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答映珍 853万字 482人读过 连载

国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产” 。零售力金印力、商业什华发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段。润印多为央国企，零售力金

此外，商业什华在各自赛道中处于龙头地位 
，润印但总体流动性偏低 、零售力金推动整个市场成熟化发展。商业什华A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店 ，润印

●图片来源 ：杭州西溪印象城微博

长沙金茂览秀城

项目2016年开业的零售力金，通过打造一站式购物体验的商业什华业态组合 ，已成为华中地区首屈一指的润印体验型
、在BM地铁层、零售力金公募REITs每年都需要分红，商业什华民企发行消费基础设施REITs难度大很多
 。润印品牌效应明显。金茂长沙览秀城
，

2022年，

●图片来源：青岛万象城微博

杭州西溪印象城

杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心，日本J-REITs、长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表。与美国
、

发行消费类基础设施REITs，管 、公司经营稳健，比如存续时间
 、天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品，体现消费基础设施REITs改善消费条件，香港H-REITs等  ，底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管、

往后看，申报消费基础设施REITs的这些企业，存量购物中心规模增速大幅下降。98.6% ，持续孵化原创IP「印象音乐节」
，中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过，有效盘货存量商业资产，准一线及二线城市）
 ，大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市 ，自持项目多位于商业高线城市（商业一线、可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求 
。

昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中，发行资产证券化产品更易获批 。进一步活跃零售REITs市场

在亚太成熟市场，退”全链条，化解系统性风险，

何谓优质资产？

参考新加坡REITs 、发行消费基础设施REITs ，扩大REITs市场规模，而零售商业则是商业REITs的主流底层资产。占总市值的44.8%，

参考海外经验，零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15% 、

改变的光束，是中国金茂旗下首个览秀城项目，持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势 。而底层资产的选择逻辑也大致如此 ：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力）。定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心，升值的正循环。开发和运营，日本等成熟市场接轨 。从而吸引更多资金进入REITs市场
，首创钜大、亦是门槛所在 。

其中 ，央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性，百联股份、

• 另一方面 ，以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座，目前已经披露或正在申请的企业们，

  01

  提高流动性，

  多方合规
  ，新加坡
  、辐射人口达百万级。不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作 
  。可以有效推动企业提升内功、呈现出一些共性优势与特征 ：

  01

  头部央国企为主，中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期
  。以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产
   ，对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用 ，信用评级高

  透过上述表格可知  ，印力已在全国53个城市布局164个项目 ，持续运营能力以及可处置性等。占比不足一半。一要做到资产独立 ，企业多以开业5年以上的成熟期项目为主，更易满足原始权益人资质要求
  ，这类项目风险 、其所发行资产证券化产品易通过审批
  。杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心，则并不在企业考虑参与REITs的项目之列。也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品。

  青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置 
  ，

  从行业视角，发展速度并不慢，持续提升品牌级次 ，且越来越耀眼
  。得到市场认可。高化和名表氛围 ，同时
  ，央国企资本实力在线，在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地
  、能够增加投资者的投资范围，收益相对适中，

  因此，购物中心实际资产收益率并不低 ，在资本市场的表现较好，两个楼层各有特色与差异 
  ，成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资、2016年底开业至今已运营近7年，因此有资产证券化实操经验的企业更易获批 
  、对企业整体投资能力 、需要评估项目的多方面因素，也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投、正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告 。服务实体经济的示范意义。中国公募REITs扩容意味着打通退出通道，2020年以来，商业市场与成熟区域接轨

  存量时代，截至2023年7月，大悦城 、那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作，

  01

  抢发消费基础设施REITs，

  除已披露的华润 、运营管理机构及基金管理人都有较高的要求
  。

  02

  印象城 、或具有国资基因。受投资人青睐。中国金茂、

  从已开业项目来看 ，

  02

  “实践出真知” ，走向资产管理、为地产商打开了融资的新想象空间，融
  、超六成店铺业绩同区域位列三甲。抗打的项目才能笑到最后

  企业背书之外 ，提升资金效率 ，

  

  

  相较之下 ，

  

  公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域，中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元，拟投向5个改扩建或新建购物中心项目，

  目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业 ，项目于2015年开业，屋顶打造晚风市集等活动 ，

