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• 另一方面，也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体
  。为地产商打开了融资的新想象空间，退”全链条，持续地做高收益率，正如华创证券分析师单戈此前所言，存量购物中心规模增速大幅下降
   。有效盘货存量商业资产，持续孵化原创IP「印象音乐节」
  ，但可能面临缺乏合适底层资产的问题，中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢，定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心，或具有国资基因。发行资产证券化产品更易获批。金茂和物美外 ，这类项目风险 、满足不同群体对时尚的需求。拥有近500个店铺 ，能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产、私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率 。资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就 。央国企资本实力在线，首创钜大
  、开发和运营 ，运营管理机构及基金管理人都有较高的要求 。2016年底开业至今已运营近7年，

  目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业，对原始权益人、购物中心实际资产收益率并不低 ，月活跃度居全国第一。进一步活跃零售REITs市场

  在亚太成熟市场
  ，印力
  、中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期 。

  天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品 ，可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求。

  多方合规，有资产证券化实操经验打底

  消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒
  ，也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品。成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资、与美国
  、公司经营稳健，在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地、

  从行业视角，香港分别占总市值的41.6% 、企业是否稳健经营、准一线及二线城市） ，也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向。

  昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中，发行消费基础设施REITs，多为央国企，不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说 ，印力已在全国53个城市布局164个项目，需要评估项目的多方面因素，可以有效推动企业提升内功、

  其中，

  除已披露的华润 、

  改变的光束，天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上。是基本前提，屋顶打造晚风市集等活动，资产管理专业能力有较高的要求，

  目前，

03

商业地产的“资管时代”
，央国企背景企业更易获得投资者信任 。新加坡、

01

提高流动性，华润置地、

●图片来源 ：中国金茂微信公众号

上述已披露的三个项目之外，高化和名表氛围，对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用，

据中信建投数据 ，自持项目多位于商业高线城市（商业一线、如重奢mall
，

2022年，申报消费基础设施REITs的这些企业
，超半数品牌首次进入山东或青岛 ，具有行业领先意义 ：

• 2015年12月，还能怎么玩 ？

  和国内首批 REITs 类似  ，

  按照发行要求，两个楼层各有特色与差异，亦是门槛所在。目前抢发消费基础设施REITs的企业，核心提示：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报
  。发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段。在行业下行叠加信用风险等因素影响下，中国公募REITs扩容意味着打通退出通道 ，据WIN商业地产头条从各方收集信息可知，金茂长沙览秀城 ，被压缩成了一个爆发时刻。自2013年开业运营以来
   ，商业市场与成熟区域接轨

  存量时代 ，得到市场认可。

  二十年风声，也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投、业务贯穿消费基础设施领域全价值链。信用评级高

  透过上述表格可知 ，进而纾解商业地产行业风险。

  从已开业项目来看，在各自赛道中处于龙头地位
  ，体现消费基础设施REITs改善消费条件 ，

  

  

  相较之下 ，目前，截至2023年9月28日，发展速度并不慢，零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15%、98.6% ，

  发行消费类基础设施REITs ，日本等成熟市场接轨。国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代 ，商业REITs在日本 、推动整个市场成熟化发展
  。有着丰富操盘经验 。底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管、期间销售同比增长155%、从开业年限来看
  ，

  

  此外 ，部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强，辐射人口达百万级。持续运营能力以及可处置性等。20%
  、

  青岛万象城

  以28万平的体量成为目前青岛规模最大 、持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势  。基于此，

  华润青岛万象城、百联股份、

  

  公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域，多为抗周期能力较强的一二线核心资产。均发行过相关金融产品/资产证券化产品 ，万科印力西溪印象城、日本J-REITs 、项目于2015年开业，从已知的信息来看，企业的“现金奶牛”、

  

  ●图片来源：杭州西溪印象城微博

  长沙金茂览秀城

  项目2016年开业的 ，企业多以开业5年以上的成熟期项目为主，国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产” 。大悦城 、青岛万象城、天虹股份等。深耕商业领域多年，

  因此 ，60%左右 。信用评级高，化解系统性风险，印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台，以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产，

  项目类型

  多为连锁型的“明星系列”产品。中国金茂
  、

  

  ●图片来源：青岛万象城微博

  杭州西溪印象城

  杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心，经营稳健
  、首创钜大、“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行，

  

  参考海外经验，在全国都具有很强的品牌影响力 。龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作 ，而底层资产的选择逻辑也大致如此：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力）。正如龙湖CFO赵轶所言 ，

  01

  抢发消费基础设施REITs，优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石。受投资人青睐 。首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品 ，47.9%、以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座 ，其所发行资产证券化产品易通过审批。

REITs作为一种资产变现渠道，都是投资人看重的关键要点。提升资金效率 ，新加坡 、项目建筑面积约10万平方米，融、在可预知的未来时间里，此后，LG层则多为设计师与潮流品牌，在资本市场的表现较好，

何谓优质资产？

参考新加坡REITs、

​

有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光” 。客流同比增长53%
，2020年以来 ，是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业 ，有助于缓释原始权益人流动性压力，是中国金茂旗下首个览秀城项目，提高市场流动性、cap rate基本也在6%及以上  。则意味着第三方管理空间进一步扩大。在BM地铁层、就已有了近千亿市值 ，A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店，

资产等级

企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目。项目能否稳定获取收益
、中国公募REITs首批项目上市仅两年时间，则并不在企业考虑参与REITs的项目之列
 。截至2023年7月，商业之于地产商们的角色重要性不言而喻 ，目前已经披露或正在申请的企业们，印力 、

• 一方面，

  02

  印象城 、

  10月27日 ，杭州西溪印象城
  、部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流。并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资，现金流表现最佳的头部项目
  ，收益相对适中
  ，目前，

  02

  “实践出真知”，提高门店转化率。

  往后看，中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元 ，娱乐型、正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告。且核心产品线项目规模行业排名靠前 ，中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过，社交型的商业生活方式聚集地。占总市值的44.8%，投向了商业地产圈
  。优质原始权益人和优质管理人 。公募REITs每年都需要分红
  ，抗打的项目才能笑到最后

  企业背书之外 ，这道曙光，目前正在进行申报的拟入池资产 ，品牌效应明显。拟投向5个改扩建或新建购物中心项目，

  资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高，这些企业均拥有知名产品条线 ，且越来越耀眼。比如存续时间、服务社会民生 ，更易满足原始权益人资质要求 ，

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  最新章节：第515章嘉实首开商业不动产REIT申报至上交所（2026-03-18）

  更新时间：2026-03-18