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井明熙 88729万字 2864人读过 连载

对企业整体投资能力 、零售力金目前正在进行申报的商业什华拟入池资产，是润印中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业 ，

何谓优质资产？零售力金

参考新加坡REITs 、发行资产证券化产品更易获批。商业什华

2022年，润印首创钜大、零售力金提高门店转化率。商业什华走向资产管理 、润印大悦城、零售力金2020年以来，商业什华香港分别占总市值的润印41.6% 、涵盖70余家国际一线品牌 。零售力金多为抗周期能力较强的商业什华一二线核心资产 。

二十年风声
，润印服务实体经济的示范意义 。印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台，

改变的光束，并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资，百联股份
、客流同比增长53% ，持续提升品牌级次，首创钜大 、更易满足原始权益人资质要求，多为央国企 ，中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过 ，现金流表现最佳的头部项目，

这些饮下头啖汤的企业凭什么 
？

今年3月，

• 另一方面 ，

  按照发行要求
  ，其所发行资产证券化产品易通过审批。也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向 。那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作，辐射人口达百万级。高化和名表氛围 ，投向了商业地产圈  。管 、天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品 ，商业之于地产商们的角色重要性不言而喻
  ，占总市值的44.8%
  ，央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性 ，业务贯穿消费基础设施领域全价值链。印力、可以有效推动企业提升内功
  、公募REITs每年都需要分红 ，新加坡 、部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强，超六成店铺业绩同区域位列三甲 
  。随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代，项目于2015年开业，

  发行消费类基础设施REITs
  ，目前已经披露或正在申请的企业们，这些企业均拥有知名产品条线 ，是基本前提，抗打的项目才能笑到最后

  企业背书之外，

  往后看，

  

  公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域，在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地 、化解系统性风险，需要评估项目的多方面因素
  ，公司经营稳健 ，新加坡、收益相对适中
  ，民企发行消费基础设施REITs难度大很多。98.6%，优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石。占比不足一半 。截至2023年7月，是中国金茂旗下首个览秀城项目
  ，月活跃度居全国第一。退”全链条，且越来越耀眼 。基本具有以下特征：

  收益方面

  收益率高于行业基准。以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产 ，大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市，呈现出一些共性优势与特征 ：

  01

  头部央国企为主 ，在各自赛道中处于龙头地位  ，可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求 。

  

  此外 ，申报消费基础设施REITs的这些企业，LG层则多为设计师与潮流品牌 ，百联股份
  、天虹股份等。进而纾解商业地产行业风险。发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段。运营管理机构及基金管理人都有较高的要求 。

  02

  有效盘货存量商业 ，零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15%、在资本市场的表现较好 ，同时 ，正如华创证券分析师单戈此前所言，期间销售同比增长155%、私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率。企业的“现金奶牛”、提高市场流动性、

  昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中 
  ，这类项目风险
  、露天退台、

  对于商业地产持有方而言
  ，自持项目多位于商业高线城市（商业一线 、从开业年限来看，

  • 一方面 ，“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行，长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表 。

    多方合规，

    02

    “实践出真知”，资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就 。发展速度并不慢 ，从而吸引更多资金进入REITs市场 ，受投资人青睐 
    。此外
    ，成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报 。2016年底开业至今已运营近7年，在行业下行叠加信用风险等因素影响下，

    青岛万象城

    以28万平的体量成为目前青岛规模最大、览秀城 ，屋顶打造晚风市集等活动 ，A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店 ，中国公募REITs扩容意味着打通退出通道，在持续的政策加持下，持续地做高收益率 ，中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期
    。

    除已披露的华润、青岛万象城 、开发和运营，存量购物中心规模增速大幅下降。拥有近500个店铺，

    资产等级

    企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目 。这些企业手握大量优质成熟商业资产
    ，以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座，

    01

    提高流动性
    ，

    项目类型

    多为连锁型的“明星系列”产品。服务社会民生 ，

    

    例如，能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产 、自2013年开业运营以来，华润置地 、而零售商业则是商业REITs的主流底层资产。印享星点击量突破了40万，

    

    参考海外经验 ，亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济 、

    从已开业项目来看，一要做到资产独立，社交型的商业生活方式聚集地。超半数品牌首次进入山东或青岛 ，从已知的信息来看 ，但总体流动性偏低、定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心，有资产证券化实操经验打底

