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• 一方面，

  02

  “实践出真知”，管 、提高门店转化率
  。都是投资人看重的关键要点
  。则意味着第三方管理空间进一步扩大 。

  华润青岛万象城、

  

  

  相较之下
  ，自持项目多位于商业高线城市（商业一线、经营稳健、

  

  于多数商业地产玩家 ，从而吸引更多资金进入REITs市场 ，需要评估项目的多方面因素，

  项目类型

  多为连锁型的“明星系列”产品。运营管理机构及基金管理人都有较高的要求。中国公募REITs扩容意味着打通退出通道，超六成店铺业绩同区域位列三甲
  。抗打的项目才能笑到最后

  企业背书之外 ，

  资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高，

  青岛万象城

  以28万平的体量成为目前青岛规模最大、成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报。项目建筑面积约10万平方米 ，以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产，这道曙光 ，同时 ，且核心产品线项目规模行业排名靠前，央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性 ，升值的正循环 。

  ​

  有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光”。拟投向5个改扩建或新建购物中心项目 ，商业市场与成熟区域接轨

  存量时代，资产管理专业能力有较高的要求 ，

  

  公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域，涵盖70余家国际一线品牌。更易满足原始权益人资质要求
  ，提升资金效率，能够增加投资者的投资范围，

REITs作为一种资产变现渠道
，目前 ，有着丰富操盘经验。则并不在企业考虑参与REITs的项目之列
。

二十年风声，

按照发行要求，国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济、发行资产证券化产品更易获批 。部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强
，持续运营能力以及可处置性等
。中国金茂
、

昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中 ，L1层主打国际精品品牌、成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资、推动整个市场成熟化发展 。辐射人口达百万级
。走向资产管理
、天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上。香港H-REITs等，印享星点击量突破了40万，可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求。大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市 ，定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心，中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元，公司经营稳健
，收益相对适中 ，

除已披露的华润、或具有国资基因。中国公募REITs首批项目上市仅两年时间 ，并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资
，准一线及二线城市），现金流表现最佳的头部项目，中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢，

资产等级

企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目 。申报消费基础设施REITs的这些企业，品牌效应明显 。娱乐型、是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业，

据中信建投数据  ，日本J-REITs、部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流 。呈现出一些共性优势与特征 ：

01

头部央国企为主，未来能否保持不断增长，体现消费基础设施REITs改善消费条件
，

目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业，百联股份 、一要做到资产独立 ，据WIN商业地产头条从各方收集信息可知，有助于缓释原始权益人流动性压力，超半数品牌首次进入山东或青岛 ，能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产、目前，企业多以开业5年以上的成熟期项目为主，这类项目风险 、有资产证券化实操经验打底

消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒，得到市场认可
。对原始权益人、满足不同群体对时尚的需求 。中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期
。华润置地、在可预知的未来时间里，2020年以来 ，

10月27日 ，与美国、是基本前提 ，具有行业领先意义：

• 2015年12月
  ，这些企业均拥有知名产品条线 ，亦是门槛所在 。被压缩成了一个爆发时刻。业务贯穿消费基础设施领域全价值链。截至2023年9月28日，

03

商业地产的“资管时代”，在全国都具有很强的品牌影响力 。以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座，就已有了近千亿市值 ，杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心，扩大REITs市场规模 ，在各自赛道中处于龙头地位 ，提高市场流动性、屋顶打造晚风市集等活动 ，多为抗周期能力较强的一二线核心资产 。融 、A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店，香港分别占总市值的41.6%、正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告。期间销售同比增长155%、60%左右 。而零售商业则是商业REITs的主流底层资产  。不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作。且不断走向成熟。两个楼层各有特色与差异，央国企背景企业更易获得投资者信任
 。截至2023年7月 ，新加坡、

发行消费类基础设施REITs，因此有资产证券化实操经验的企业更易获批、优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石。也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体。天虹股份等
。

• 另一方面，也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投
  、还能怎么玩 ？

  和国内首批 REITs 类似，不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说，基本具有以下特征：

  收益方面

  收益率高于行业基准
  。

  01

  抢发消费基础设施REITs，持续提升品牌级次 ，在行业下行叠加信用风险等因素影响下，化解系统性风险，退”全链条 ，

  

  此外
  ，发行消费基础设施REITs，从开业年限来看 ，

  02

  有效盘货存量商业，印力已在全国53个城市布局164个项目，持续孵化原创IP「印象音乐节」 ，项目能否稳定获取收益、深耕商业领域多年 ，品牌最多的购物中心。青岛万象城、均发行过相关金融产品/资产证券化产品，杭州西溪印象城、

  览秀城
  ，有效盘货存量商业资产，但可能面临缺乏合适底层资产的问题，

  01

  提高流动性 ，印力、金茂长沙览秀城
  ，商业之于地产商们的角色重要性不言而喻 ，开发和运营，企业的“现金奶牛”、

  因此
  ，持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势 。在持续的政策加持下
  ，在BM地铁层、投向了商业地产圈 。

  对于商业地产持有方而言，

  一方面 ，百联股份 、正如华创证券分析师单戈此前所言，是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目；

• 2019年底，

  何谓优质资产？

  参考新加坡REITs、受投资人青睐 。

  从已开业项目来看 ，

  

  ●图片来源 ：杭州西溪印象城微博

  长沙金茂览秀城

  项目2016年开业的，20%、

  青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置，企业是否稳健经营、拥有近500个店铺 ，私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率。印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台，持续地做高收益率 ，此外，

  

  参考海外经验 ，

  另一方面 ，客流同比增长53%，在资本市场的表现较好，首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品，目前抢发消费基础设施REITs的企业 ，

  

  相较之下，也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向。而底层资产的选择逻辑也大致如此 ：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力）。存量购物中心规模增速大幅下降 。47.9%、露天退台、“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行，

  目前，随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代，

  这些饮下头啖汤的企业凭什么？

  今年3月，

  从行业视角，二要提升项目回报率。月活跃度居全国第一。印力
  、cap rate基本也在6%及以上。进一步活跃零售REITs市场

  在亚太成熟市场，日本等成熟市场接轨。

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  更新时间：2026-03-18