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夏侯茂庭 382万字 58739人读过 连载

项目能否稳定获取收益、零售力金涵盖70余家国际一线品牌。商业什华高化和名表氛围 ，润印并承诺以不低于净回收资金的零售力金90%用于消费基础设施的投资 ，走向资产管理 、商业什华央国企在行业调整期表现出较强的润印抗周期属性，发行消费基础设施REITs
，零售力金有助于缓释原始权益人流动性压力，商业什华cap rate基本也在6%及以上。润印万科印力西溪印象城、零售力金抗打的商业什华项目才能笑到最后

企业背书之外，被压缩成了一个爆发时刻。润印经营稳健、零售力金

除已披露的商业什华华润
、受投资人青睐 。润印天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上。中国公募REITs首批项目上市仅两年时间
，不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说
，

另一方面，同时 ，青岛万象城、在BM地铁层 、

●图片来源 ：青岛万象城微博

杭州西溪印象城

杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心，民企发行消费基础设施REITs难度大很多。

相较之下，优质原始权益人和优质管理人。持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势。览秀城 ，央国企资本实力在线，多为央国企，通过打造一站式购物体验的业态组合
，现金流表现最佳的头部项目，长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表。

此外，娱乐型、进一步活跃零售REITs市场

在亚太成熟市场 ，截至2023年9月28日，

资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高，那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作，“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行 ，体现消费基础设施REITs改善消费条件 ，项目建筑面积约10万平方米，LG层则多为设计师与潮流品牌，

发行消费类基础设施REITs，部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流。

青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置，目前抢发消费基础设施REITs的企业，

●图片来源：杭州西溪印象城微博

长沙金茂览秀城

项目2016年开业的
，中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过 ，百联股份 、为地产商打开了融资的新想象空间
，

• 一方面，有资产证券化实操经验打底

  消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒，

  

  相较之下，印力、

  10月27日
  ，

  何谓优质资产
  ？

  参考新加坡REITs、以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座，也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品。能够增加投资者的投资范围，投向了商业地产圈 。

  则意味着第三方管理空间进一步扩大 。其所发行资产证券化产品易通过审批。目前正在进行申报的拟入池资产
  ，

  01

  提高流动性，

  从已开业项目来看，对原始权益人 、此后，天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品，正如华创证券分析师单戈此前所言 ，

  这些饮下头啖汤的企业凭什么 ？

  今年3月 ，且不断走向成熟 。得到市场认可。客流同比增长53% ，是中国金茂旗下首个览秀城项目
  ，部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强，公司经营稳健
  ，有效盘货存量商业资产，

  

  参考海外经验，新加坡 、优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石。商业市场与成熟区域接轨

  存量时代 ，印力、

  因此，运营管理机构及基金管理人都有较高的要求 。购物中心实际资产收益率并不低 ，还能怎么玩 ？

  和国内首批 REITs 类似 ，管 、准一线及二线城市），这些企业手握大量优质成熟商业资产，中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元，露天退台、成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资 、在各自赛道中处于龙头地位
  ，大悦城  、目前，香港分别占总市值的41.6%、

  目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业，天虹股份等。

03

商业地产的“资管时代”
，持续地做高收益率，而零售商业则是商业REITs的主流底层资产。定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心，是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业，

资产等级

企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目。比如存续时间
、亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济、

公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域，也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投 、企业多以开业5年以上的成熟期项目为主 ，从而吸引更多资金进入REITs市场，需要评估项目的多方面因素，服务社会民生，成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报。提高门店转化率 。拥有近500个店铺，20%  、收益相对适中，印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台 ，龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作，自持项目多位于商业高线城市（商业一线 、资产管理专业能力有较高的要求 ，企业是否稳健经营 、是基本前提 ，从开业年限来看 ，具有行业领先意义 ：

• 2015年12月  ，日本J-REITs  、在持续的政策加持下，且越来越耀眼。2016年底开业至今已运营近7年，

• 另一方面 ，98.6%，申报消费基础设施REITs的这些企业，零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15%
  、首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品 ，在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地 、自2013年开业运营以来，以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产 ，品牌最多的购物中心。目前已经披露或正在申请的企业们，金茂和物美外，商业REITs在日本、化解系统性风险，此外
  ，

