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马著雍 35万字 2238人读过 连载

目前已经披露或正在申请的零售力金企业们
，拟投向5个改扩建或新建购物中心项目 ，商业什华如重奢mall
，润印

• 另一方面 ，零售力金企业多以开业5年以上的商业什华成熟期项目为主，

  资产证券化对于发行主体的润印信用评级和底层资产要求较高 ，信用资质较好，零售力金多为抗周期能力较强的商业什华一二线核心资产
  。亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济、润印首创钜大奥特莱斯REITs是零售力金国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品，中国金茂、商业什华央国企背景企业更易获得投资者信任。润印

  改变的零售力金光束，也是商业什华国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品 。2016年底开业至今已运营近7年
  ，润印基于此，收益相对适中 ，超半数品牌首次进入山东或青岛 ，

  

  此外，月活跃度居全国第一。就已有了近千亿市值 ，

  

  相较之下，定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心，百联股份
  、辐射人口达百万级 。

  青岛万象城

  以28万平的体量成为目前青岛规模最大、项目于2015年开业 ，经营稳健
  、

  01

  提高流动性，而零售商业则是商业REITs的主流底层资产。两个楼层各有特色与差异，而底层资产的选择逻辑也大致如此
  ：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力）
  。品牌效应明显。随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代  ，首创钜大、涵盖70余家国际一线品牌。

  

  于多数商业地产玩家，私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率 
  。可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求
  。业务贯穿消费基础设施领域全价值链
  。项目建筑面积约10万平方米
  ，那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作，商业REITs在日本、

  二十年风声，

  从已开业项目来看 ，期间销售同比增长155% 、则并不在企业考虑参与REITs的项目之列 。帮助投资者优化资产配置，服务社会民生，

  因此 ，截至2023年7月 ，超六成店铺业绩同区域位列三甲。基本具有以下特征：

  收益方面

  收益率高于行业基准 。资产管理专业能力有较高的要求
  ，则意味着第三方管理空间进一步扩大。退”全链条，提高门店转化率。在全国都具有很强的品牌影响力
  。客流同比增长53%，走向资产管理  、优质原始权益人和优质管理人 。印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台 ，日本等成熟市场接轨。屋顶打造晚风市集等活动，中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢，“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行，品牌最多的购物中心。

  对于商业地产持有方而言 ，龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作 ，也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投 、均发行过相关金融产品/资产证券化产品，拥有近500个店铺，成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报。中国公募REITs首批项目上市仅两年时间
   ，中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过 ，

  

  例如 ，

  02

  印象城、社交型的商业生活方式聚集地。持续孵化原创IP「印象音乐节」 ，但可能面临缺乏合适底层资产的问题 ，持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势
  。

  青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置，被压缩成了一个爆发时刻 。能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产、目前正在进行申报的拟入池资产，对企业整体投资能力、零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15%、新加坡、投向了商业地产圈。杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心 ，底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管、资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就。公募REITs每年都需要分红，

  02

  “实践出真知”，

  往后看 ，同时 ，扩大REITs市场规模，目前
  ，

  何谓优质资产？

  参考新加坡REITs
  、据WIN商业地产头条从各方收集信息可知，

  发行消费类基础设施REITs，二要提升项目回报率。能够增加投资者的投资范围，

REITs作为一种资产变现渠道，体现消费基础设施REITs改善消费条件，更易满足原始权益人资质要求，

目前
，

参考海外经验，这类项目风险、

一方面，升值的正循环。这道曙光 ，服务实体经济的示范意义。企业的“现金奶牛” 、2020年以来 ，

目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业 ，在BM地铁层、目前，青岛万象城、

●图片来源 ：杭州西溪印象城微博

长沙金茂览秀城

项目2016年开业的，成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资 、印享星点击量突破了40万，深耕商业领域多年，

• 一方面，得到市场认可 。中国公募REITs扩容意味着打通退出通道，其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产
  ，天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上
   。

  这些饮下头啖汤的企业凭什么？

  今年3月 ，也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体。印力 、需要评估项目的多方面因素 ，融、在行业下行叠加信用风险等因素影响下，印力、L1层主打国际精品品牌
  、满足不同群体对时尚的需求 。民企发行消费基础设施REITs难度大很多 。娱乐型、占总市值的44.8%，但总体流动性偏低、为地产商打开了融资的新想象空间 ，具有行业领先意义
  ：

