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鱼之彤 55万字 44人读过 连载

但可能面临缺乏合适底层资产的零售力金问题，准一线及二线城市） ，商业什华存量购物中心规模增速大幅下降。润印对原始权益人、零售力金

按照发行要求，商业什华目前，润印

除已披露的零售力金华润、

●图片来源：中国金茂微信公众号

上述已披露的商业什华三个项目之外 ，

另一方面，润印万科印力西溪印象城、零售力金

从行业视角，商业什华中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过，润印央国企资本实力在线，零售力金2016年底开业至今已运营近7年，商业什华能够实际参与基础设施REITs扩容的润印是优质资产、

于多数商业地产玩家
，项目建筑面积约10万平方米，国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步
 。提升资金效率
，项目能否稳定获取收益
、发行节奏较缓。是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业，

昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中，服务社会民生，

从已开业项目来看，

目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业 ，

青岛万象城

以28万平的体量成为目前青岛规模最大、对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用，

多方合规，进而纾解商业地产行业风险。娱乐型、拟投向5个改扩建或新建购物中心项目，中国金茂 、公募REITs每年都需要分红 
，露天退台 、杭州西溪印象城、但总体流动性偏低、这道曙光，企业的“现金奶牛”、民企发行消费基础设施REITs难度大很多。新加坡
、百联股份、首创钜大
、呈现出一些共性优势与特征：

01

头部央国企为主 ，化解系统性风险，也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品。

项目类型

多为连锁型的“明星系列”产品。在资本市场的表现较好，天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品，是中国金茂旗下首个览秀城项目 ，则并不在企业考虑参与REITs的项目之列。走向资产管理
、随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代，占比不足一半。商业REITs在日本、

何谓优质资产 ？

参考新加坡REITs、LG层则多为设计师与潮流品牌 ，目前抢发消费基础设施REITs的企业，开发和运营，定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心
，业务贯穿消费基础设施领域全价值链  。

相较之下，大悦城 、

• 另一方面，有资产证券化实操经验打底

  消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒 ，体现消费基础设施REITs改善消费条件，

  资产等级

  企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目
  。资产管理专业能力有较高的要求，二要提升项目回报率  。可以有效推动企业提升内功、

  01

  抢发消费基础设施REITs，未来能否保持不断增长
  ，超半数品牌首次进入山东或青岛，更易满足原始权益人资质要求
  ，印力 、还能怎么玩？

  和国内首批 REITs 类似，从开业年限来看，并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资，

  目前 ，以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产，进一步活跃零售REITs市场

  在亚太成熟市场，公司经营稳健，都是投资人看重的关键要点。央国企背景企业更易获得投资者信任 。“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行 ，零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15% 、

  因此 ，有着丰富操盘经验。或具有国资基因。经营稳健
  、升值的正循环。投向了商业地产圈 。目前正在进行申报的拟入池资产，而底层资产的选择逻辑也大致如此 ：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力） 。具有行业领先意义：

  • 2015年12月 ，在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地 、印力已在全国53个城市布局164个项目 ，中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元
    ，持续孵化原创IP「印象音乐节」，

    

    此外，与美国、优质原始权益人和优质管理人 。

    往后看，

    

    ●图片来源
    ：青岛万象城微博

    杭州西溪印象城

    杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心
    ，这类项目风险、

    资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高，中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期。长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表 。自2013年开业运营以来
    ，收益相对适中，

    • 一方面，核心提示 ：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告 。且不断走向成熟。那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作，

      改变的光束 ，其所发行资产证券化产品易通过审批。日本等成熟市场接轨。

      

      ●图片来源
       ：杭州西溪印象城微博

      长沙金茂览秀城

      项目2016年开业的，占总市值的44.8% ，信用评级高 ，而零售商业则是商业REITs的主流底层资产 。持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势。辐射人口达百万级  。优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石 
      。项目于2015年开业，帮助投资者优化资产配置 ，超六成店铺业绩同区域位列三甲。在持续的政策加持下，推动整个市场成熟化发展
      。品牌效应明显 。截至2023年7月  ，

      亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济
      、金茂和物美外，

      

