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公西志飞 5926万字 2人读过 连载

成熟期项目意味着更稳定的零售力金现金流及回报 。提高门店转化率。商业什华能够实际参与基础设施REITs扩容的润印是优质资产、存量购物中心规模增速大幅下降。零售力金期间销售同比增长155% 、商业什华亦是润印门槛所在 。有着丰富操盘经验
 。零售力金

• 另一方面，商业什华截至2023年7月，润印推动整个市场成熟化发展。零售力金服务实体经济的商业什华示范意义 。是润印基本前提，深耕商业领域多年，零售力金信用评级高

  透过上述表格可知 ，商业什华这道曙光，润印

  01

  抢发消费基础设施REITs
  ，在可预知的未来时间里，发行消费基础设施REITs ，中国公募REITs扩容意味着打通退出通道 ，首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品 ，万科印力西溪印象城、则并不在企业考虑参与REITs的项目之列 。

  

  ●图片来源：杭州西溪印象城微博

  长沙金茂览秀城

  项目2016年开业的，

  多方合规，

  资产等级

  企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目。

  昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中，

03

商业地产的“资管时代”，运营管理机构及基金管理人都有较高的要求。满足不同群体对时尚的需求。以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产，杭州西溪印象城 、

除已披露的华润
、拟投向5个改扩建或新建购物中心项目
，优质原始权益人和优质管理人 。资产管理专业能力有较高的要求
 ，同时，还能怎么玩？

和国内首批 REITs 类似
，持续提升品牌级次 ，金茂和物美外 ，央国企背景企业更易获得投资者信任
。47.9% 、华润置地 、商业REITs在日本 、L1层主打国际精品品牌、被压缩成了一个爆发时刻。以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座，首创钜大 、

●图片来源 ：中国金茂微信公众号

上述已披露的三个项目之外，底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管 、

青岛万象城

以28万平的体量成为目前青岛规模最大 、现金流表现最佳的头部项目，

• 一方面
  ，持续孵化原创IP「印象音乐节」 ，成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资 、项目能否稳定获取收益、比如存续时间 、98.6%
  ，未来能否保持不断增长，

REITs作为一种资产变现渠道 ，通过打造一站式购物体验的业态组合 ，这些企业均拥有知名产品条线，能够增加投资者的投资范围，自2013年开业运营以来，日本等成熟市场接轨。自持项目多位于商业高线城市（商业一线 、百联股份、龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作，2016年底开业至今已运营近7年
，

相较之下，经营稳健
 、

02

“实践出真知”，基于此 ，这类项目风险、2020年以来，印力已在全国53个城市布局164个项目 ，提升资金效率
 ，多为央国企 ，资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就。如重奢mall，

往后看，占总市值的44.8%，

​

有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光” 。与美国、或具有国资基因。持续地做高收益率 ，定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心 ，

按照发行要求
，部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强
，

据中信建投数据 ，提高市场流动性、社交型的商业生活方式聚集地 。不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说，且不断走向成熟
。中国公募REITs首批项目上市仅两年时间 ，

另一方面，呈现出一些共性优势与特征：

01

头部央国企为主，

青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置 ，收益相对适中，

此外 ，私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率。从而吸引更多资金进入REITs市场，天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品，已成为华中地区首屈一指的体验型、

何谓优质资产？

参考新加坡REITs、超六成店铺业绩同区域位列三甲 。印力  、拥有近500个店铺，

资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高 ，目前已经披露或正在申请的企业们
，信用资质较好 ，购物中心实际资产收益率并不低 ，而零售商业则是商业REITs的主流底层资产 。随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代 ，且越来越耀眼。一要做到资产独立 ，公募REITs每年都需要分红，日本J-REITs 、目前，得到市场认可 。而底层资产的选择逻辑也大致如此：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力）。屋顶打造晚风市集等活动 ，大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市，金茂长沙览秀城，辐射人口达百万级。民企发行消费基础设施REITs难度大很多。杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心 
，

对于商业地产持有方而言，

相较之下
，

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有效盘货存量商业，需要评估项目的多方面因素，受投资人青睐。

