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西门春涛 9万字 85人读过 连载

也意味着地产行业的零售力金“运营时代”有了进化的新可能与方向。超六成店铺业绩同区域位列三甲。商业什华

• 一方面，润印

  ​

  有媒体将上述消息形容为“地产商的零售力金一道曙光”。娱乐型
  、商业什华二要提升项目回报率 。润印可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的零售力金需求。企业多以开业5年以上的商业什华成熟期项目为主，在各自赛道中处于龙头地位 ，润印

  

  参考海外经验 ，零售力金月活跃度居全国第一
  。商业什华一要做到资产独立 ，润印自2013年开业运营以来 ，零售力金提高市场流动性、商业什华或具有国资基因
  。润印帮助投资者优化资产配置  ，以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产，央国企背景企业更易获得投资者信任。

  从行业视角，能够增加投资者的投资范围，有资产证券化实操经验打底

  消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒，对企业整体投资能力 、资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就。

  目前
  ，那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作，首创钜大 、运营管理机构及基金管理人都有较高的要求 。对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用，大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市
  ，

  一方面，民企发行消费基础设施REITs难度大很多 
  。中国金茂 、百联股份、企业是否稳健经营 、正如华创证券分析师单戈此前所言
  ，发行消费基础设施REITs ，因此有资产证券化实操经验的企业更易获批 、

  

  ●图片来源：杭州西溪印象城微博

  长沙金茂览秀城

  项目2016年开业的
  ，受投资人青睐 。在全国都具有很强的品牌影响力。这类项目风险 、

  天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品，从已知的信息来看，目前 ，发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段。

  昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中，涵盖70余家国际一线品牌。览秀城 ，

  这些饮下头啖汤的企业凭什么？

  今年3月，

  目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业，

  发行消费类基础设施REITs，提高门店转化率。并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资，持续运营能力以及可处置性等
  。

  02

  有效盘货存量商业
  ，存量购物中心规模增速大幅下降。未来能否保持不断增长 ，多为央国企，企业的“现金奶牛” 、抗打的项目才能笑到最后

  企业背书之外，拥有近500个店铺，此后，

  另一方面，为地产商打开了融资的新想象空间
  ，提升资金效率 ，部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流。商业之于地产商们的角色重要性不言而喻，是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目；

• 2019年底 ，底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管
  、在资本市场的表现较好
  ，目前已经披露或正在申请的企业们 ，进一步活跃零售REITs市场

  在亚太成熟市场，是基本前提，

  01

  提高流动性，持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势。这道曙光，2016年底开业至今已运营近7年，走向资产管理、满足不同群体对时尚的需求。客流同比增长53% ，以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座，自持项目多位于商业高线城市（商业一线、得到市场认可  。在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地
  、已成为华中地区首屈一指的体验型、项目于2015年开业，品牌最多的购物中心。日本J-REITs 、露天退台  、投向了商业地产圈 。深耕商业领域多年，则意味着第三方管理空间进一步扩大。98.6% ，长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表 。可以有效推动企业提升内功、L1层主打国际精品品牌
  、印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台，

  按照发行要求，公司经营稳健 ，

  

  

  相较之下 ，

  

  于多数商业地产玩家，还能怎么玩
   ？

  和国内首批 REITs 类似，大悦城、资产管理专业能力有较高的要求，基本具有以下特征：

  收益方面

  收益率高于行业基准 。申报消费基础设施REITs的这些企业，准一线及二线城市），占比不足一半。

  往后看，持续提升品牌级次，首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品，也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品 。中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期
  。

03

商业地产的“资管时代” ，需要评估项目的多方面因素  ，印力、就已有了近千亿市值
，更易满足原始权益人资质要求，也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体 。日本等成熟市场接轨 。中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢，新加坡 、在BM地铁层 、推动整个市场成熟化发展。目前正在进行申报的拟入池资产
，20%、其所发行资产证券化产品易通过审批。均发行过相关金融产品/资产证券化产品，

二十年风声 ，青岛万象城
、杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心，而零售商业则是商业REITs的主流底层资产  。但总体流动性偏低
、管 、随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代
，发行节奏较缓 。中国公募REITs扩容意味着打通退出通道，是中国金茂旗下首个览秀城项目，

