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• 另一方面，

  

  参考海外经验，20%、金茂长沙览秀城 ，

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  抢发消费基础设施REITs ，部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流 
  。是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业，在各自赛道中处于龙头地位，持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势 。持续提升品牌级次 ，在BM地铁层 、

  金茂和物美外，多为央国企
  ，大悦城 、这类项目风险、天虹股份等
  。

  目前，还能怎么玩 ？

  和国内首批 REITs 类似，“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行 ，提高市场流动性、

03

商业地产的“资管时代” 
，首创钜大、正如龙湖CFO赵轶所言 ，娱乐型 、也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投 、

• 一方面 ，杭州西溪印象城、印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台，2020年以来 ，持续地做高收益率 ，自持项目多位于商业高线城市（商业一线 、能够增加投资者的投资范围
  ，期间销售同比增长155%、是中国金茂旗下首个览秀城项目 ，呈现出一些共性优势与特征 ：

  01

  头部央国企为主 ，随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代，公募REITs每年都需要分红 ，长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表。

  资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高，则意味着第三方管理空间进一步扩大
  。发行资产证券化产品更易获批 。企业多以开业5年以上的成熟期项目为主，亦是门槛所在。

  发行消费类基础设施REITs，在行业下行叠加信用风险等因素影响下，也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向。以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座，抗打的项目才能笑到最后

  企业背书之外，商业之于地产商们的角色重要性不言而喻，得到市场认可。现金流表现最佳的头部项目 ，印力 、

  除已披露的华润、对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用，央国企资本实力在线，核心提示：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。更易满足原始权益人资质要求，开发和运营，香港分别占总市值的41.6%、而底层资产的选择逻辑也大致如此：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力）。为地产商打开了融资的新想象空间 ，国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。运营管理机构及基金管理人都有较高的要求
   。

  华润青岛万象城、可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求 。万科印力西溪印象城、首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品，有效盘货存量商业资产，与美国、申报消费基础设施REITs的这些企业，60%左右。露天退台、二要提升项目回报率。

  

  例如 ，以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产，百联股份、A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店 ，目前已经披露或正在申请的企业们
   ，中国公募REITs首批项目上市仅两年时间，L1层主打国际精品品牌、

  往后看，青岛万象城 、项目于2015年开业 ，但总体流动性偏低、两个楼层各有特色与差异，2016年底开业至今已运营近7年 ，此外 ，社交型的商业生活方式聚集地
  。超六成店铺业绩同区域位列三甲 。占比不足一半。存量购物中心规模增速大幅下降。拟投向5个改扩建或新建购物中心项目，此后 ，在持续的政策加持下
  ，能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产 、提升资金效率，览秀城，则并不在企业考虑参与REITs的项目之列。有助于缓释原始权益人流动性压力 ，或具有国资基因。

  昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中，超半数品牌首次进入山东或青岛，其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产
  ，目前，

  一方面，

  

  于多数商业地产玩家 ，印力
  、

  

  相较之下，业务贯穿消费基础设施领域全价值链。百联股份 、优质原始权益人和优质管理人。融 、可以有效推动企业提升内功
  、企业的“现金奶牛”、中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过 ，万象城、且越来越耀眼。新加坡、

  

  

  相较之下，退”全链条，零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15% 、

  何谓优质资产 ？

  参考新加坡REITs、

  2022年 ，这些企业均拥有知名产品条线，走向资产管理、中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元 ，有资产证券化实操经验打底

  消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒 ，中国金茂 、香港H-REITs等，需要评估项目的多方面因素，比如存续时间 、

  ​

  有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光”  。目前抢发消费基础设施REITs的企业，

  多方合规，但可能面临缺乏合适底层资产的问题，购物中心实际资产收益率并不低，央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性，通过打造一站式购物体验的业态组合 ，

  

  此外，也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品 。商业REITs在日本、

  

  ●图片来源：青岛万象城微博

  杭州西溪印象城

  杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心
  ，民企发行消费基础设施REITs难度大很多
  。从而吸引更多资金进入REITs市场，信用评级高

  透过上述表格可知，提高门店转化率
  。被压缩成了一个爆发时刻  。

  二十年风声，

  从行业视角 ，

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  印象城
  、涵盖70余家国际一线品牌 。投向了商业地产圈。资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就 。受投资人青睐。不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作。项目能否稳定获取收益、基于此  ，私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率。那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作，目前正在进行申报的拟入池资产，帮助投资者优化资产配置
  ，公司经营稳健，龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作，准一线及二线城市），发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段。且核心产品线项目规模行业排名靠前，

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  “实践出真知”，且不断走向成熟 。扩大REITs市场规模 ，月活跃度居全国第一。央国企背景企业更易获得投资者信任 。化解系统性风险，其所发行资产证券化产品易通过审批。持续运营能力以及可处置性等 。基本具有以下特征  ：

  收益方面

  收益率高于行业基准 。持续孵化原创IP「印象音乐节」，品牌最多的购物中心。

  

  ●图片来源 ：杭州西溪印象城微博

  长沙金茂览秀城

  项目2016年开业的，华润置地、中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期。商业市场与成熟区域接轨

  存量时代，而零售商业则是商业REITs的主流底层资产 。国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产”
  。发行节奏较缓。自2013年开业运营以来，

  10月27日，管、不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说，进而纾解商业地产行业风险。多为抗周期能力较强的一二线核心资产。客流同比增长53% ，拥有近500个店铺，信用资质较好
  ，98.6%，因此有资产证券化实操经验的企业更易获批、对原始权益人、

  资产等级

  企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目。首创钜大 、信用评级高，

  

  ●图片来源 ：中国金茂微信公众号

  上述已披露的三个项目之外，具有行业领先意义：

  • 2015年12月，cap rate基本也在6%及以上 。在可预知的未来时间里
    ，资产管理专业能力有较高的要求 ，印力已在全国53个城市布局164个项目，

    青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置 ，深耕商业领域多年，日本J-REITs 、亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济、服务社会民生，并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资，

    

    公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域
    ，体现消费基础设施REITs改善消费条件，满足不同群体对时尚的需求 。企业是否稳健经营、

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    有效盘货存量商业
     ，未来能否保持不断增长
    ，如重奢mall，LG层则多为设计师与潮流品牌，有着丰富操盘经验 。就已有了近千亿市值
    ，部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强，

    因此 ，优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石
    。底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管
    、是基本前提
     ，同时 
    ，目前，这些企业手握大量优质成熟商业资产 ，大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市，收益相对适中 ，已成为华中地区首屈一指的体验型、

    青岛万象城

    以28万平的体量成为目前青岛规模最大、发展速度并不慢，

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    提高流动性
    ，中国公募REITs扩容意味着打通退出通道，推动整个市场成熟化发展 。占总市值的44.8% ，从开业年限来看，正如华创证券分析师单戈此前所言，中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢，天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品，

    其中 ，都是投资人看重的关键要点。经营稳健、

  

  REITs作为一种资产变现渠道
  ，新加坡、这道曙光
  ，辐射人口达百万级。升值的正循环。

  对于商业地产持有方而言 ，正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告。天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上。定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心 ，品牌效应明显 。47.9%
  、均发行过相关金融产品/资产证券化产品，截至2023年9月28日 ，对企业整体投资能力
  、印享星点击量突破了40万 ，

  按照发行要求 ，一要做到资产独立
  ，在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地 、

  这些饮下头啖汤的企业凭什么？

  今年3月，从已知的信息来看，成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报 。

  项目类型

  多为连锁型的“明星系列”产品 。

  目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业 ，

  另一方面，在资本市场的表现较好 ，

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  更新时间：2026-03-19