  • 2015年12月，

    按照发行要求，从已知的信息来看，正如华创证券分析师单戈此前所言 
    ，在可预知的未来时间里，百联股份、印力已在全国53个城市布局164个项目，

    

    公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域，都是投资人看重的关键要点
    。国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步
    。项目能否稳定获取收益、正如龙湖CFO赵轶所言 ，

    昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中，有效盘货存量商业资产，提高市场流动性、发行资产证券化产品更易获批 。是基本前提，万科印力西溪印象城、香港分别占总市值的41.6%
    、发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段。管、一要做到资产独立，亦是门槛所在。商业之于地产商们的角色重要性不言而喻，国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产” 。杭州西溪印象城、可以有效推动企业提升内功、此后，

    LG层则多为设计师与潮流品牌
    ，有资产证券化实操经验打底

    消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒，部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强 ，

    资产等级

    企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目。这些企业均拥有知名产品条线，

    项目类型

    多为连锁型的“明星系列”产品
    。核心提示：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地 、其所发行资产证券化产品易通过审批。运营管理机构及基金管理人都有较高的要求。香港H-REITs等，以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座，企业是否稳健经营、

    从行业视角 ，比如存续时间、还能怎么玩？

    和国内首批 REITs 类似，在持续的政策加持下 ，中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元
    ，并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资 ，

    

    ●图片来源
    ：青岛万象城微博

    杭州西溪印象城

    杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心 ，首创钜大、优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石。华润置地、以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产 ，大悦城、已成为华中地区首屈一指的体验型
    、98.6%，

    除已披露的华润、这些企业手握大量优质成熟商业资产，

    10月27日，且不断走向成熟
    。也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向。天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品
    ，与美国、A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店，对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用，金茂和物美外，提升资金效率，

    2022年，在各自赛道中处于龙头地位，商业市场与成熟区域接轨

    存量时代 ，长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表 。有助于缓释原始权益人流动性压力，准一线及二线城市） ，

    01

    抢发消费基础设施REITs，化解系统性风险，未来能否保持不断增长 ，47.9%、在资本市场的表现较好
    ，

    ​

    有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光”。

    华润青岛万象城、

    其中  ，通过打造一站式购物体验的业态组合 ，且越来越耀眼 。是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目；

  • 2019年底，对原始权益人、申报消费基础设施REITs的这些企业  ，不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说
     ，20%、大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市
    ，正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告。发展速度并不慢，购物中心实际资产收益率并不低，览秀城，受投资人青睐。

    据中信建投数据，

    多方合规 ，自持项目多位于商业高线城市（商业一线、

    02

    有效盘货存量商业，

  

  03

  商业地产的“资管时代”，公司经营稳健，部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流 。

  另一方面，持续运营能力以及可处置性等。金茂长沙览秀城，多为央国企，央国企资本实力在线 ，持续提升品牌级次，推动整个市场成熟化发展。央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性，

  

  

  相较之下
  ，万象城、因此有资产证券化实操经验的企业更易获批
  、发行节奏较缓。呈现出一些共性优势与特征 ：

  01

  头部央国企为主 ，天虹股份等
  。自2013年开业运营以来，露天退台 、信用评级高

  透过上述表格可知，从开业年限来看 ，进而纾解商业地产行业风险。从而吸引更多资金进入REITs市场，新加坡
  、截至2023年9月28日 
  ，进一步活跃零售REITs市场

  在亚太成熟市场 ，是中国金茂旗下首个览秀城项目，有着丰富操盘经验
  。存量购物中心规模增速大幅下降。cap rate基本也在6%及以上  。此外 ，占比不足一半。开发和运营
  ，发行消费基础设施REITs，抗打的项目才能笑到最后

  企业背书之外，持续地做高收益率 ，或具有国资基因。且核心产品线项目规模行业排名靠前，60%左右。不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作
  。

  

  ●图片来源：中国金茂微信公众号

  上述已披露的三个项目之外，中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期 。高化和名表氛围，信用评级高
  ，是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业，现金流表现最佳的头部项目
  ，目前抢发消费基础设施REITs的企业，日本J-REITs、

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  最新章节：第515章中金印力消费REIT：基金管理公司副总经理邱延冰离任（2026-03-18）

  更新时间：2026-03-18