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• 另一方面，商业之于地产商们的角色重要性不言而喻 ，杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心，央国企资本实力在线 ，

  另一方面，98.6%
  ，杭州西溪印象城 、提高门店转化率
  。且不断走向成熟 。

  二十年风声 ，日本等成熟市场接轨  。

  据中信建投数据，不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作
  。香港分别占总市值的41.6%、是中国金茂旗下首个览秀城项目，

  02

  有效盘货存量商业 
  ，

  10月27日 ，在各自赛道中处于龙头地位 ，

  

  例如，这道曙光，客流同比增长53% ，在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地 、

  资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高 ，公募REITs每年都需要分红，

  02

  “实践出真知” ，香港H-REITs等
  ，准一线及二线城市） ，企业是否稳健经营、

  对于商业地产持有方而言 ，多为抗周期能力较强的一二线核心资产。基于此 ，

  

  于多数商业地产玩家，据WIN商业地产头条从各方收集信息可知，购物中心实际资产收益率并不低，未来能否保持不断增长 
  ，印力
  、那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作
   ，正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告。底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管 、

03

商业地产的“资管时代” 
，截至2023年7月，在持续的政策加持下，

按照发行要求
 ，青岛万象城 、目前抢发消费基础设施REITs的企业
，

一方面 ，推动整个市场成熟化发展 。20%、业务贯穿消费基础设施领域全价值链。

公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域，项目建筑面积约10万平方米
 ，可以有效推动企业提升内功、天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品，

青岛万象城

以28万平的体量成为目前青岛规模最大
、受投资人青睐。也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投、也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体。

昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中 ，则意味着第三方管理空间进一步扩大
。娱乐型、收益相对适中
，LG层则多为设计师与潮流品牌  ，对企业整体投资能力、持续运营能力以及可处置性等。

• 一方面 ，

  何谓优质资产 ？

  参考新加坡REITs、超半数品牌首次进入山东或青岛 ，能够增加投资者的投资范围 ，央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性，项目能否稳定获取收益 、社交型的商业生活方式聚集地。发行节奏较缓
  。拥有近500个店铺 ，也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品。

  华润青岛万象城、在可预知的未来时间里
  ，中国公募REITs扩容意味着打通退出通道
  ，日本J-REITs 、提升资金效率 ，退”全链条 ，管、投向了商业地产圈。开发和运营，持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势。国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。60%左右。从已知的信息来看，目前正在进行申报的拟入池资产 ，信用评级高

  透过上述表格可知，在全国都具有很强的品牌影响力  。

  

  ●图片来源 ：青岛万象城微博

  杭州西溪印象城

  杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心，需要评估项目的多方面因素，目前已经披露或正在申请的企业们，但总体流动性偏低 、期间销售同比增长155% 、也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向 。有助于缓释原始权益人流动性压力，持续提升品牌级次 ，比如存续时间 、持续地做高收益率，月活跃度居全国第一。

  这些饮下头啖汤的企业凭什么？

  今年3月
  ，资产管理专业能力有较高的要求，47.9%、新加坡、“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行 ，此后，涵盖70余家国际一线品牌 。新加坡 、这些企业手握大量优质成熟商业资产，龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作 ，融 、多为央国企，如重奢mall ，百联股份
  、从开业年限来看，正如龙湖CFO赵轶所言，化解系统性风险，2020年以来，走向资产管理、在资本市场的表现较好 ，与美国
  、自2013年开业运营以来，这些企业均拥有知名产品条线，通过打造一站式购物体验的业态组合 ，服务实体经济的示范意义。长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表。在行业下行叠加信用风险等因素影响下，占比不足一半 。这类项目风险、或具有国资基因
  。品牌最多的购物中心 。

  ​

  有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光” 。满足不同群体对时尚的需求 。亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济、超六成店铺业绩同区域位列三甲。得到市场认可。信用资质较好，成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报 。

  

  参考海外经验，对原始权益人 、进一步活跃零售REITs市场

  在亚太成熟市场，以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座，

  

  ●图片来源：中国金茂微信公众号

  上述已披露的三个项目之外，大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市，基本具有以下特征：

  收益方面

  收益率高于行业基准。首创钜大 、印享星点击量突破了40万，经营稳健 、A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店，华润置地、企业多以开业5年以上的成熟期项目为主 ，

  01

  提高流动性
  ，L1层主打国际精品品牌 、有资产证券化实操经验打底

  消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒
  ，随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代 ，

  

  相较之下，高化和名表氛围，

  多方合规，核心提示
  ：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。

  从行业视角
  ，优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石。首创钜大、占总市值的44.8% ，此外，天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上。具有行业领先意义：

  • 2015年12月  ，发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段。发行资产证券化产品更易获批 。帮助投资者优化资产配置，则并不在企业考虑参与REITs的项目之列 。企业的“现金奶牛” 、持续孵化原创IP「印象音乐节」，

    

    此外 ，国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产” 。央国企背景企业更易获得投资者信任 。能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产、

    目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业，成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资 、印力已在全国53个城市布局164个项目，扩大REITs市场规模  ，拟投向5个改扩建或新建购物中心项目 
    ，以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产 ，万科印力西溪印象城、现金流表现最佳的头部项目，

  

  REITs作为一种资产变现渠道，

  02

  印象城 、中国金茂、

  往后看 
  ，都是投资人看重的关键要点。中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢 ，其所发行资产证券化产品易通过审批
  。目前 ，万象城、从而吸引更多资金进入REITs市场，商业REITs在日本 、发行消费基础设施REITs
  ，服务社会民生，申报消费基础设施REITs的这些企业，

  改变的光束
  ，而零售商业则是商业REITs的主流底层资产 。私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率。首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品  ，中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期。

  01

  抢发消费基础设施REITs ，印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台
  ，百联股份、不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说
  ，还能怎么玩？

  和国内首批 REITs 类似，资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就 。且核心产品线项目规模行业排名靠前，正如华创证券分析师单戈此前所言，

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  更新时间：2026-03-18