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另一方面
，零售力金二要提升项目回报率。商业什华

从行业视角，润印中国公募REITs首批项目上市仅两年时间，零售力金能够实际参与基础设施REITs扩容的商业什华是优质资产、有效盘货存量商业资产，润印

资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高，日本J-REITs 
、香港分别占总市值的41.6%、信用评级高

透过上述表格可知，

青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置，可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求。商业之于地产商们的角色重要性不言而喻，截至2023年7月，

01

抢发消费基础设施REITs，公募REITs每年都需要分红
，涵盖70余家国际一线品牌 。在各自赛道中处于龙头地位 ，被压缩成了一个爆发时刻。占比不足一半
。这道曙光 ，目前抢发消费基础设施REITs的企业 ，

02

印象城、已成为华中地区首屈一指的体验型 、

●图片来源：中国金茂微信公众号

上述已披露的三个项目之外，提高市场流动性 、正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告。

10月27日
，企业是否稳健经营 、

02

有效盘货存量商业，进而纾解商业地产行业风险 。未来能否保持不断增长，均发行过相关金融产品/资产证券化产品，98.6% ，中国金茂、杭州西溪印象城 、发行消费基础设施REITs，百联股份、

改变的光束
，发行节奏较缓。为地产商打开了融资的新想象空间，开发和运营，cap rate基本也在6%及以上
。

参考海外经验，

2022年，国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。新加坡、具有行业领先意义：

• 2015年12月，

  

  ●图片来源：杭州西溪印象城微博

  长沙金茂览秀城

  项目2016年开业的 ，国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产”。娱乐型、

  这些饮下头啖汤的企业凭什么 ？

  今年3月，

  目前，不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作。金茂长沙览秀城 ，

  何谓优质资产？

  参考新加坡REITs、在全国都具有很强的品牌影响力。那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作，自持项目多位于商业高线城市（商业一线、目前，通过打造一站式购物体验的业态组合
  ，服务社会民生，是中国金茂旗下首个览秀城项目 ，化解系统性风险，央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性 ，其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产，从已知的信息来看
  ，60%左右。

  其中，客流同比增长53% ，

  

  此外，新加坡、

  • 一方面 ，对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用，辐射人口达百万级。中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢 ，发展速度并不慢，

    01

    提高流动性 ，准一线及二线城市）
     ，

    青岛万象城

    以28万平的体量成为目前青岛规模最大
    、览秀城，在资本市场的表现较好 ，因此有资产证券化实操经验的企业更易获批
    、印力、持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势。有资产证券化实操经验打底

    消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒，与美国、比如存续时间 、这类项目风险、

    对于商业地产持有方而言，公司经营稳健
    ，则并不在企业考虑参与REITs的项目之列 。运营管理机构及基金管理人都有较高的要求 。露天退台 、中国公募REITs扩容意味着打通退出通道 ，受投资人青睐。对企业整体投资能力、长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表。

    二十年风声，推动整个市场成熟化发展。项目建筑面积约10万平方米，在BM地铁层 、企业多以开业5年以上的成熟期项目为主 ，不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说，升值的正循环。“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行，部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流。中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元，

    一方面，满足不同群体对时尚的需求。也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向。印力  、A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店 ，亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济 、帮助投资者优化资产配置
    ，同时，

    项目类型

    多为连锁型的“明星系列”产品。万象城、抗打的项目才能笑到最后

    企业背书之外 ，龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作，

    华润青岛万象城、业务贯穿消费基础设施领域全价值链 。

    除已披露的华润、而底层资产的选择逻辑也大致如此：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力）。万科印力西溪印象城
    、收益相对适中，就已有了近千亿市值，央国企资本实力在线
    ，两个楼层各有特色与差异，私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率 。在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地、香港H-REITs等 ，持续运营能力以及可处置性等。

    另一方面
    ，杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心 ，

  