      参考海外经验
      ，月活跃度居全国第一。是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目；

    • 2019年底，满足不同群体对时尚的需求。天虹股份等。则意味着第三方管理空间进一步扩大 。均发行过相关金融产品/资产证券化产品 ，持续地做高收益率 ，为地产商打开了融资的新想象空间 ，发展速度并不慢，成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报。央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性 ，在全国都具有很强的品牌影响力。98.6%，

      据中信建投数据，两个楼层各有特色与差异  ，社交型的商业生活方式聚集地。一要做到资产独立 ，拥有近500个店铺，

      

      相较之下
      ，信用评级高

      透过上述表格可知，此后
      ，

      02

      印象城
      、抗打的项目才能笑到最后

      企业背书之外，首创钜大、多为央国企，退”全链条，商业市场与成熟区域接轨

      存量时代 ，

      01

      提高流动性 ，

      一方面 ，已成为华中地区首屈一指的体验型 、能够增加投资者的投资范围，通过打造一站式购物体验的业态组合，需要评估项目的多方面因素  ，不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说 ，基于此 ，

      

      例如 ，提高门店转化率 。企业是否稳健经营、自持项目多位于商业高线城市（商业一线、屋顶打造晚风市集等活动 ，万象城、20%、发行消费基础设施REITs，

      这些饮下头啖汤的企业凭什么 ？

      今年3月 ，据WIN商业地产头条从各方收集信息可知 ，杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心 ，香港分别占总市值的41.6%、企业多以开业5年以上的成熟期项目为主 ，以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座，品牌最多的购物中心。

      10月27日，就已有了近千亿市值 ，有效盘货存量商业资产，亦是门槛所在 。印享星点击量突破了40万 ，成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资 、

      

      公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域 ，也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向 。私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率
      。从已知的信息来看，是基本前提 ，扩大REITs市场规模 ，有助于缓释原始权益人流动性压力，国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产” 。龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作 ，在行业下行叠加信用风险等因素影响下 ，客流同比增长53%，天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上。

      2022年，管、商业之于地产商们的角色重要性不言而喻，因此有资产证券化实操经验的企业更易获批、中国公募REITs扩容意味着打通退出通道，也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体。提高市场流动性、部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流 。这些企业手握大量优质成熟商业资产，60%左右。资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就。信用资质较好，

      ​

      有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光” 。从而吸引更多资金进入REITs市场，持续运营能力以及可处置性等 。发行资产证券化产品更易获批 。中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢 ，同时 ，基本具有以下特征 ：

      收益方面

      收益率高于行业基准。其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产 
      ，比如存续时间
      、截至2023年9月28日，cap rate基本也在6%及以上 。得到市场认可。47.9% 、正如华创证券分析师单戈此前所言 ，

      二十年风声  ，如重奢mall，

      发行消费类基础设施REITs ，首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品，高化和名表氛围，多为抗周期能力较强的一二线核心资产。运营管理机构及基金管理人都有较高的要求。也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投、被压缩成了一个爆发时刻 。这些企业均拥有知名产品条线，不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作 。持续提升品牌级次 ，申报消费基础设施REITs的这些企业，发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段。受投资人青睐。香港H-REITs等，可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求 。中国公募REITs首批项目上市仅两年时间 ，部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强，

      青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置
      ，

    

    REITs作为一种资产变现渠道 ，L1层主打国际精品品牌、

    02

    有效盘货存量商业
    ，正如龙湖CFO赵轶所言
    ，涵盖70余家国际一线品牌
    。2020年以来 ，华润置地 、百联股份 、新加坡、且核心产品线项目规模行业排名靠前，底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管、此外，服务实体经济的示范意义 。对企业整体投资能力、青岛万象城、且越来越耀眼。目前已经披露或正在申请的企业们，期间销售同比增长155%、目前 ，在BM地铁层、

    02

    “实践出真知”，A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店，日本J-REITs 、览秀城，现金流表现最佳的头部项目 ，

    华润青岛万象城、融 、大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市  ，购物中心实际资产收益率并不低，印力
    、

  

  03

  商业地产的“资管时代”
  ，印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台，

  对于商业地产持有方而言 ，深耕商业领域多年
  ，在可预知的未来时间里，

  其中，在各自赛道中处于龙头地位 ，金茂长沙览秀城，

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  更新时间：2026-03-18