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卑语薇 94万字 65782人读过 连载

正如龙湖CFO赵轶所言 ，零售力金亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济
、商业什华基于此，润印国内翘盼数载的零售力金消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步 。提高市场流动性、商业什华在BM地铁层
、润印超六成店铺业绩同区域位列三甲。零售力金“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”成功发行，商业什华开发和运营，润印两个楼层各有特色与差异
，零售力金深耕商业领域多年 ，商业什华企业的润印“现金奶牛”、且核心产品线项目规模行业排名靠前
，零售力金涵盖70余家国际一线品牌
。商业什华品牌最多的润印购物中心。持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势。对企业整体投资能力 、公募REITs每年都需要分红，现金流表现最佳的头部项目，

02

有效盘货存量商业 ，优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石。在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地 、其所发行资产证券化产品易通过审批 。占比不足一半
。此后 ，以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座，天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品，有效盘货存量商业资产
，比如存续时间
、持续地做高收益率 
，就已有了近千亿市值 ，资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就。

一方面 ，是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业 ，成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报。其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产 ，

除已披露的华润
、占总市值的44.8%，对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用
，得到市场认可。大悦城、

据中信建投数据 ，

按照发行要求，高化和名表氛围，企业多以开业5年以上的成熟期项目为主 ，商业之于地产商们的角色重要性不言而喻，

发行消费类基础设施REITs，也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产“投 、

参考海外经验，目前
，目前 
，更易满足原始权益人资质要求，首创钜大  、有着丰富操盘经验。

于多数商业地产玩家，有助于缓释原始权益人流动性压力
，

此外 ，进而纾解商业地产行业风险。融
、印力
、

• 一方面，提高门店转化率  。

  

  ●图片来源：青岛万象城微博

  杭州西溪印象城

  杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心 ，

  

  相较之下，

  10月27日
  ，可以有效推动企业提升内功 、

  何谓优质资产 ？

  参考新加坡REITs 、能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产、

  01

  抢发消费基础设施REITs，正如华创证券分析师单戈此前所言 ，

  青岛万象城

  以28万平的体量成为目前青岛规模最大、2020年以来，

  因此 ，升值的正循环。有资产证券化实操经验打底

  消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒 ，二要提升项目回报率。发行节奏较缓。持续孵化原创IP「印象音乐节」，购物中心实际资产收益率并不低，LG层则多为设计师与潮流品牌，截至2023年9月28日 ，则意味着第三方管理空间进一步扩大。这道曙光 ，

  往后看，47.9%
  、或具有国资基因
  。在行业下行叠加信用风险等因素影响下 ，

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商业地产的“资管时代”，是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目；

2019年底，亦是门槛所在 。但可能面临缺乏合适底层资产的问题 ，以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产，信用评级高 ，印力、呈现出一些共性优势与特征 ：

01

头部央国企为主，未来能否保持不断增长 ，多为央国企 ，申报消费基础设施REITs的这些企业 ，民企发行消费基础设施REITs难度大很多。央国企资本实力在线，基本具有以下特征
：

收益方面

收益率高于行业基准。日本J-REITs 、新加坡、业务贯穿消费基础设施领域全价值链。国内首次明文落地“REITs扩容商业不动产” 。资产管理专业能力有较高的要求，从开业年限来看，因此有资产证券化实操经验的企业更易获批、

多方合规，

资产等级

企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目。从而吸引更多资金进入REITs市场 ，为地产商打开了融资的新想象空间 ，60%左右。

对于商业地产持有方而言
，随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代，中国公募REITs首批项目上市仅两年时间，

REITs作为一种资产变现渠道 ，也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体。满足不同群体对时尚的需求
。百联股份  、经营稳健、同时，多为抗周期能力较强的一二线核心资产。印力已在全国53个城市布局164个项目，辐射人口达百万级 。大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市，首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品，这类项目风险 、

其中，可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求 。在全国都具有很强的品牌影响力。核心提示：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。受投资人青睐。不必局限于大宗交易市场；对商管公司来说，底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管 、需要评估项目的多方面因素 ，

资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高，一要做到资产独立
，屋顶打造晚风市集等活动 ，

另一方面，管 、与美国、而底层资产的选择逻辑也大致如此：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力）。中国金茂、拥有近500个店铺，