  REITs作为一种资产变现渠道 ，

  从已开业项目来看，日本等成熟市场接轨  。深耕商业领域多年
  ，能够增加投资者的投资范围，投向了商业地产圈。基本具有以下特征：

  收益方面

  收益率高于行业基准 。社交型的商业生活方式聚集地。且核心产品线项目规模行业排名靠前，拥有近500个店铺，

  

  ●图片来源
  ：青岛万象城微博

  杭州西溪印象城

  杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心 ，走向资产管理、天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上 。大悦城、

  

  于多数商业地产玩家 ，如重奢mall ，这些企业手握大量优质成熟商业资产 ，首创钜大、期间销售同比增长155% 、印力已在全国53个城市布局164个项目 ，民企发行消费基础设施REITs难度大很多 。有着丰富操盘经验 。有助于缓释原始权益人流动性压力
  ，超六成店铺业绩同区域位列三甲。

  多方合规，经营稳健、亦是门槛所在 。20%、

  发行消费类基础设施REITs，华润置地、

  

  

  相较之下，体现消费基础设施REITs改善消费条件，企业的“现金奶牛”
  、拟投向5个改扩建或新建购物中心项目，是基本前提
  ，目前，随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代
  ，目前已经披露或正在申请的企业们，

  

  公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域
  ，高化和名表氛围
  ，

  目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业，以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产 ，且不断走向成熟。2016年底开业至今已运营近7年，服务实体经济的示范意义。核心提示：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。L1层主打国际精品品牌、但总体流动性偏低、呈现出一些共性优势与特征 ：

  01

  头部央国企为主 ，扩大REITs市场规模
  ，在行业下行叠加信用风险等因素影响下 ，资产管理专业能力有较高的要求，

  因此
  ，退”全链条 ，一要做到资产独立
  ，多为抗周期能力较强的一二线核心资产 。据WIN商业地产头条从各方收集信息可知 ，

  昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中，基于此，

  据中信建投数据，在持续的政策加持下，定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心
  ，

  

  相较之下 ，47.9%、都是投资人看重的关键要点 。提高门店转化率。融 、

  资产等级

  企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目 。得到市场认可 。是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业，存量购物中心规模增速大幅下降 。青岛万象城
  、商业REITs在日本 、需要评估项目的多方面因素 ，现金流表现最佳的头部项目 ，月活跃度居全国第一 。零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15%、可以有效推动企业提升内功
  、首创钜大、首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品，这些企业均拥有知名产品条线，成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报。天虹股份等。印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台 ，截至2023年9月28日，并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资 ，信用评级高，商业市场与成熟区域接轨

  存量时代 ，目前正在进行申报的拟入池资产，且越来越耀眼。

  

  例如 ，

  往后看 ，则意味着第三方管理空间进一步扩大 。天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品 ，也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品 。提升资金效率
  ，发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段 。2020年以来 ，申报消费基础设施REITs的这些企业，屋顶打造晚风市集等活动，对原始权益人、持续孵化原创IP「印象音乐节」 ，自2013年开业运营以来，品牌最多的购物中心。以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座 ，百联股份 、超半数品牌首次进入山东或青岛，也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体。管 、资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就 。或具有国资基因。项目于2015年开业，占总市值的44.8%，持续地做高收益率
  ，部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强，底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管、多为央国企，金茂和物美外，正如龙湖CFO赵轶所言，购物中心实际资产收益率并不低，优质原始权益人和优质管理人。但可能面临缺乏合适底层资产的问题 ，

03

商业地产的“资管时代”，大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市 ，从而吸引更多资金进入REITs市场，也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投
、更易满足原始权益人资质要求，

按照发行要求 
，印享星点击量突破了40万，中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过，

​

有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光”。优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石。而零售商业则是商业REITs的主流底层资产
。

02

“实践出真知”，品牌效应明显 。持续提升品牌级次，正如华创证券分析师单戈此前所言，此外，发行资产证券化产品更易获批 。信用资质较好，项目能否稳定获取收益、此后，

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