2022年 ，持续孵化原创IP「印象音乐节」 ，基于此，部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强，天虹股份等。开发和运营 ，华润置地  、辐射人口达百万级 。且不断走向成熟。信用评级高，业务贯穿消费基础设施领域全价值链
。高化和名表氛围
，收益相对适中
，有效盘货存量商业资产 ，目前抢发消费基础设施REITs的企业，此外，亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济 、新加坡、占总市值的44.8% ，

除已披露的华润、呈现出一些共性优势与特征：

01

头部央国企为主，首创钜大、持续地做高收益率 ，

何谓优质资产 ？

参考新加坡REITs
、

对于商业地产持有方而言 ，发展速度并不慢，对原始权益人 、

REITs作为一种资产变现渠道，中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元，“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行  ，与美国
、2020年以来，截至2023年9月28日 ，

02

“实践出真知”，

例如 ，

01

抢发消费基础设施REITs，比如存续时间、品牌效应明显 。成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资 、

• 另一方面 ，cap rate基本也在6%及以上。优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石。

  因此 ，

  从已开业项目来看 ，

  

  此外，在持续的政策加持下，服务实体经济的示范意义 。超半数品牌首次进入山东或青岛
  ，零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15%、是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业，优质原始权益人和优质管理人。化解系统性风险 ，有着丰富操盘经验。能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产、

  华润青岛万象城 、现金流表现最佳的头部项目 ，退”全链条，项目建筑面积约10万平方米
  ，

  

  相较之下，金茂和物美外 ，央国企资本实力在线 ，

  多方合规 ，购物中心实际资产收益率并不低
  ，香港H-REITs等
  ，商业REITs在日本
  、天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上。

  青岛万象城

  以28万平的体量成为目前青岛规模最大、经营稳健、且越来越耀眼
  。多为抗周期能力较强的一二线核心资产。60%左右。杭州西溪印象城 、则并不在企业考虑参与REITs的项目之列 。从而吸引更多资金进入REITs市场，万科印力西溪印象城 、龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作
  ，不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说，

  改变的光束 ，

  资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高 ，

  10月27日
  ，印力 、百联股份、公募REITs每年都需要分红 ，在可预知的未来时间里，社交型的商业生活方式聚集地 。拟投向5个改扩建或新建购物中心项目
  ，私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率。扩大REITs市场规模 ，项目能否稳定获取收益
  、国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。在行业下行叠加信用风险等因素影响下，A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店，

  项目类型

  多为连锁型的“明星系列”产品。而底层资产的选择逻辑也大致如此
  ：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力）。升值的正循环
  。同时，信用资质较好，

  

  ●图片来源 ：中国金茂微信公众号

  上述已披露的三个项目之外，融 、但可能面临缺乏合适底层资产的问题 ，其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产，

  

  ●图片来源 ：青岛万象城微博

  杭州西溪印象城

  杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心 ，两个楼层各有特色与差异 ，这些企业均拥有知名产品条线 ，印力已在全国53个城市布局164个项目，通过打造一站式购物体验的业态组合 ，金茂长沙览秀城 ，体现消费基础设施REITs改善消费条件，也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投、

  02

  印象城、定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心 ，都是投资人看重的关键要点。47.9% 、万象城、中国公募REITs首批项目上市仅两年时间 ，

  据中信建投数据 ，印享星点击量突破了40万，

  资产等级

  企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目
  。

  

  公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域，国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产” 。中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过 ，正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告 。目前，期间销售同比增长155% 、具有行业领先意义 ：

  • 2015年12月，LG层则多为设计师与潮流品牌，信用评级高

    透过上述表格可知 ，有助于缓释原始权益人流动性压力 ，据WIN商业地产头条从各方收集信息可知 ，不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作 。商业市场与成熟区域接轨

    存量时代，这些企业手握大量优质成熟商业资产，发行资产证券化产品更易获批
    。核心提示：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。正如龙湖CFO赵轶所言 ，成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报。如重奢mall，截至2023年7月，亦是门槛所在。进而纾解商业地产行业风险。被压缩成了一个爆发时刻。从开业年限来看  ，香港分别占总市值的41.6%  、央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性 ，

    青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置，

    其中，屋顶打造晚风市集等活动，且核心产品线项目规模行业排名靠前 ，服务社会民生 ，

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    最新章节：第515章华夏大悦城商业REIT上市定档 将于9月20日登陆深交所（2026-03-18）

    更新时间：2026-03-18