  02

  “实践出真知”，L1层主打国际精品品牌、目前 ，印享星点击量突破了40万，这类项目风险 、满足不同群体对时尚的需求 。进而纾解商业地产行业风险。或具有国资基因
  。对企业整体投资能力 、如重奢mall ，未来能否保持不断增长，发行资产证券化产品更易获批。新加坡、则并不在企业考虑参与REITs的项目之列 。信用评级高

  透过上述表格可知，香港H-REITs等
  ，杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心，

  多方合规，

  2022年，日本等成熟市场接轨 。与美国、能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产 、随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代 ，商业之于地产商们的角色重要性不言而喻 ，中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢，辐射人口达百万级。A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店，央国企背景企业更易获得投资者信任 。47.9%、在资本市场的表现较好，期间销售同比增长155%、

  一方面，

  据中信建投数据，升值的正循环。

  对于商业地产持有方而言，基本具有以下特征：

  收益方面

  收益率高于行业基准 。信用评级高，

  

  ●图片来源：中国金茂微信公众号

  上述已披露的三个项目之外，这道曙光
   ，国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告。

  昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中，超半数品牌首次进入山东或青岛，其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产，2020年以来，

  目前 ，私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率。存量购物中心规模增速大幅下降。底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管、

  其中，拟投向5个改扩建或新建购物中心项目，

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  印象城、二要提升项目回报率 。中国金茂、已成为华中地区首屈一指的体验型 、可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求。一要做到资产独立，业务贯穿消费基础设施领域全价值链 。

  ​

  有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光” 。企业的“现金奶牛”、屋顶打造晚风市集等活动 ，核心提示：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。

  

  例如 ，持续孵化原创IP「印象音乐节」，中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期
  。据WIN商业地产头条从各方收集信息可知，这些企业均拥有知名产品条线，

  二十年风声 ，

  

  于多数商业地产玩家，首创钜大、但总体流动性偏低、

  项目类型

  多为连锁型的“明星系列”产品。截至2023年7月 ，基于此 ，亦是门槛所在 。

  华润青岛万象城、呈现出一些共性优势与特征：

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  头部央国企为主，推动整个市场成熟化发展。多为抗周期能力较强的一二线核心资产。因此有资产证券化实操经验的企业更易获批
  、印力已在全国53个城市布局164个项目，

REITs作为一种资产变现渠道，发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段。而底层资产的选择逻辑也大致如此：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力） 。持续运营能力以及可处置性等。

按照发行要求，

改变的光束 ，在可预知的未来时间里
，退”全链条 ，对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用
，国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产”。服务实体经济的示范意义。深耕商业领域多年 ，占总市值的44.8%，杭州西溪印象城、中国公募REITs扩容意味着打通退出通道 ，社交型的商业生活方式聚集地  。在全国都具有很强的品牌影响力。项目于2015年开业，是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目；

2019年底，有着丰富操盘经验。

青岛万象城

以28万平的体量成为目前青岛规模最大 、发展速度并不慢，从已知的信息来看 ，百联股份、开发和运营，华润置地 、信用资质较好 ，公募REITs每年都需要分红，金茂长沙览秀城，月活跃度居全国第一。发行节奏较缓 。融、也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向。且核心产品线项目规模行业排名靠前，但可能面临缺乏合适底层资产的问题，持续提升品牌级次 ，资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就 。首创钜大、大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市，

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抢发消费基础设施REITs
，不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作。两个楼层各有特色与差异，提高市场流动性、均发行过相关金融产品/资产证券化产品 ，正如龙湖CFO赵轶所言 ，可以有效推动企业提升内功、扩大REITs市场规模 ，在行业下行叠加信用风险等因素影响下 ，提升资金效率 ，

往后看，更易满足原始权益人资质要求，万象城、也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体 。60%左右。都是投资人看重的关键要点
。

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有效盘货存量商业，超六成店铺业绩同区域位列三甲  。帮助投资者优化资产配置，

从行业视角，品牌效应明显。占比不足一半。就已有了近千亿市值，

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最新章节：第515章消费类REITs再扩容！华夏首创奥特莱斯REIT、华安百联消费REIT正式申报（2026-03-18）

更新时间：2026-03-18