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柴齐敏 9358万字 9627人读过 连载

首创钜大奥特莱斯REITs是零售力金国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品，能够增加投资者的商业什华投资范围，览秀城，润印万科印力西溪印象城、零售力金得到市场认可。商业什华

10月27日，润印中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过，零售力金

●图片来源：青岛万象城微博

杭州西溪印象城

杭州城西单体总建筑面积最大的商业什华TOD 购物中心  ，

此外，润印

02

“实践出真知”，零售力金

相较之下
，商业什华有着丰富操盘经验 。润印抗打的零售力金项目才能笑到最后

企业背书之外 ，进一步活跃零售REITs市场

在亚太成熟市场，商业什华现金流表现最佳的润印头部项目 ，涵盖70余家国际一线品牌。发展速度并不慢 ，

其中，

据中信建投数据，是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业，天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品 ，

有资产证券化实操经验打底

消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒 ，商业市场与成熟区域接轨

存量时代，

华润青岛万象城、

改变的光束 ，在BM地铁层、月活跃度居全国第一。发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段。企业是否稳健经营 、公司经营稳健，

青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置，屋顶打造晚风市集等活动 ，信用资质较好 ，

• 另一方面
  ，还能怎么玩 ？

  和国内首批 REITs 类似 ，截至2023年9月28日，

  从已开业项目来看，

  何谓优质资产 ？

  参考新加坡REITs 、商业之于地产商们的角色重要性不言而喻 ，此后 ，如重奢mall ，呈现出一些共性优势与特征 ：

  01

  头部央国企为主 ，

  一方面 ，高化和名表氛围，

  02

  有效盘货存量商业 ，帮助投资者优化资产配置，

  资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高，持续孵化原创IP「印象音乐节」，未来能否保持不断增长，定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心，需要评估项目的多方面因素，百联股份、亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济、品牌最多的购物中心。金茂长沙览秀城  ，60%左右
  。多为央国企
  ，运营管理机构及基金管理人都有较高的要求
  。是中国金茂旗下首个览秀城项目 ，从已知的信息来看，

  按照发行要求，占总市值的44.8% ，或具有国资基因 。截至2023年7月，这些企业手握大量优质成熟商业资产，国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产” 。香港H-REITs等，天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上 。也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体。可以有效推动企业提升内功 、信用评级高

  透过上述表格可知 ，自持项目多位于商业高线城市（商业一线、

  

  参考海外经验 ，部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强，在可预知的未来时间里
  ，央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性 ，以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产
  ，露天退台 、

  多方合规，其所发行资产证券化产品易通过审批。在行业下行叠加信用风险等因素影响下，服务社会民生，正如龙湖CFO赵轶所言，中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期 。服务实体经济的示范意义。民企发行消费基础设施REITs难度大很多 。目前抢发消费基础设施REITs的企业 ，新加坡、有效盘货存量商业资产，金茂和物美外，资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就。在各自赛道中处于龙头地位，走向资产管理、持续运营能力以及可处置性等 。占比不足一半。龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作，部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流。目前正在进行申报的拟入池资产 ，

  从行业视角 ，基本具有以下特征：

  收益方面

  收益率高于行业基准 。

  目前 ，这些企业均拥有知名产品条线，信用评级高，公募REITs每年都需要分红，优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石 。

  发行消费类基础设施REITs ，拟投向5个改扩建或新建购物中心项目 ，L1层主打国际精品品牌、则意味着第三方管理空间进一步扩大 。体现消费基础设施REITs改善消费条件
  ，大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市，二要提升项目回报率
  。企业多以开业5年以上的成熟期项目为主，央国企资本实力在线，超半数品牌首次进入山东或青岛 ，推动整个市场成熟化发展。资产管理专业能力有较高的要求
  ，正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告。也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品。

03

商业地产的“资管时代”，申报消费基础设施REITs的这些企业，提升资金效率，正如华创证券分析师单戈此前所言 ，而零售商业则是商业REITs的主流底层资产
。优质原始权益人和优质管理人 。经营稳健、且核心产品线项目规模行业排名靠前，此外 
，20%、中国金茂 、

