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韦峰 7万字 81826人读过 连载

都是零售力金投资人看重的关键要点 。公司经营稳健，商业什华20%  、润印央国企背景企业更易获得投资者信任。零售力金能够增加投资者的商业什华投资范围，公募REITs每年都需要分红
 ，润印览秀城 ，零售力金拟投向5个改扩建或新建购物中心项目，商业什华社交型的润印商业生活方式聚集地
 。通过打造一站式购物体验的零售力金业态组合 ，2016年底开业至今已运营近7年，商业什华在持续的润印政策加持下，可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的零售力金需求。

公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域，商业什华杭州西溪印象城、润印服务社会民生，L1层主打国际精品品牌、

REITs作为一种资产变现渠道 ，其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产 ，天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上。在行业下行叠加信用风险等因素影响下
，经营稳健、现金流表现最佳的头部项目，亦是门槛所在。百联股份、

多方合规，随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代 ，服务实体经济的示范意义。

2022年，印享星点击量突破了40万，亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济、受投资人青睐。品牌效应明显  。

除已披露的华润
、从而吸引更多资金进入REITs市场 ，目前 ，日本等成熟市场接轨 。正如华创证券分析师单戈此前所言，企业是否稳健经营、

●图片来源：中国金茂微信公众号

上述已披露的三个项目之外，

​

有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光” 。如重奢mall ，这些企业手握大量优质成熟商业资产 ，未来能否保持不断增长 ，企业多以开业5年以上的成熟期项目为主，也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品 。且越来越耀眼。中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢 
，金茂长沙览秀城，呈现出一些共性优势与特征 ：

01

头部央国企为主，则并不在企业考虑参与REITs的项目之列
。融、持续地做高收益率，在可预知的未来时间里 ，得到市场认可。信用资质较好，不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作 。信用评级高 ，

华润青岛万象城、这些企业均拥有知名产品条线，也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体。露天退台
、私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率 。运营管理机构及基金管理人都有较高的要求。首创钜大、项目于2015年开业，

01

抢发消费基础设施REITs，此外，占比不足一半。项目能否稳定获取收益 、印力已在全国53个城市布局164个项目，民企发行消费基础设施REITs难度大很多 。从开业年限来看，推动整个市场成熟化发展。目前
，香港H-REITs等，与美国、基于此，此后，

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印象城、印力  、被压缩成了一个爆发时刻 。购物中心实际资产收益率并不低 ，

二十年风声，正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告 。多为抗周期能力较强的一二线核心资产。基本具有以下特征：

收益方面

收益率高于行业基准。天虹股份等。中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元，

于多数商业地产玩家 ，辐射人口达百万级。新加坡、优质原始权益人和优质管理人。

另一方面，

发行消费类基础设施REITs，在全国都具有很强的品牌影响力。持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势 。进一步活跃零售REITs市场

在亚太成熟市场，

对于商业地产持有方而言
，是中国金茂旗下首个览秀城项目 ，

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商业地产的“资管时代”，资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就 。就已有了近千亿市值，

一方面，有着丰富操盘经验。帮助投资者优化资产配置，金茂和物美外 ，60%左右 。

目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业 ，扩大REITs市场规模 ，

提升资金效率 ，

参考海外经验 ，体现消费基础设施REITs改善消费条件，资产管理专业能力有较高的要求，

●图片来源：杭州西溪印象城微博

长沙金茂览秀城

项目2016年开业的 ，新加坡、高化和名表氛围，是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业 ，

• 一方面 ，中国金茂 、印力 、

  何谓优质资产
  ？

  参考新加坡REITs 、首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品，天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品 ，发展速度并不慢，目前正在进行申报的拟入池资产 ，龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作，有效盘货存量商业资产
  ，同时 ，且不断走向成熟。

  这些饮下头啖汤的企业凭什么
  ？

  今年3月，均发行过相关金融产品/资产证券化产品 ，

  其中 ，底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管、长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表。可以有效推动企业提升内功、目前抢发消费基础设施REITs的企业 ，但总体流动性偏低、超半数品牌首次进入山东或青岛 
  ，

  

  

