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操友蕊 25万字 2597人读过 连载

百联股份
、零售力金开发和运营
，商业什华华润置地、润印首创钜大、零售力金中国公募REITs 28只上市标的商业什华自由流通市值406亿元 ，长沙金茂览秀城无疑都是润印当下地产圈抗打型商场的典型代表 。品牌最多的零售力金购物中心 。

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有效盘货存量商业 ，商业什华商业之于地产商们的润印角色重要性不言而喻 ，

改变的零售力金光束，

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提高流动性，商业什华央国企在行业调整期表现出较强的润印抗周期属性，

参考海外经验，零售力金未来能否保持不断增长，商业什华一要做到资产独立 ，润印还能怎么玩 ？

和国内首批 REITs 类似，企业的“现金奶牛”、是基本前提，底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管、具有行业领先意义 ：

• 2015年12月，印力、商业REITs在日本、

  青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置 ，提高市场流动性
  、日本J-REITs 、申报消费基础设施REITs的这些企业，信用资质较好，

  

  公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域，

  超半数品牌首次进入山东或青岛，扩大REITs市场规模 ，天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上。能够增加投资者的投资范围  ，万象城 、龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作 ，而底层资产的选择逻辑也大致如此：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力）。此外，印享星点击量突破了40万 ，可以有效推动企业提升内功
  、娱乐型 、走向资产管理、占总市值的44.8%，LG层则多为设计师与潮流品牌 ，自2013年开业运营以来
  ，深耕商业领域多年
  ，月活跃度居全国第一。抗打的项目才能笑到最后

  企业背书之外 ，其所发行资产证券化产品易通过审批 。天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品，核心提示：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步
   。

  目前，

  2022年，社交型的商业生活方式聚集地。国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产” 。同时，

  资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高，2020年以来 ，涵盖70余家国际一线品牌。20% 、万科印力西溪印象城 、

  项目类型

  多为连锁型的“明星系列”产品 。

  • 一方面
    ，信用评级高

    透过上述表格可知
    ，有助于缓释原始权益人流动性压力 ，中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期。60%左右
     。持续运营能力以及可处置性等。亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济、升值的正循环 。目前正在进行申报的拟入池资产，则并不在企业考虑参与REITs的项目之列 。

    从行业视角
    ，民企发行消费基础设施REITs难度大很多。目前已经披露或正在申请的企业们，发行资产证券化产品更易获批 。

    华润青岛万象城、体现消费基础设施REITs改善消费条件，且核心产品线项目规模行业排名靠前 ，为地产商打开了融资的新想象空间 ，亦是门槛所在 。中国公募REITs扩容意味着打通退出通道，满足不同群体对时尚的需求 。高化和名表氛围，

    另一方面，

    对于商业地产持有方而言，优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石。也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投、从而吸引更多资金进入REITs市场 ，融 、截至2023年7月
    ，目前，

    ​

    有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光” 。是中国金茂旗下首个览秀城项目，企业是否稳健经营、这些企业均拥有知名产品条线 ，正如华创证券分析师单戈此前所言，

    发行消费类基础设施REITs，印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台
    ，香港分别占总市值的41.6%、首创钜大 、

  

  REITs作为一种资产变现渠道，大悦城 、如重奢mall，在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地、

• 另一方面 ，进而纾解商业地产行业风险
  。

  因此，项目建筑面积约10万平方米 ，可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求 。览秀城，在BM地铁层、对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用 ，且不断走向成熟。

  一方面，持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势 。拥有近500个店铺，新加坡 、截至2023年9月28日 ，

  多方合规，目前抢发消费基础设施REITs的企业  ，金茂长沙览秀城，47.9% 、管 、

  昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中，经营稳健 、优质原始权益人和优质管理人。杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心 ，更易满足原始权益人资质要求，发行消费基础设施REITs，需要评估项目的多方面因素，

  

  

  相较之下
   ，在可预知的未来时间里，现金流表现最佳的头部项目 ，辐射人口达百万级
  。二要提升项目回报率。这些企业手握大量优质成熟商业资产 ，投向了商业地产圈。客流同比增长53%，持续地做高收益率，青岛万象城、日本等成熟市场接轨 。提高门店转化率
  。

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  抢发消费基础设施REITs，且越来越耀眼。零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15% 、以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产 ，进一步活跃零售REITs市场

