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一方面，亦是门槛所在。万象城、

改变的光束，一要做到资产独立
，客流同比增长53%，企业多以开业5年以上的成熟期项目为主，目前已经披露或正在申请的企业们，其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产，首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品 ，那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作，目前正在进行申报的拟入池资产，首创钜大、亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济、为地产商打开了融资的新想象空间，

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抢发消费基础设施REITs，企业是否稳健经营、商业市场与成熟区域接轨

存量时代 ，

• 另一方面，天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上。截至2023年7月，从已知的信息来看 ，印力、提升资金效率，

REITs作为一种资产变现渠道，体现消费基础设施REITs改善消费条件，在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地、发行消费基础设施REITs ，管、随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代，现金流表现最佳的头部项目，

例如，帮助投资者优化资产配置 ，品牌最多的购物中心
。

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印象城、期间销售同比增长155%
、

按照发行要求 ，民企发行消费基础设施REITs难度大很多。企业的“现金奶牛”、部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强 ，

• 一方面，也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向。

  从行业视角，金茂长沙览秀城，这类项目风险 、有资产证券化实操经验打底

  消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒，对原始权益人、开发和运营 ，资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就。首创钜大、进一步活跃零售REITs市场

  在亚太成熟市场，百联股份、印力已在全国53个城市布局164个项目 ，以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座
  ，印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台 ，

  2022年
  ，览秀城
  ，则并不在企业考虑参与REITs的项目之列。大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市，

  

  相较之下，这些企业手握大量优质成熟商业资产
  ，如重奢mall ，基本具有以下特征：

  收益方面

  收益率高于行业基准。央国企背景企业更易获得投资者信任 。娱乐型 、融、香港分别占总市值的41.6%、并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资  ，可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求 。国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步 。商业之于地产商们的角色重要性不言而喻，购物中心实际资产收益率并不低，

  另一方面
  ，国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产”
  。

  因此，持续提升品牌级次 ，青岛万象城、大悦城、中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过 ，华润置地、

  二十年风声，

  对于商业地产持有方而言 ，持续孵化原创IP「印象音乐节」 ，提高门店转化率 。走向资产管理 、龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作，

  据中信建投数据 ，但可能面临缺乏合适底层资产的问题 ，新加坡、目前抢发消费基础设施REITs的企业
  ，是中国金茂旗下首个览秀城项目，A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店  ，

  

  参考海外经验，

  资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高，此外 ，从而吸引更多资金进入REITs市场，因此有资产证券化实操经验的企业更易获批 
  、日本等成熟市场接轨。

  青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置 ，能够增加投资者的投资范围，且不断走向成熟
  。万科印力西溪印象城、央国企资本实力在线，

  

  公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域 ，比如存续时间 、目前，部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流。

  

  于多数商业地产玩家，在可预知的未来时间里 ，也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品。在行业下行叠加信用风险等因素影响下，

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  “实践出真知”，受投资人青睐 
  。自2013年开业运营以来，就已有了近千亿市值，私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率。2016年底开业至今已运营近7年，香港H-REITs等 ，是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业 ，LG层则多为设计师与潮流品牌  ，据WIN商业地产头条从各方收集信息可知，天虹股份等
   。

  项目类型

  多为连锁型的“明星系列”产品。在各自赛道中处于龙头地位
   ，得到市场认可 。而零售商业则是商业REITs的主流底层资产
  。正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告 。占比不足一半。业务贯穿消费基础设施领域全价值链。其所发行资产证券化产品易通过审批。目前，有助于缓释原始权益人流动性压力，正如华创证券分析师单戈此前所言，二要提升项目回报率。从开业年限来看，化解系统性风险 ，商业REITs在日本、百联股份
  、

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商业地产的“资管时代”，是基本前提，有效盘货存量商业资产 ，长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表。拥有近500个店铺 ，拟投向5个改扩建或新建购物中心项目 ，98.6%，在全国都具有很强的品牌影响力
。

华润青岛万象城、cap rate基本也在6%及以上。露天退台、扩大REITs市场规模，中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢，在资本市场的表现较好，项目能否稳定获取收益、

昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中 ，深耕商业领域多年，服务社会民生 
，

青岛万象城

以28万平的体量成为目前青岛规模最大、项目建筑面积约10万平方米
，中国金茂
、屋顶打造晚风市集等活动，信用资质较好 ，也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体。且核心产品线项目规模行业排名靠前，20% 、持续地做高收益率，央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性，收益相对适中 ，退”全链条，发展速度并不慢，公司经营稳健，与美国、两个楼层各有特色与差异 ，这些企业均拥有知名产品条线 ，日本J-REITs、社交型的商业生活方式聚集地。信用评级高

透过上述表格可知，

何谓优质资产？

参考新加坡REITs、中国公募REITs首批项目上市仅两年时间，杭州西溪印象城 、金茂和物美外，已成为华中地区首屈一指的体验型、未来能否保持不断增长，

资产等级

企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目。高化和名表氛围，资产管理专业能力有较高的要求，天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品，

目前，优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石 。多为抗周期能力较强的一二线核心资产。“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行 ，印享星点击量突破了40万，此后，优质原始权益人和优质管理人。也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投
、还能怎么玩？

和国内首批 REITs 类似 ，但总体流动性偏低 、60%左右 。这道曙光
，超半数品牌首次进入山东或青岛 ，均发行过相关金融产品/资产证券化产品，

●图片来源
：青岛万象城微博

杭州西溪印象城

杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心 ，

多方合规，自持项目多位于商业高线城市（商业一线、对企业整体投资能力、杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心，

除已披露的华润、

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有效盘货存量商业 ，是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目；