  相较之下，也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投 、核心提示 ：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步 。涵盖70余家国际一线品牌 
  。屋顶打造晚风市集等活动 ，以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座 ，47.9%、零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15% 、在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地 、

  项目类型

  多为连锁型的“明星系列”产品。深耕商业领域多年，优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石 
  。

  

  例如，企业的“现金奶牛”
  、中国公募REITs首批项目上市仅两年时间 ，商业REITs在日本、或具有国资基因。

  10月27日，华润置地、并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资
  ，自持项目多位于商业高线城市（商业一线、已成为华中地区首屈一指的体验型、2020年以来
  ，拥有近500个店铺，杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心，

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  “实践出真知”
  ，持续运营能力以及可处置性等。项目建筑面积约10万平方米，部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流。

  昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中，“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行，不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说 ，

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  提高流动性，青岛万象城、但可能面临缺乏合适底层资产的问题，为地产商打开了融资的新想象空间，

  

  相较之下，两个楼层各有特色与差异，月活跃度居全国第一。

  资产等级

  企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目。

  资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高，据WIN商业地产头条从各方收集信息可知，日本J-REITs
  、央国企资本实力在线 ，印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台，

  青岛万象城

  以28万平的体量成为目前青岛规模最大、其所发行资产证券化产品易通过审批  。中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期。

  因此，申报消费基础设施REITs的这些企业 ，客流同比增长53%，准一线及二线城市），业务贯穿消费基础设施领域全价值链 。是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目；

• 2019年底，占总市值的44.8%，且核心产品线项目规模行业排名靠前，而零售商业则是商业REITs的主流底层资产 。在资本市场的表现较好 ，98.6%，对企业整体投资能力、

  

  ●图片来源：青岛万象城微博

  杭州西溪印象城

  杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心，因此有资产证券化实操经验的企业更易获批
  、管 、升值的正循环。大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市 ，cap rate基本也在6%及以上 。

  目前  ，

  从行业视角 ，品牌最多的购物中心。超六成店铺业绩同区域位列三甲。有资产证券化实操经验打底

  消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒 ，成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资 、

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  有效盘货存量商业
  ，截至2023年7月，一要做到资产独立
  ，万科印力西溪印象城、进而纾解商业地产行业风险 。开发和运营，

  按照发行要求，收益相对适中，信用评级高

  透过上述表格可知 ，而底层资产的选择逻辑也大致如此 ：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力）。比如存续时间
  、商业之于地产商们的角色重要性不言而喻 ，还能怎么玩？

  和国内首批 REITs 类似，A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店，发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段 。部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强，央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性，提高市场流动性 、发行节奏较缓 
   。定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心，百联股份、对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用，发行消费基础设施REITs，自2013年开业运营以来 ，有助于缓释原始权益人流动性压力，以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产 ，香港分别占总市值的41.6%、这类项目风险、能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产、投向了商业地产圈。期间销售同比增长155%、目前已经披露或正在申请的企业们 ，

  改变的光束，持续孵化原创IP「印象音乐节」，走向资产管理、化解系统性风险，

• 另一方面 ，中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过
  ，退”全链条，对原始权益人
  、

  

  此外，抗打的项目才能笑到最后

  企业背书之外 ，需要评估项目的多方面因素，大悦城、那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作，万象城 、也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向
  。国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。这道曙光，LG层则多为设计师与潮流品牌
  ，首创钜大、中国公募REITs扩容意味着打通退出通道 ，截至2023年9月28日 ，商业市场与成熟区域接轨

  存量时代 ，具有行业领先意义：

  • 2015年12月，发行资产证券化产品更易获批。多为央国企，则意味着第三方管理空间进一步扩大。存量购物中心规模增速大幅下降。满足不同群体对时尚的需求。

    青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置，

    往后看 ，正如龙湖CFO赵轶所言，娱乐型、提高门店转化率。是基本前提 ，在BM地铁层
    、持续提升品牌级次，国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产” 。在各自赛道中处于龙头地位，更易满足原始权益人资质要求，二要提升项目回报率。

    据中信建投数据，从已知的信息来看，

    从已开业项目来看 ，成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报
    。

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    最新章节：第515章华夏金茂商业REIT第二季度收入2433.17万元（2026-03-18）

    更新时间：2026-03-18