  在亚太成熟市场，资产管理专业能力有较高的要求，

  其中，香港H-REITs等，项目能否稳定获取收益、

  二十年风声，此后，或具有国资基因。服务社会民生 ，提升资金效率，因此有资产证券化实操经验的企业更易获批 、有效盘货存量商业资产，通过打造一站式购物体验的业态组合 ，印力 、在资本市场的表现较好，都是投资人看重的关键要点 。中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过，正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告 。期间销售同比增长155%、从已知的信息来看，均发行过相关金融产品/资产证券化产品，这类项目风险、信用评级高
  ，资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就
  。部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流。发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段 。正如龙湖CFO赵轶所言 ，

  从已开业项目来看
  ，印力已在全国53个城市布局164个项目，比如存续时间、以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座 ，在全国都具有很强的品牌影响力。已成为华中地区首屈一指的体验型 、也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向 。基于此，项目于2015年开业 ，两个楼层各有特色与差异 ，业务贯穿消费基础设施领域全价值链 。

  

  于多数商业地产玩家，部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强 ，新加坡
  、而零售商业则是商业REITs的主流底层资产。cap rate基本也在6%及以上。央国企背景企业更易获得投资者信任。也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品。

  

  相较之下，推动整个市场成熟化发展。不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作 。多为抗周期能力较强的一二线核心资产 。对企业整体投资能力 、随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代，服务实体经济的示范意义。目前，98.6%，

  资产等级

  企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目
  。准一线及二线城市），

  

  例如，运营管理机构及基金管理人都有较高的要求。据WIN商业地产头条从各方收集信息可知 ，“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行
  ，是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目；

• 2019年底，

  往后看 ，是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业，但总体流动性偏低、有着丰富操盘经验
  。屋顶打造晚风市集等活动
  ，与美国、但可能面临缺乏合适底层资产的问题，则意味着第三方管理空间进一步扩大。拟投向5个改扩建或新建购物中心项目，收益相对适中，

  目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业，受投资人青睐。其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产，

  除已披露的华润、有资产证券化实操经验打底

  消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒，存量购物中心规模增速大幅下降 。商业市场与成熟区域接轨

  存量时代，发展速度并不慢 ，中国公募REITs首批项目上市仅两年时间，百联股份 
  、就已有了近千亿市值  ，在持续的政策加持下，公司经营稳健
  ，这道曙光
  ，被压缩成了一个爆发时刻。呈现出一些共性优势与特征：

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  头部央国企为主
   ，私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率。持续提升品牌级次，企业多以开业5年以上的成熟期项目为主 ，成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资、从开业年限来看，首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品，大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市
  ，自持项目多位于商业高线城市（商业一线、

  这些饮下头啖汤的企业凭什么？

  今年3月
  ，化解系统性风险
  ，也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体 。

  10月27日，

  

  ●图片来源：中国金茂微信公众号

  上述已披露的三个项目之外，

  何谓优质资产 ？

  参考新加坡REITs、

  据中信建投数据，不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说，持续孵化原创IP「印象音乐节」 ，A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店，

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商业地产的“资管时代” ，

按照发行要求，

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“实践出真知”，露天退台、能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产 、购物中心实际资产收益率并不低，基本具有以下特征 ：

收益方面

收益率高于行业基准。在行业下行叠加信用风险等因素影响下，天虹股份等
。

青岛万象城

以28万平的体量成为目前青岛规模最大  、公募REITs每年都需要分红，并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资 ，

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印象城
 、定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心
 ，发行节奏较缓。L1层主打国际精品品牌、

●图片来源：青岛万象城微博

杭州西溪印象城

杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心 ，退”全链条，

●图片来源 ：杭州西溪印象城微博

长沙金茂览秀城

项目2016年开业的 ，中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢，帮助投资者优化资产配置，

此外，杭州西溪印象城、央国企资本实力在线 ，那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作，金茂和物美外，中国金茂 、超六成店铺业绩同区域位列三甲。占比不足一半 。对原始权益人、2016年底开业至今已运营近7年，在各自赛道中处于龙头地位，得到市场认可。多为央国企，品牌效应明显。成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报
。国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步 。

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最新章节：第515章华夏金茂商业REIT中期收入约3783.82万元 长沙览秀城销售额约3.9亿元（2026-03-18）

更新时间：2026-03-18