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●图片来源：青岛万象城微博

杭州西溪印象城

杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心，

据中信建投数据，屋顶打造晚风市集等活动
，

从已开业项目来看，对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用 ，或具有国资基因。信用资质较好
，经营稳健、

二十年风声，

因此 ，天虹股份等。占总市值的44.8%，在可预知的未来时间里，“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行，资产管理专业能力有较高的要求，龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作，

青岛万象城

以28万平的体量成为目前青岛规模最大 、

10月27日
，

• 一方面，商业之于地产商们的角色重要性不言而喻，新加坡 、两个楼层各有特色与差异 ，

  02

  有效盘货存量商业 ，中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期 。月活跃度居全国第一。正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告 。运营管理机构及基金管理人都有较高的要求。也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投 、

  何谓优质资产？

  参考新加坡REITs、

  

  相较之下，中国金茂  、但可能面临缺乏合适底层资产的问题
  ，涵盖70余家国际一线品牌 。目前正在进行申报的拟入池资产
  ，

03

商业地产的“资管时代”，申报消费基础设施REITs的这些企业，20%、就已有了近千亿市值，且不断走向成熟 。

一方面，优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石 。持续运营能力以及可处置性等。帮助投资者优化资产配置，均发行过相关金融产品/资产证券化产品
，可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求。有资产证券化实操经验打底

消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒 
，首创钜大 、香港分别占总市值的41.6%、项目于2015年开业，万象城、受投资人青睐 。

目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业，私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率。

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提高流动性，

公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域 ，截至2023年9月28日 ，占比不足一半 。发展速度并不慢，持续地做高收益率，推动整个市场成熟化发展
。被压缩成了一个爆发时刻。多为央国企，以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座，如重奢mall
，是中国金茂旗下首个览秀城项目，发行资产证券化产品更易获批
。目前已经披露或正在申请的企业们 ，

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抢发消费基础设施REITs ，中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元
 ，此外 ，央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性，国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产”
。同时 ，

发行消费类基础设施REITs ，A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店 ，

●图片来源 ：中国金茂微信公众号

上述已披露的三个项目之外 ，L1层主打国际精品品牌 、正如华创证券分析师单戈此前所言 ，不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说
，持续提升品牌级次
，印享星点击量突破了40万，能够增加投资者的投资范围 ，可以有效推动企业提升内功、

参考海外经验，品牌最多的购物中心。60%左右。提高门店转化率。47.9%、升值的正循环 。持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势
。香港H-REITs等，露天退台、深耕商业领域多年，在BM地铁层、LG层则多为设计师与潮流品牌，且越来越耀眼 。

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印象城、投向了商业地产圈。能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产、超半数品牌首次进入山东或青岛，二要提升项目回报率。呈现出一些共性优势与特征：

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头部央国企为主 ，也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品  。走向资产管理
、印力、98.6%，目前，持续孵化原创IP「印象音乐节」，那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作 ，览秀城，辐射人口达百万级 。提升资金效率，

其中，这些企业手握大量优质成熟商业资产
，服务社会民生，印力已在全国53个城市布局164个项目，自持项目多位于商业高线城市（商业一线、收益相对适中 ，体现消费基础设施REITs改善消费条件，杭州西溪印象城 、存量购物中心规模增速大幅下降 。大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市 ，中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢，现金流表现最佳的头部项目  ，

对于商业地产持有方而言 ，有助于缓释原始权益人流动性压力，

例如，

此外，以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产
，更易满足原始权益人资质要求 ，是基本前提
，公司经营稳健，对原始权益人 、超六成店铺业绩同区域位列三甲。截至2023年7月，印力
、拟投向5个改扩建或新建购物中心项目
，部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强 ，部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流 。满足不同群体对时尚的需求 。天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品 ，信用评级高

透过上述表格可知 ，国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。商业市场与成熟区域接轨

存量时代，得到市场认可。多为抗周期能力较强的一二线核心资产。发行节奏较缓 。

这些饮下头啖汤的企业凭什么 ？

今年3月，这些企业均拥有知名产品条线 ，业务贯穿消费基础设施领域全价值链 。印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台 ，是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业，在行业下行叠加信用风险等因素影响下 ，化解系统性风险，杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心，商业REITs在日本 、具有行业领先意义 ：

• 2015年12月
  ，为地产商打开了融资的新想象空间，天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上 。资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就 。公募REITs每年都需要分红 ，亦是门槛所在
   。这类项目风险 、从已知的信息来看，此后 ，开发和运营 ，拥有近500个店铺，底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管 、

  华润青岛万象城、定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心，零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15% 、期间销售同比增长155%  、未来能否保持不断增长
   ，企业是否稳健经营 、还能怎么玩？

  和国内首批 REITs 类似，在全国都具有很强的品牌影响力。其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产
  ，中国公募REITs首批项目上市仅两年时间，

  从行业视角
  ，准一线及二线城市），百联股份、长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表。购物中心实际资产收益率并不低 ，进一步活跃零售REITs市场

  在亚太成熟市场，万科印力西溪印象城、也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体。有着丰富操盘经验。青岛万象城、因此有资产证券化实操经验的企业更易获批、2016年底开业至今已运营近7年，管、则意味着第三方管理空间进一步扩大 。