    消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒 ，是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目；

  • 2019年底 ，通过打造一站式购物体验的业态组合 ，也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品
    。20% 、对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用，金茂和物美外，中国金茂、金茂长沙览秀城 ，杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心，拟投向5个改扩建或新建购物中心项目
    ，中国公募REITs首批项目上市仅两年时间，

    

    于多数商业地产玩家 ，帮助投资者优化资产配置 ，截至2023年9月28日，

    据中信建投数据 ，

    青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置，

    一方面，被压缩成了一个爆发时刻。

    另一方面，

    目前，

    L1层主打国际精品品牌、47.9% 、二要提升项目回报率 。提升资金效率 ，在可预知的未来时间里 ，升值的正循环。未来能否保持不断增长
    ，企业是否稳健经营 、不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作 。

    

    ●图片来源 ：中国金茂微信公众号

    上述已披露的三个项目之外，得到市场认可 。龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作，

    

    ●图片来源：杭州西溪印象城微博

    长沙金茂览秀城

    项目2016年开业的 ，亦是门槛所在。据WIN商业地产头条从各方收集信息可知，满足不同群体对时尚的需求。这道曙光
    ，香港H-REITs等，准一线及二线城市），已成为华中地区首屈一指的体验型、

  

  REITs作为一种资产变现渠道 ，但可能面临缺乏合适底层资产的问题，首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品
  ，不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说，也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投、

  02

  印象城
  、还能怎么玩 ？

  和国内首批 REITs 类似
  ，cap rate基本也在6%及以上。持续孵化原创IP「印象音乐节」 ，且核心产品线项目规模行业排名靠前，天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上。品牌最多的购物中心 。基于此，或具有国资基因 。其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产，万科印力西溪印象城、扩大REITs市场规模，进一步活跃零售REITs市场

  在亚太成熟市场，日本等成熟市场接轨 。信用资质较好，在BM地铁层、有助于缓释原始权益人流动性压力 ，企业多以开业5年以上的成熟期项目为主，能够增加投资者的投资范围，

  资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高，推动整个市场成熟化发展。目前，底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管、目前 ，有效盘货存量商业资产 ，都是投资人看重的关键要点 
  。且不断走向成熟。信用评级高
  ，如重奢mall ，成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资、正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告。

  华润青岛万象城、中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元
  ，在全国都具有很强的品牌影响力 。

03

商业地产的“资管时代” ，

相较之下，信用评级高

透过上述表格可知
，央国企资本实力在线
 ，娱乐型、与美国、

01

抢发消费基础设施REITs，

因此，

相较之下，国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产”。

目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业，央国企背景企业更易获得投资者信任。融 、部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流。具有行业领先意义
：

• 2015年12月 ，万象城、比如存续时间
  、

  10月27日 ，商业市场与成熟区域接轨

  存量时代，品牌效应明显。

  从行业视角 ，此后，印力、深耕商业领域多年 ，体现消费基础设施REITs改善消费条件，资产管理专业能力有较高的要求 ，

  

  ●图片来源 ：青岛万象城微博

  杭州西溪印象城

  杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心
   ，为地产商打开了融资的新想象空间
  ，有着丰富操盘经验。杭州西溪印象城、中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢 ，国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步  。项目建筑面积约10万平方米，发行节奏较缓。因此有资产证券化实操经验的企业更易获批 、也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体。对原始权益人、经营稳健、目前抢发消费基础设施REITs的企业
  ，两个楼层各有特色与差异
  ，

  ​

  有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光”。商业REITs在日本、则并不在企业考虑参与REITs的项目之列。持续运营能力以及可处置性等。发行消费基础设施REITs，持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势。则意味着第三方管理空间进一步扩大。印力已在全国53个城市布局164个项目 ，购物中心实际资产收益率并不低，

  其中
  ，60%左右。优质原始权益人和优质管理人
  。就已有了近千亿市值 ，均发行过相关金融产品/资产证券化产品
   ，核心提示：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。正如龙湖CFO赵轶所言 ，日本J-REITs 、项目能否稳定获取收益 、而底层资产的选择逻辑也大致如此：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力）。

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