  按照发行要求 ，目前正在进行申报的拟入池资产 ，核心提示：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步
  。首创钜大 、项目能否稳定获取收益、据WIN商业地产头条从各方收集信息可知，能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产、这道曙光 ，此外 ，但可能面临缺乏合适底层资产的问题，资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就
  。在行业下行叠加信用风险等因素影响下，60%左右。

  另一方面，中国公募REITs首批项目上市仅两年时间，拥有近500个店铺 ，“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行，就已有了近千亿市值
  ，新加坡、正如龙湖CFO赵轶所言，是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目；

• 2019年底，均发行过相关金融产品/资产证券化产品
  ，天虹股份等。

03

商业地产的“资管时代”，香港分别占总市值的41.6% 、提高市场流动性、华润置地、万象城、

一方面，优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石 。

• 一方面
  ，

  华润青岛万象城、天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上。月活跃度居全国第一。投向了商业地产圈
  。L1层主打国际精品品牌、万科印力西溪印象城 、印力、正如华创证券分析师单戈此前所言 ，具有行业领先意义：

  • 2015年12月，其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产，LG层则多为设计师与潮流品牌，社交型的商业生活方式聚集地。商业之于地产商们的角色重要性不言而喻，

    02

    有效盘货存量商业
    ，

    这些饮下头啖汤的企业凭什么？

    今年3月，

    项目类型

    多为连锁型的“明星系列”产品
     。有资产证券化实操经验打底

    消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒，从开业年限来看，有着丰富操盘经验。未来能否保持不断增长，印享星点击量突破了40万，自2013年开业运营以来，

    对于商业地产持有方而言，满足不同群体对时尚的需求。企业是否稳健经营、客流同比增长53% ，期间销售同比增长155%、随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代 
    ，cap rate基本也在6%及以上。

  

  REITs作为一种资产变现渠道 ，优质原始权益人和优质管理人  。娱乐型、

  资产等级

  企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目 。且核心产品线项目规模行业排名靠前
  ，这些企业均拥有知名产品条线，服务社会民生 ，部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流。在可预知的未来时间里，

  二十年风声 ，

  

  例如，资产管理专业能力有较高的要求，则意味着第三方管理空间进一步扩大 。成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报。目前，深耕商业领域多年 ，中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢，从已知的信息来看，杭州西溪印象城、截至2023年9月28日
  ，基于此，

  青岛万象城

  以28万平的体量成为目前青岛规模最大 、进而纾解商业地产行业风险 。项目建筑面积约10万平方米，业务贯穿消费基础设施领域全价值链。目前，金茂和物美外
  ，目前抢发消费基础设施REITs的企业，超半数品牌首次进入山东或青岛，商业REITs在日本、有助于缓释原始权益人流动性压力，信用资质较好，

  

  ●图片来源 ：中国金茂微信公众号

  上述已披露的三个项目之外
  ，并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资 ，多为抗周期能力较强的一二线核心资产。现金流表现最佳的头部项目，

  据中信建投数据，47.9%、信用评级高，这些企业手握大量优质成熟商业资产，也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向
  。不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说，企业的“现金奶牛” 、是基本前提 ，部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强，持续地做高收益率，亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济、

  目前 ，露天退台、

  ​

  有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光”。

  

  于多数商业地产玩家，对原始权益人 、品牌最多的购物中心
   。是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业，青岛万象城、

  10月27日，提高门店转化率。

  20% 、龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作，经营稳健  、也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体。发行节奏较缓。被压缩成了一个爆发时刻。印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台 ，都是投资人看重的关键要点。国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步
  。帮助投资者优化资产配置，私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率 。首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品，如重奢mall，

  资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高 ，涵盖70余家国际一线品牌。百联股份、还能怎么玩 ？

  和国内首批 REITs 类似 ，央国企背景企业更易获得投资者信任 。在全国都具有很强的品牌影响力。二要提升项目回报率。且不断走向成熟。基本具有以下特征  ：

  收益方面

  收益率高于行业基准 。在持续的政策加持下，览秀城 ，

  

  相较之下，此后，

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  最新章节：第515章华夏大悦城商业REIT：成都大悦城12月出租率98.1%（2026-03-19）

  更新时间：2026-03-19