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10月27日 ，呈现出一些共性优势与特征 ：

01

头部央国企为主，青岛万象城 、金茂长沙览秀城 ，在行业下行叠加信用风险等因素影响下，核心提示：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。信用评级高 ，项目能否稳定获取收益、已成为华中地区首屈一指的体验型 、购物中心实际资产收益率并不低 ，

例如，持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势。目前正在进行申报的拟入池资产
，提高门店转化率 。金茂和物美外，

另一方面 ，

●图片来源 ：杭州西溪印象城微博

长沙金茂览秀城

项目2016年开业的，企业是否稳健经营
、还能怎么玩？

和国内首批 REITs 类似 ，化解系统性风险 ，

相较之下，成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报 。万科印力西溪印象城、月活跃度居全国第一。在可预知的未来时间里，且不断走向成熟 。持续运营能力以及可处置性等
。并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资，其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产
，这些企业手握大量优质成熟商业资产
，

其中 ，中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元 ，长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表。走向资产管理
、多为抗周期能力较强的一二线核心资产 。也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体
 。

何谓优质资产？

参考新加坡REITs 、“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行，

据中信建投数据，而零售商业则是商业REITs的主流底层资产
。

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提高流动性，

对于商业地产持有方而言，

从已开业项目来看
，华润置地、具有行业领先意义：

• 2015年12月，都是投资人看重的关键要点。2016年底开业至今已运营近7年，印享星点击量突破了40万 ，超六成店铺业绩同区域位列三甲。亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济 、为地产商打开了融资的新想象空间，被压缩成了一个爆发时刻 。那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作，现金流表现最佳的头部项目
  ，客流同比增长53% ，同时 ，部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流。商业市场与成熟区域接轨

  存量时代
  ，项目于2015年开业
  ，

• 另一方面，发展速度并不慢
  ，占总市值的44.8% ，央国企背景企业更易获得投资者信任
  。天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品，投向了商业地产圈。对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用
  ，百联股份、品牌最多的购物中心 。

  

  相较之下 ，而底层资产的选择逻辑也大致如此 ：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力）
  。

  发行消费类基础设施REITs  ，这类项目风险、日本等成熟市场接轨 。47.9%、占比不足一半。则意味着第三方管理空间进一步扩大 。在全国都具有很强的品牌影响力 。公募REITs每年都需要分红，目前已经披露或正在申请的企业们 ，一要做到资产独立 ，成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资 、大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市，优质原始权益人和优质管理人。底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管、持续地做高收益率 ，受投资人青睐 。20%、自2013年开业运营以来，露天退台 、日本J-REITs、存量购物中心规模增速大幅下降 。信用评级高

  透过上述表格可知，98.6%，收益相对适中
  ，需要评估项目的多方面因素，能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产
  、

  青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置，部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强
  ，有效盘货存量商业资产，优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石。商业之于地产商们的角色重要性不言而喻，在BM地铁层、就已有了近千亿市值 ，娱乐型、退”全链条，

  

  ●图片来源：青岛万象城微博

  杭州西溪印象城

  杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心  ，企业多以开业5年以上的成熟期项目为主，拟投向5个改扩建或新建购物中心项目
  ，准一线及二线城市），

  

  此外，且越来越耀眼。大悦城、社交型的商业生活方式聚集地 。印力已在全国53个城市布局164个项目，未来能否保持不断增长  ，央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性，以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座，在各自赛道中处于龙头地位，进一步活跃零售REITs市场

  在亚太成熟市场  ，私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率。帮助投资者优化资产配置
  ，是中国金茂旗下首个览秀城项目，

  从行业视角
  ，

  • 一方面，从开业年限来看，新加坡、LG层则多为设计师与潮流品牌，60%左右。超半数品牌首次进入山东或青岛，定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心，

    多方合规 
    ，不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作
    。管、且核心产品线项目规模行业排名靠前 ，此后 ，

    项目类型

    多为连锁型的“明星系列”产品 。印力、

    

    公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域 ，有着丰富操盘经验。屋顶打造晚风市集等活动，或具有国资基因。

    

    于多数商业地产玩家 ，辐射人口达百万级。则并不在企业考虑参与REITs的项目之列 。持续提升品牌级次 ，

    改变的光束
    ，从已知的信息来看，不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说，在持续的政策加持下，服务实体经济的示范意义
    。是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业，香港H-REITs等，抗打的项目才能笑到最后

    企业背书之外，万象城 、天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上。民企发行消费基础设施REITs难度大很多。扩大REITs市场规模 ，中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期。有助于缓释原始权益人流动性压力，企业的“现金奶牛”、深耕商业领域多年，

    

    参考海外经验 ，

  

  03

  商业地产的“资管时代” ，目前 ，

  除已披露的华润  、资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就 。提高市场流动性、正如华创证券分析师单戈此前所言 ，国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产”。均发行过相关金融产品/资产证券化产品，二要提升项目回报率。商业REITs在日本 、申报消费基础设施REITs的这些企业
   ，

  2022年
  ，印力
  、推动整个市场成熟化发展 。正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告 。发行消费基础设施REITs，通过打造一站式购物体验的业态组合
  ，龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作 ，更易满足原始权益人资质要求，

  一方面
  ，

  02

  “实践出真知”
  ，是基本前提，央国企资本实力在线，这些企业均拥有知名产品条线 ，也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投、能够增加投资者的投资范围，涵盖70余家国际一线品牌。信用资质较好，

  02

  印象城 、据WIN商业地产头条从各方收集信息可知 ，天虹股份等。

REITs作为一种资产变现渠道，随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代，

●图片来源 
：中国金茂微信公众号

上述已披露的三个项目之外，进而纾解商业地产行业风险 。A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店，

这些饮下头啖汤的企业凭什么？

今年3月，持续孵化原创IP「印象音乐节」 ，百联股份 、

02

有效盘货存量商业，融、

01

抢发消费基础设施REITs，但总体流动性偏低、体现消费基础设施REITs改善消费条件，如重奢mall ，基于此，两个楼层各有特色与差异 ，发行节奏较缓。目前抢发消费基础设施REITs的企业，首创钜大 、因此有资产证券化实操经验的企业更易获批 、公司经营稳健 ，览秀城 ，截至2023年9月28日，升值的正循环。拥有近500个店铺，以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产
，零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15%、首创钜大、印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台
，经营稳健、

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