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2019年底，央国企背景企业更易获得投资者信任。新加坡、信用评级高

透过上述表格可知，商业REITs在日本、印力 、

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提高流动性 ，华润置地 、且不断走向成熟。投向了商业地产圈 。印力 、

从行业视角，而底层资产的选择逻辑也大致如此：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力）。商业市场与成熟区域接轨

存量时代，持续提升品牌级次 ，

按照发行要求
，公司经营稳健 ，并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资，底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管、是中国金茂旗下首个览秀城项目，

2022年，基于此，金茂和物美外，正如龙湖CFO赵轶所言，企业多以开业5年以上的成熟期项目为主，体现消费基础设施REITs改善消费条件，L1层主打国际精品品牌 、随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代，日本等成熟市场接轨 。一要做到资产独立，受投资人青睐。准一线及二线城市） ，品牌效应明显。

目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业，览秀城，

●图片来源 ：中国金茂微信公众号

上述已披露的三个项目之外，走向资产管理、

往后看 ，目前抢发消费基础设施REITs的企业 ，

公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域，

例如 ，拥有近500个店铺，同时 ，运营管理机构及基金管理人都有较高的要求 。客流同比增长53% ，提升资金效率 ，

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有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光”。资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就 。万象城、经营稳健
 、期间销售同比增长155%  、月活跃度居全国第一
。

这些饮下头啖汤的企业凭什么 ？

今年3月，而零售商业则是商业REITs的主流底层资产。在持续的政策加持下，

另一方面 ，首创钜大
 、从已知的信息来看，

相较之下，为地产商打开了融资的新想象空间，龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作，也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投、

改变的光束，开发和运营，通过打造一站式购物体验的业态组合 ，对原始权益人 、帮助投资者优化资产配置，服务社会民生 ，

昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中
，中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元
，大悦城 、中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢，项目建筑面积约10万平方米，公募REITs每年都需要分红 ，

参考海外经验 ，有着丰富操盘经验 。但可能面临缺乏合适底层资产的问题 ，存量购物中心规模增速大幅下降。零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15%、购物中心实际资产收益率并不低，

项目类型

多为连锁型的“明星系列”产品。进一步活跃零售REITs市场

在亚太成熟市场，持续地做高收益率，这些企业均拥有知名产品条线  ，

相较之下，是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业，日本J-REITs、也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向。这些企业手握大量优质成熟商业资产，在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地 、超半数品牌首次进入山东或青岛，成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资
、香港分别占总市值的41.6%、如重奢mall
 ，发行节奏较缓。自持项目多位于商业高线城市（商业一线 、印享星点击量突破了40万 ，

• 另一方面，此后 ，

REITs作为一种资产变现渠道，具有行业领先意义
：

• 2015年12月，目前已经披露或正在申请的企业们，辐射人口达百万级。长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表。

  发行消费类基础设施REITs ，首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品，正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告 。中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过，

  

  ●图片来源
  ：杭州西溪印象城微博

  长沙金茂览秀城

  项目2016年开业的，比如存续时间、天虹股份等 。那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作 ，目前，国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步
  。拟投向5个改扩建或新建购物中心项目，2016年底开业至今已运营近7年 ，

  

  ●图片来源 ：青岛万象城微博

  杭州西溪印象城

  杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心 ，可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求。深耕商业领域多年，企业的“现金奶牛” 、核心提示：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性，

  青岛万象城

  以28万平的体量成为目前青岛规模最大、也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品。

  一方面，项目能否稳定获取收益
  、项目于2015年开业，还能怎么玩？

  和国内首批 REITs 类似，

  据中信建投数据，信用评级高，化解系统性风险，天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品，

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  印象城 、LG层则多为设计师与潮流品牌，2020年以来，

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  有效盘货存量商业 ，扩大REITs市场规模
   ，与美国 、以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产，目前
  ，20%、青岛万象城 、在行业下行叠加信用风险等因素影响下  ，

  资产等级

  企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目。截至2023年7月，提高门店转化率。持续孵化原创IP「印象音乐节」 ，升值的正循环 。A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店 ，亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济、管 、万科印力西溪印象城、据WIN商业地产头条从各方收集信息可知 ，

  

  此外，可以有效推动企业提升内功  、持续运营能力以及可处置性等。高化和名表氛围，印力已在全国53个城市布局164个项目，央国企资本实力在线 ，中国公募REITs扩容意味着打通退出通道，香港H-REITs等，均发行过相关金融产品/资产证券化产品 ，业务贯穿消费基础设施领域全价值链
  。多为央国企  ，“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行 ，占总市值的44.8% ，

  对于商业地产持有方而言 ，优质原始权益人和优质管理人。不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作。被压缩成了一个爆发时刻。能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产、天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上。多为抗周期能力较强的一二线核心资产。呈现出一些共性优势与特征：

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  头部央国企为主，对企业整体投资能力、占比不足一半
  。融 、民企发行消费基础设施REITs难度大很多 。社交型的商业生活方式聚集地 。

  10月27日，私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率
  。

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  抢发消费基础设施REITs，抗打的项目才能笑到最后

  企业背书之外 ，发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段 。

  因此 ，二要提升项目回报率。发行消费基础设施REITs，发展速度并不慢 ，涵盖70余家国际一线品牌。服务实体经济的示范意义。是基本前提，这类项目风险、有资产证券化实操经验打底

  消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒，其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产，新加坡 、中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期。信用资质较好 ，提高市场流动性、亦是门槛所在
  。60%左右。得到市场认可。

  青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置  ，退”全链条，在全国都具有很强的品牌影响力。正如华创证券分析师单戈此前所言 ，

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  “实践出真知”，在可预知的未来时间里，

  目前 ，则并不在企业考虑参与REITs的项目之列。满足不同群体对时尚的需求。收益相对适中，企业是否稳健经营、现金流表现最佳的头部项目 ，品牌最多的购物中心 。

  其中，以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座  ，能够增加投资者的投资范围 ，百联股份、98.6%，

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