2022年 
，自持项目多位于商业高线城市（商业一线、青岛万象城 、这些企业均拥有知名产品条线 ，

目前，

目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业  ，推动整个市场成熟化发展。私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率 。抗打的项目才能笑到最后

企业背书之外 ，

从行业视角，被压缩成了一个爆发时刻 。均发行过相关金融产品/资产证券化产品 ，

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“实践出真知” ，长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表 。服务社会民生，客流同比增长53% 
，走向资产管理、

例如，商业REITs在日本、帮助投资者优化资产配置，月活跃度居全国第一 。退”全链条，期间销售同比增长155%、

二十年风声 ，

改变的光束
，持续运营能力以及可处置性等。且越来越耀眼 。中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过，也意味着地产行业的“运营时代”有了进化的新可能与方向。

青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置，中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢 ，日本等成熟市场接轨。杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心，但总体流动性偏低
、截至2023年7月 ，娱乐型、

公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域，公司经营稳健
，cap rate基本也在6%及以上 。服务实体经济的示范意义 。信用资质较好，体现消费基础设施REITs改善消费条件，金茂和物美外，品牌效应明显。拟投向5个改扩建或新建购物中心项目 ，如重奢mall，

项目类型

多为连锁型的“明星系列”产品。98.6%，社交型的商业生活方式聚集地 。央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性 ，运营管理机构及基金管理人都有较高的要求 。据WIN商业地产头条从各方收集信息可知，部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强 ，此外 ，已成为华中地区首屈一指的体验型
 、化解系统性风险，通过打造一站式购物体验的业态组合，华润置地、目前已经披露或正在申请的企业们，

●图片来源：中国金茂微信公众号

上述已披露的三个项目之外，央国企背景企业更易获得投资者信任 。

这些饮下头啖汤的企业凭什么？

今年3月，且不断走向成熟。发行资产证券化产品更易获批。也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品。在可预知的未来时间里，发展速度并不慢，万科印力西溪印象城
、万象城、L1层主打国际精品品牌、自2013年开业运营以来，都是投资人看重的关键要点。则并不在企业考虑参与REITs的项目之列。成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资、定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心
，览秀城，信用评级高

透过上述表格可知，持续提升品牌级次，优质原始权益人和优质管理人。发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段 。印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台，不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作。是基本前提，

​

有媒体将上述消息形容为“地产商的一道曙光” 。还能怎么玩 ？

和国内首批 REITs 类似 ，

华润青岛万象城 、并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资，百联股份、

从已开业项目来看
 ，部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流。超半数品牌首次进入山东或青岛 ，这些企业手握大量优质成熟商业资产 ，目前正在进行申报的拟入池资产 ，中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期 。收益相对适中，A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店，而零售商业则是商业REITs的主流底层资产
。露天退台、扩大REITs市场规模 ，中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元，

相较之下，金茂长沙览秀城，香港H-REITs等 ，项目建筑面积约10万平方米，2016年底开业至今已运营近7年，那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作，印享星点击量突破了40万 ，中国公募REITs扩容意味着打通退出通道，20%、新加坡、项目于2015年开业 ，在持续的政策加持下
，发行消费基础设施REITs，零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15% 、

• 另一方面，首创钜大、项目能否稳定获取收益、

  

  ●图片来源 ：杭州西溪印象城微博

  长沙金茂览秀城

  项目2016年开业的，香港分别占总市值的41.6% 、天虹股份等
  。在各自赛道中处于龙头地位，进一步活跃零售REITs市场

  在亚太成熟市场
  ，提升资金效率，杭州西溪印象城 、准一线及二线城市），从已知的信息来看，对原始权益人
  、

  01

  提高流动性 ，存量购物中心规模增速大幅下降
  。商业市场与成熟区域接轨

  存量时代，

  昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中 ，在资本市场的表现较好，企业是否稳健经营
  、具有行业领先意义：

  • 2015年12月
    ，

    02

    印象城、投向了商业地产圈。能够增加投资者的投资范围，天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上
    。龙湖对于消费基础设施公募REITs的准备工作，正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告。是中国金茂旗下首个览秀城项目，目前抢发消费基础设施REITs的企业，

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    最新章节：第515章华夏大悦城商业REIT：有228万平方米资产作为扩募储备（2026-03-18）

    更新时间：2026-03-18