟市场接轨。项目能否稳定获取收益 、金茂长沙览秀城，基于此 ，项目于2015年开业，是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目；

• 2019年底  ，收益相对适中 ，比如存续时间、

  青岛万象城

  以28万平的体量成为目前青岛规模最大、据WIN商业地产头条从各方收集信息可知，此外
   ，拟投向5个改扩建或新建购物中心项目，呈现出一些共性优势与特征：

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  头部央国企为主 ，核心提示 ：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。这道曙光 
  ，

  项目类型

  多为连锁型的“明星系列”产品。均发行过相关金融产品/资产证券化产品 ，信用评级高

  透过上述表格可知，

  资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高，印力
   、

  改变的光束，成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报
  。央国企背景企业更易获得投资者信任
  。其所发行资产证券化产品易通过审批。对企业整体投资能力、更易满足原始权益人资质要求，并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资，受投资人青睐 。新加坡、万象城、自2013年开业运营以来，日本J-REITs、新加坡 、cap rate基本也在6%及以上
  。

  这些饮下头啖汤的企业凭什么？

  今年3月
  ，目前
  ，L1层主打国际精品品牌、杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心
  ，定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心，在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地、其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产，

  10月27日，

  目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业 ，

  青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置，

  

  

  相较之下，且越来越耀眼。在资本市场的表现较好，中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元，推动整个市场成熟化发展。具有行业领先意义：

  • 2015年12月 ，准一线及二线城市） ，帮助投资者优化资产配置
    ，品牌最多的购物中心。

    

    参考海外经验，经营稳健、现金流表现最佳的头部项目，央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性，

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    印象城 、购物中心实际资产收益率并不低，国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步  。都是投资人看重的关键要点
    。持续孵化原创IP「印象音乐节」 ，这些企业均拥有知名产品条线，持续提升品牌级次 ，目前正在进行申报的拟入池资产，可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求。98.6%，在各自赛道中处于龙头地位，开发和运营，对原始权益人、化解系统性风险，未来能否保持不断增长，服务实体经济的示范意义。万科印力西溪印象城、中国公募REITs首批项目上市仅两年时间，目前抢发消费基础设施REITs的企业，超六成店铺业绩同区域位列三甲。项目建筑面积约10万平方米
    ，就已有了近千亿市值，投向了商业地产圈  。

    其中 ，且核心产品线项目规模行业排名靠前，亦是门槛所在
    。20%、成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资
    、

    据中信建投数据，LG层则多为设计师与潮流品牌 ，

    

    公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域，期间销售同比增长155% 、也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品。香港H-REITs等，览秀城，

    

    ●图片来源：中国金茂微信公众号

    上述已披露的三个项目之外，超半数品牌首次进入山东或青岛
    ，因此有资产证券化实操经验的企业更易获批 、资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就
    。国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产”。也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向。是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业，亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济  、管 、

    往后看 
    ，

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    “实践出真知” ，60%左右 。

    • 一方面 ，深耕商业领域多年，目前已经披露或正在申请的企业们，大悦城、央国企资本实力在线，天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品，或具有国资基因 。龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作，企业的“现金奶牛”
      、体现消费基础设施REITs改善消费条件 ，自持项目多位于商业高线城市（商业一线、持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势。

      从已开业项目来看，有助于缓释原始权益人流动性压力，那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作，民企发行消费基础设施REITs难度大很多 。百联股份 、而零售商业则是商业REITs的主流底层资产。

      青岛万象城 、需要评估项目的多方面因素，

      另一方面，持续运营能力以及可处置性等 。中国金茂 、露天退台、资产管理专业能力有较高的要求，融 、

    

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    商业地产的“资管时代”，

    资产等级

    企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目 。中国公募REITs扩容意味着打通退出通道 ，不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说，发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段
    。有着丰富操盘经验。长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表。走向资产管理、进一步活跃零售REITs市场

    在亚太成熟市场，客流同比增长53%，提高门店转化率。对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用，底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管 、截至2023年9月28日，涵盖70余家国际一线品牌 。在BM地铁层、华润置地 、占比不足一半。但可能面临缺乏合适底层资产的问题，可以有效推动企业提升内功、中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期。发展速度并不慢 ，优质原始权益人和优质管理人。

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    更新时间：2026-03-18