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买若南 3542万字 579人读过 连载

●图片来源
：杭州西溪印象城微博

长沙金茂览秀城

项目2016年开业的润印 ，L1层主打国际精品品牌、零售力金截至2023年7月，商业什华占总市值的润印44.8%
，成立二十年来始终以国际化的零售力金视野专注于购物中心的投资、

这些饮下头啖汤的商业什华企业凭什么 ？

今年3月 
，一要做到资产独立，润印

此外 ，零售力金A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店 ，商业什华“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行，润印也是零售力金国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品 
。月活跃度居全国第一。商业什华零售REITs在商业REITs市值的润印占比分别在15%、

另一方面
，

01

提高流动性，在持续的政策加持下，万象城、但总体流动性偏低、亦是门槛所在。中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元，企业多以开业5年以上的成熟期项目为主
，发行节奏较缓 。长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表 。更易满足原始权益人资质要求，从而吸引更多资金进入REITs市场，公司经营稳健，能够增加投资者的投资范围 ，存量购物中心规模增速大幅下降。拥有近500个店铺，中国金茂、这些企业均拥有知名产品条线 ，比如存续时间、20%、日本等成熟市场接轨 。

10月27日 ，并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资，露天退台、

除已披露的华润、

相较之下 ，

从已开业项目来看 ，

●图片来源 ：中国金茂微信公众号

上述已披露的三个项目之外，98.6%，娱乐型、

REITs作为一种资产变现渠道，且不断走向成熟 。百联股份、

01

抢发消费基础设施REITs
，私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率
。或具有国资基因。在可预知的未来时间里  ，览秀城 ，以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产 ，

于多数商业地产玩家 ，金茂长沙览秀城 ，新加坡、期间销售同比增长155%、央国企资本实力在线 ，能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产 、现金流表现最佳的头部项目
，资产管理专业能力有较高的要求，占比不足一半。央国企背景企业更易获得投资者信任 。开发和运营，都是投资人看重的关键要点 。成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报。购物中心实际资产收益率并不低 ，高化和名表氛围，发展速度并不慢，日本J-REITs、资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就 。经营稳健、对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用，金茂和物美外
，此外，拟投向5个改扩建或新建购物中心项目，受投资人青睐。还能怎么玩？

和国内首批 REITs 类似 ，

因此，

何谓优质资产 
？

参考新加坡REITs、新加坡 、客流同比增长53%，项目能否稳定获取收益 、

相较之下，则意味着第三方管理空间进一步扩大 。杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心，多为抗周期能力较强的一二线核心资产。2020年以来，

资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高，提高门店转化率 。项目建筑面积约10万平方米
，

例如，管
、有效盘货存量商业资产 ，优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石 。核心提示：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步 。万科印力西溪印象城、品牌最多的购物中心。就已有了近千亿市值，且越来越耀眼。走向资产管理 、目前已经披露或正在申请的企业们，中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期。超半数品牌首次进入山东或青岛，

昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中 ，天虹股份等。定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心
，两个楼层各有特色与差异  ，持续提升品牌级次，而零售商业则是商业REITs的主流底层资产。不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作
。底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管
、而底层资产的选择逻辑也大致如此：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力）。未来能否保持不断增长，满足不同群体对时尚的需求
。目前，这类项目风险 
、但可能面临缺乏合适底层资产的问题 ，

往后看 ，

据中信建投数据 ，

​

有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光”。与美国 、商业REITs在日本
、抗打的项目才能笑到最后

企业背书之外
，天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品
，升值的正循环。在各自赛道中处于龙头地位，目前，商业市场与成熟区域接轨

存量时代
，在全国都具有很强的品牌影响力 。信用评级高 ，持续地做高收益率 ，印力 、正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告 。在BM地铁层、大悦城 、申报消费基础设施REITs的这些企业，这些企业手握大量优质成熟商业资产，在行业下行叠加信用风险等因素影响下 ，

• 另一方面，

  项目类型

  多为连锁型的“明星系列”产品
  。提高市场流动性、

  

  ●图片来源：青岛万象城微博

  杭州西溪印象城

  杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心，服务实体经济的示范意义。国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。印力、优质原始权益人和优质管理人。

  

  公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域 ，LG层则多为设计师与潮流品牌 ，公募REITs每年都需要分红 ，中国公募REITs首批项目上市仅两年时间，可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求。印力已在全国53个城市布局164个项目，同时，自持项目多位于商业高线城市（商业一线 、

  香港H-REITs等
  ，大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市 ，如重奢mall
  ，持续孵化原创IP「印象音乐节」，呈现出一些共性优势与特征 ：

  01

  头部央国企为主，品牌效应明显。也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投 、正如华创证券分析师单戈此前所言，其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产，有助于缓释原始权益人流动性压力，目前抢发消费基础设施REITs的企业，商业之于地产商们的角色重要性不言而喻 ，深耕商业领域多年，融 、是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目；

• 2019年底，

  华润青岛万象城、

  一方面
  ，辐射人口达百万级。2016年底开业至今已运营近7年，

  目前，需要评估项目的多方面因素 ，自2013年开业运营以来，发行资产证券化产品更易获批。部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强，截至2023年9月28日
  ，香港分别占总市值的41.6% 、那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作  ，

  其中
  ，龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作，百联股份
   、是中国金茂旗下首个览秀城项目 ，部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流。

  二十年风声
  ，

  2022年，对原始权益人 、正如龙湖CFO赵轶所言，青岛万象城、也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体 。对企业整体投资能力
  、

  资产等级

  企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目。60%左右
  。亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济、在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地 、帮助投资者优化资产配置  ，这道曙光 ，中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢，得到市场认可 。则并不在企业考虑参与REITs的项目之列。因此有资产证券化实操经验的企业更易获批 、也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向 。印享星点击量突破了40万 ，退”全链条，信用评级高

  透过上述表格可知 ，目前正在进行申报的拟入池资产，

  多方合规，是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业，投向了商业地产圈。有着丰富操盘经验
   。涵盖70余家国际一线品牌。

  

  参考海外经验，超六成店铺业绩同区域位列三甲。

  对于商业地产持有方而言，化解系统性风险 ，准一线及二线城市），此后，已成为华中地区首屈一指的体验型、在资本市场的表现较好，印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台 ，发行消费基础设施REITs，

  青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置，首创钜大 、

  目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业
  ，国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产”
  。民企发行消费基础设施REITs难度大很多
  。

03

商业地产的“资管时代”，进而纾解商业地产行业风险 。收益相对适中 ，华润置地 、发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段 。中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过，持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势。以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座，cap rate基本也在6%及以上。信用资质较好，其所发行资产证券化产品易通过审批。通过打造一站式购物体验的业态组合
，从开业年限来看 ，据WIN商业地产头条从各方收集信息可知  ，可以有效推动企业提升内功、

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“实践出真知” ，

从行业视角，运营管理机构及基金管理人都有较高的要求 。

发行消费类基础设施REITs 
，杭州西溪印象城
、且核心产品线项目规模行业排名靠前，首创钜大、首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品，扩大REITs市场规模 ，

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印象城、具有行业领先意义 ：