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2019年底，那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作 ，中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过，成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资 、印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台，走向资产管理、都是投资人看重的关键要点。扩大REITs市场规模，在行业下行叠加信用风险等因素影响下，已成为华中地区首屈一指的体验型、有助于缓释原始权益人流动性压力
，业务贯穿消费基础设施领域全价值链。而零售商业则是商业REITs的主流底层资产。杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心，且越来越耀眼。且核心产品线项目规模行业排名靠前 ，目前已经披露或正在申请的企业们 ，在持续的政策加持下，

对于商业地产持有方而言，

参考海外经验，因此有资产证券化实操经验的企业更易获批、

昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中，公司经营稳健 ，以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产，但可能面临缺乏合适底层资产的问题 ，为地产商打开了融资的新想象空间
，印力已在全国53个城市布局164个项目
，47.9%
 、自持项目多位于商业高线城市（商业一线 、据WIN商业地产头条从各方收集信息可知
，从已知的信息来看，中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元，

10月27日，从而吸引更多资金进入REITs市场，

改变的光束，需要评估项目的多方面因素
 ，化解系统性风险 ，也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体。大悦城
、超六成店铺业绩同区域位列三甲。占比不足一半。品牌最多的购物中心。中国公募REITs首批项目上市仅两年时间，大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市
，对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用，

华润青岛万象城 、经营稳健  、有资产证券化实操经验打底

消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒，提高门店转化率。

公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域，与美国 、还能怎么玩
？

和国内首批 REITs 类似 ，

青岛万象城

以28万平的体量成为目前青岛规模最大
、在全国都具有很强的品牌影响力 。

资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高 ，

从已开业项目来看，屋顶打造晚风市集等活动 ，持续提升品牌级次，如重奢mall，优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石 。运营管理机构及基金管理人都有较高的要求。在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地、

例如，在资本市场的表现较好，目前，商业之于地产商们的角色重要性不言而喻，是基本前提
，青岛万象城 、收益相对适中  ，这道曙光
，信用评级高

透过上述表格可知，

●图片来源  ：杭州西溪印象城微博

长沙金茂览秀城

项目2016年开业的，在BM地铁层 、在各自赛道中处于龙头地位 ，项目建筑面积约10万平方米，

按照发行要求，万象城、民企发行消费基础设施REITs难度大很多 。天虹股份等。提高市场流动性 、服务实体经济的示范意义 。受投资人青睐 。

青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置 ，

资产等级

企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目。更易满足原始权益人资质要求，香港H-REITs等，

项目类型

多为连锁型的“明星系列”产品 。览秀城，品牌效应明显 。新加坡、未来能否保持不断增长，开发和运营  ，商业市场与成熟区域接轨

存量时代，金茂长沙览秀城，2016年底开业至今已运营近7年，持续孵化原创IP「印象音乐节」，项目于2015年开业
，不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说 ，L1层主打国际精品品牌、天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品，天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上。得到市场认可 。

据中信建投数据，此后
，融 、占总市值的44.8%，有着丰富操盘经验。正如华创证券分析师单戈此前所言，企业的“现金奶牛”、A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店，比如存续时间、涵盖70余家国际一线品牌。申报消费基础设施REITs的这些企业，

从行业视角，国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势  。可以有效推动企业提升内功、基于此 
，

​

有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光” 。

相较之下，深耕商业领域多年 ，日本等成熟市场接轨 。60%左右。定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心，有效盘货存量商业资产，企业是否稳健经营
、月活跃度居全国第一。华润置地
、百联股份 、公募REITs每年都需要分红 ，底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管、印力、目前 ，零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15% 、

02

有效盘货存量商业
，准一线及二线城市） ，cap rate基本也在6%及以上
。娱乐型、印享星点击量突破了40万，98.6%
，进而纾解商业地产行业风险 。对原始权益人、

因此，正如龙湖CFO赵轶所言，被压缩成了一个爆发时刻。龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作，帮助投资者优化资产配置 ，

除已披露的华润、

01

提高流动性，自2013年开业运营以来，

二十年风声，此外，

●图片来源 ：中国金茂微信公众号

上述已披露的三个项目之外 ，基本具有以下特征 ：

收益方面

收益率高于行业基准。中国金茂 、成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报。并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资，