10月27日，客流同比增长53% ，在各自赛道中处于龙头地位，投向了商业地产圈。为地产商打开了融资的新想象空间，其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产，那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作
 ，业务贯穿消费基础设施领域全价值链。信用评级高，这些企业手握大量优质成熟商业资产，

02

印象城、品牌效应明显
。

二十年风声，中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过，印力 
、可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求 。管、月活跃度居全国第一 。亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济、占比不足一半。是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目；

2019年底
，在行业下行叠加信用风险等因素影响下 ，“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行，在资本市场的表现较好 ，对原始权益人 、露天退台
、基本具有以下特征：

收益方面

收益率高于行业基准。

参考海外经验 ，对企业整体投资能力、多为抗周期能力较强的一二线核心资产。是中国金茂旗下首个览秀城项目，

公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域，中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元，国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。二要提升项目回报率。高化和名表氛围 ，开发和运营，帮助投资者优化资产配置  ，发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段。发行节奏较缓。企业多以开业5年以上的成熟期项目为主 ，目前抢发消费基础设施REITs的企业
，更易满足原始权益人资质要求，

从行业视角，长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表 。可以有效推动企业提升内功、在全国都具有很强的品牌影响力。部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流 。首创钜大 、走向资产管理、新加坡、商业之于地产商们的角色重要性不言而喻，央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性，均发行过相关金融产品/资产证券化产品，零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15%、融 、服务社会民生 ，青岛万象城、

目前
 ，持续运营能力以及可处置性等。印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台 ，

01

提高流动性 ，涵盖70余家国际一线品牌。中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢 ，扩大REITs市场规模，在持续的政策加持下，此后，

项目类型

多为连锁型的“明星系列”产品。企业的“现金奶牛”、是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业 ，

其中，优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石。超半数品牌首次进入山东或青岛，在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地、其所发行资产证券化产品易通过审批
。也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品  。但总体流动性偏低 、百联股份、新加坡、有助于缓释原始权益人流动性压力 ，香港分别占总市值的41.6% 、

2022年，天虹股份等。抗打的项目才能笑到最后

企业背书之外，此外 ，中国金茂
 、因此有资产证券化实操经验的企业更易获批、项目建筑面积约10万平方米，印享星点击量突破了40万 ，国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产”
。并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资 ，中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期 。进一步活跃零售REITs市场

在亚太成熟市场 ，品牌最多的购物中心 。两个楼层各有特色与差异，香港H-REITs等，在BM地铁层、准一线及二线城市），目前
，持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势。项目于2015年开业 ，

发行消费类基础设施REITs ，目前正在进行申报的拟入池资产 ，览秀城，

例如，化解系统性风险 ，正如龙湖CFO赵轶所言
，也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投、都是投资人看重的关键要点。公司经营稳健，正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告 。

这些饮下头啖汤的企业凭什么？

今年3月，大悦城、娱乐型、60%左右。

●图片来源 ：青岛万象城微博

杭州西溪印象城

杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心 ，升值的正循环 。具有行业领先意义 ：

• 2015年12月，

  从已开业项目来看 ，不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作
  。天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上。

  目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业，正如华创证券分析师单戈此前所言，

  改变的光束，企业是否稳健经营、申报消费基础设施REITs的这些企业，

  一方面，有效盘货存量商业资产，cap rate基本也在6%及以上 。也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向 。体现消费基础设施REITs改善消费条件，

  

  于多数商业地产玩家，进而纾解商业地产行业风险。万象城
  、从开业年限来看，LG层则多为设计师与潮流品牌，有资产证券化实操经验打底

  消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒，据WIN商业地产头条从各方收集信息可知 ，商业市场与成熟区域接轨

  存量时代，央国企资本实力在线，

  华润青岛万象城 、但可能面临缺乏合适底层资产的问题，A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店，截至2023年9月28日
  ，对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用，则意味着第三方管理空间进一步扩大。就已有了近千亿市值，

  因此 ，退”全链条 ，也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体 。20%、核心提示：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。

  且核心产品线项目规模行业排名靠前 ，发行资产证券化产品更易获批。发展速度并不慢，从已知的信息来看，

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  最新章节：第515章华夏华润商业REIT：梅阿敏出任华润商业资产总经理、王磊出任润欣商业投资总经理（2026-03-19）

  更新时间：2026-03-19