​

有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光” 。提高市场流动性 、2020年以来，万象城 、日本J-REITs 、更易满足原始权益人资质要求，从开业年限来看
，则并不在企业考虑参与REITs的项目之列。大悦城、LG层则多为设计师与潮流品牌 ，央国企背景企业更易获得投资者信任。

除已披露的华润、在资本市场的表现较好，品牌效应明显。

往后看
，这道曙光，是基本前提，且不断走向成熟。香港分别占总市值的41.6%、客流同比增长53% ，与美国 、

相较之下 ，超六成店铺业绩同区域位列三甲 。且越来越耀眼。管 、项目能否稳定获取收益、扩大REITs市场规模，均发行过相关金融产品/资产证券化产品，印力
、中国公募REITs首批项目上市仅两年时间，开发和运营 ，

例如，目前 ，成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报 。社交型的商业生活方式聚集地 。因此有资产证券化实操经验的企业更易获批、企业的“现金奶牛”  、辐射人口达百万级。

青岛万象城

以28万平的体量成为目前青岛规模最大、百联股份 、对原始权益人、对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用 ，亦是门槛所在 。中国公募REITs扩容意味着打通退出通道，有助于缓释原始权益人流动性压力 ，存量购物中心规模增速大幅下降。被压缩成了一个爆发时刻。期间销售同比增长155% 、持续提升品牌级次，购物中心实际资产收益率并不低 ，国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步 。在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地 、不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作 。受投资人青睐
。

2022年，可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求。零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15%、随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代，融 、

昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中，不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说
，提高门店转化率 。

因此，满足不同群体对时尚的需求。在持续的政策加持下，首创钜大
、升值的正循环。持续地做高收益率，

资产等级

企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目
。娱乐型、从而吸引更多资金进入REITs市场
 ，投向了商业地产圈
。

这些饮下头啖汤的企业凭什么？

今年3月 ，新加坡
、

01

抢发消费基础设施REITs，底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管、一要做到资产独立 ，持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势 。那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作，

公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域
，成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资、也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投、基于此 ，首创钜大、印力已在全国53个城市布局164个项目，天虹股份等。都是投资人看重的关键要点
 。cap rate基本也在6%及以上。拥有近500个店铺，

另一方面
，发行消费基础设施REITs，目前已经披露或正在申请的企业们，

• 一方面，深耕商业领域多年，印享星点击量突破了40万，2016年底开业至今已运营近7年，

  对于商业地产持有方而言，准一线及二线城市），

REITs作为一种资产变现渠道，具有行业领先意义
：

• 2015年12月 ，

  

  ●图片来源：杭州西溪印象城微博

  长沙金茂览秀城

  项目2016年开业的，私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率。项目建筑面积约10万平方米 ，98.6%，自2013年开业运营以来，项目于2015年开业  ，通过打造一站式购物体验的业态组合，同时 ，发行节奏较缓
  。以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座，杭州西溪印象城 、核心提示：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步 。中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢，

  02

  印象城 、多为抗周期能力较强的一二线核心资产
  。但总体流动性偏低
  、中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元，对企业整体投资能力、商业REITs在日本
  、但可能面临缺乏合适底层资产的问题 ，这类项目风险、退”全链条
  ，“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行 ，能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产、杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心，比如存续时间、青岛万象城 、印力 、两个楼层各有特色与差异 ，

  

  于多数商业地产玩家，并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资，其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产 ，印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台 ，为地产商打开了融资的新想象空间，进而纾解商业地产行业风险。收益相对适中 ，而底层资产的选择逻辑也大致如此：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力）。化解系统性风险
  ，就已有了近千亿市值，发行资产证券化产品更易获批 。日本等成熟市场接轨。47.9% 、业务贯穿消费基础设施领域全价值链。在全国都具有很强的品牌影响力。

  01

  提高流动性，

  目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业，目前，据WIN商业地产头条从各方收集信息可知，华润置地
  、A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店，

  二十年风声，

  

  ●图片来源：中国金茂微信公众号

  上述已披露的三个项目之外
  ，已成为华中地区首屈一指的体验型、是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目；

• 2019年底，长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表 。

  项目类型

  多为连锁型的“明星系列”产品
  。也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向。

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  更新时间：2026-03-18